Юридическая сторона проекта
По строительству многофункционального жилого комплекса
По адресу Ялта, ул.Спендиарова 5
Февраль 2009
Содержание
1. Резюме проекта
2. Земельный вопрос
3. Описание проекта
4. Юридическая сторона проекта
5. Анализ месторасположения участка
6. Анализ конкурентов
7. Позиционирование и целевая группа покупателей жилья
8. Анализ привлекательности коммерческой недвижимости в ЖК Спендиарова 5
9. План строительства
10. План продаж
11. Финансовый план по проекту
12. Анализ чувствительности проекта
Приложение №1: Паспорта построенных, строящихся и планируемых жилых комплексов Ялты
Резюме проекта
Данный проект предусматривает строительство многофункционального жилого комплекса в г.Ялта, ул.Спендиарова 5. Комплекс будет состоять из 7-ми секций (18-20 этажей), общественного центра (6 этажей) и объектов инфраструктуры.
Проект реализуется на базе ООО «Пищевые технологии»
Ключевые параметры проекта
· Площадь земельного участка 2,17 га. Срок аренды до 2054 года.
· Общая площадь комплекса 86,4 тыс.кв.м. в том числе
Общая площадь квартир – 52,6 тыс.кв.м.
Количество машино-мест в подземном паркинге – 250 м/м. (10 тыс.кв.м.)
Общая площадь общественного центра – 5,7 тыс.кв.м.
· Класс жилья – «бизнес-класс».
· Месторасположение и окружение объекта: с юга и запада – жилая застройка, с севера – Южнобережное шоссе. В непосредственной близости находиться автовокзал. До набережной Ялты – 1,9 км.
· Продолжительность реализации проекта – 5 лет (с 2009 по 2013 год включительно).
· Доля города составляет 10% жилых площадей.
Текущая стадия проекта
· Полностью урегулирован вопрос по земельному участку.
· Получено положительное заключение экспертизы проектной документации.
· Произведена оценка демонтажа существующих строение и проведения всех земляных работ.
· Проводятся переговоры со строительными организациями.
Бюджет доходов и расходов по проекту
| Статьи доходов | Всего | |
| Продажа жилых площадей | 199 935 712 | |
| Продажа паркинга | 6 865 458 | |
| Продажа коммерческой недвижимости | 4 058 880 | |
| Итого доходов | 210 860 050 | |
| Статьи расходов | Всего | |
| Вхождение в проект - Стоимость объекта | 15 000 000 | |
| Разработка рабочего проекта | 2 500 000 | |
| Демонтаж молоко завода и земляные работы | 10 000 000 | |
| Затраты на СМР | 133 615 700 | |
| Ввод объекта в эксплуатацию | 500 000 | |
| Аренда земельного участка | 52 800 | |
| Организация продаж и маркетинг | 10 618 967 | |
| Содержание команды управлением проекта | 1 680 000 | |
| Непредвиденные затраты по периоду | 8 698 373 | |
| С учетом 20% оптимизации НДС к уплате в госбюджет | 6 101 820 | |
| Итого расходов | 188 767 661 | |
| С учетом 20% оптимизации налог на прибыль к уплате в госбюджет | 7 141 275 | |
| Чистый денежный поток по проекту | 14 951 114 |
Показатели инвестиционной привлекательности проекта
| Средняя годовая доходность проекта (IRR) | 7,18% |
| Объем инвестиций, дол.США | 63 951 879 |
| Чистая прибыль, дол.США | 14 951 114 |
| Рентабельность проекта | 23,38% |
| Продолжительность проекта, лет | |
| Среднегодовая рентабельность проекта | 4,68% |
Средняя годовая доходность на уровне 7,18% не является высокой для девелоперского бизнеса. Но данный проект имеет очень привлекательные исходные данные – высокий выход площадей с участка, низкая доля города, удобное месторасположение, удачное время начала реализации проекта, относительно низкая цена входа в проект. С такими исходными данными данный проект имеет высокую вероятность стать успешным с маркетинговой и финансовой точки зрения.
Земельный вопрос
· Договор аренды земельного участка от 21 сентября 2004 года под реестром №5598 между Ялтинским городским советом и ООО «Пищевые технологии».
· Дополнительное соглашение зарегистрированное в Книге записей договоров аренды земельных участков от 27 сентября 2004 года за №001117
· Площадь земельного участка – 21748 кв.м. Периметр участка – 635,5 метров.
· Договор заключен сроком на 50 лет. (согласно допсоглашению №001117)
· Арендный плата составляет 84480,06 грн. в год (не включая сумму НДС) согласно допсоглашению №001117
· Кадастровый номер земельного участка 0111900000:01:009:00821
· Форма собственности на землю – коммунальная
· Функциональное назначение – строительство и обслуживание жилых домов.
Описание проекта
Природно- климатические условия
Площадка, предназначенная под строительство, расположена в физико-географическом районе III В, имеющем следующие характеристики:
· средняя расчетная температура воздуха в зимний период- 6 С;
· вес снегового покрытия - 50 кг/м2;
· скоростной напор ветра - 38 кг/м2;
· сейсмичность - 9 баллов.
· глубина промерзания грунта – 0,75 м
Группа капитальности - первый
Класс ответственности - второй
Земельный участок
Отведенный под строительство участок по улице Спендиарова 5 имеет прямоугольную форму с размерами 144x140 м. Рельеф имеет террасированный характер с перепадом высот до 12 м.
Данные по земельному участку
| Всего | ||
| Площадь участка | кв.м. | |
| Площадь застройки | кв.м. | 5086,1 |
| Площадь мощения | кв.м. | 13235,3 |
| Площадь озеления | кв.м. | 3426,6 |
Жилой комплекс
Предложенный Проектом вариант размещения группы жилых домов разработан с учетом террасированного рельефа. Принятое обьемно-планировочное решение позволяет максимально использовать возможности рельефа «органически вписаться в окружающую среду и завершить формирование существующей группы жилых домов высотными доминантами».
Данные по жилому комплексу
| Секц.1 | Секц.2 | Секц.3 | Секц.4 | Секц.5 | Секц.6 | Секц.7 | Всего | ||
| Площадь застройки | кв.м. | 565,56 | 565,56 | 565,56 | 4010,68 | ||||
| Этажность | |||||||||
| Количество квартир | |||||||||
| 1 комн.квартиры (ккв) | |||||||||
| 2 ккв | |||||||||
| 3 ккв | |||||||||
| 4 ккв | |||||||||
| Общая площадь по секции | кв.м. | 7734,8 | 7634,7 | 9252,9 | 12532,4 | 8321,4 | 65748,2 | ||
| Общая площадь квартир | кв.м. | 6321,6 | 6976,8 | 7009,2 | 6976,8 | 6976,8 | 52592,2 | ||
| Общ.плщд.встроен.помещений | кв.м. | 609,9 | 747,27 | 800,63 | 4528,8 | ||||
| Строительный объем | куб.м. | 33481,8 | 35460,61 | 34710,72 | 35460,61 | 45592,8 | 35954,1 | 272297,64 |
Общая площадь всего комплекса составляет - 86407,5 кв.м. в том числе 10000 кв.м. – подземной площади.
Конструктивная схема зданий принята со стенами из монолитного железобетона и монолитными железобетонными перекрытиями.
Все квартиры обеспечены как минимум нормативной инсоляцией 2,5 часа. Каждая квартира имеет лоджию или балкон. Все инженерные вертикальные коммуникации домов собраны в шахты, которые примыкают к общим коридорам, кухням, санузлам и ванным комнатам и проходят транзитом через все этажи.
В секциях жилых домов запроектировано по 2 пассажирских лифта, один из которых - для пожарной команды на 1000 кг , а второй на 400 кг. Все лифты запроектированы высокоскоростными.
Высота потолков – 3 метра.
Детский садик
В секции №6 запроектирован детский садик временного пребывания детей на 50 мест.
Офисные помещения
На первых и некоторых вторых этажах запроектированы офисные помещения.
Экспликация офисных помещений
| Секция №1 отметка -9,85 | 344,52 | без учета коридоров и лестниц |
| Секция №1 отметка -6,6 | 334,5 | без учета коридоров и лестниц |
| Секция №1 отметка -3,3 | 307,4 | без учета коридоров, лестниц и электрощитовой |
| Секция №2 отметка -6,6 | 155,2 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Секция №2 отметка -3,3 | 323,3 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Секция №4 отметка -6,6 | 293,4 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Секция №4 отметка -3,3 | 328,03 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Секция №5 отметка -3,3 | 309,66 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Секция №5 отметка -6,6 | 309,91 | без учета коридоров, лестниц, холлов |
| Всего | 2705,92 | кв.м. |
Экспликация торговых помещений в общественном центре
| Зал магазина | Вспомогательные помещения | |
| Общественный центр, отм 11,7 | 598,3 | 167,9 |
| Общественный центр, отм 15,6 | 597,2 | 155,9 |
| Всего | 1 196 | |
| В сумме торговый зал + вспомогательные | 1 519 кв.м. |
Паркинг
На внутридворовой территории запроектирован двухэтажный паркинг на 250 машиномест с учетом инженерно-геологических условий. Паркинг имеет два въезда - выезда. Две рампы расположены в противоположных сторонах помещения паркинга. Связь между паркингом и жилыми секциями осуществляется через тамбур-шлюзы. Для паркинга принята схема из монолитного железобетонного каркаса с монолитным железобетонным перекрытием. Колесоотбойники, колонны, углы стен на поворотах в местах возможного контакта с автомобилями защищены стальным профилем с прорезиненной поверхностью.
Лифты спускаются прямо в паркинг.
Данные по инфраструктуре
| Котельная | Общественный центр | Трансформаторная подстанция | Подземный паркинг | Всего | ||
| Площадь застройки | кв.м. | 1144,2 | 6640,2 | |||
| Этажность | 1 этаж | 6 эт.+3 подземных эт. | 1 этаж | |||
| Общая площадь встроенных помещений | кв.м. | 5689,5 | 15689,5 | |||
| Строительный объем | куб.м. |
В общественном центре предусмотрено:
На территории комплекса запроектирован 6-ти этажный многофункциональный общественный центр, который включает в себя:
1 этаж (отметка 0,00) - спа-центр с бассейном и гидромассажными ванными и сауной
2 этаж (отметка 3,90) - спортивный комплекс с тренажерными залами, диагностический кабинет, кабинет дежурного врача, раздевалки для посетителей, а также офисные и административно-бытовые помещения для сотрудников и кафе (на 30 мест)
3 этаж (отметка 7,80) - развлекательный центр с боулингом, бильярдом и бар (на 10 мест)
4 этаж (отметка 11,70) - продовольственный магазин
5 этаж (отметка 15,60) - магазин электроники
6 этаж (отметка 19,50) - косметологический центр
Основная связь (загрузка, обслуживание) с первыми тремя этажами находиться со стороны въезда во двор, а обслуживание верхних трех этажей осуществляется со стороны Южнобережного шоссе путем устройства надземного пешеходного перехода, связывающего шоссе с общественным центром на уровне 4-го этажа. Во всем здании имеется две эвакуационные лестницы. Два грузовых лифта для загрузки магазинов и один пассажирский лифт, подъемники для загрузки кафе.
Конструктивное решение по жилым секциям
В качестве конструктивной схемы принято здание в виде перекрёстно-стеновой системы с несущими и ненесущими внешними стенами из монолитного железобетона. Класс бетона монолитных стен и шахт лифтов - В 25, арматура класса А 400 С, А 240 С по ДСТУ 3760-98. Монолитные стены объединены железобетонными перекрытиями, образующими диски жесткости. Все здания разделены между собой антисейсмическими швами. Выступы наружных стен в плане не превышают два метра.
Расчет конструктивной схемы жилых Секции № 1 - 6 выполнен научно-исследовательским и проектным институтом «НИИСК» г.Киев, с применением программного комплекса « Лира» 9.2, версия 4 на статические и динамические воздействия с учетом сейсмики, равной 9 баллов, с использованием прямого динамического метода расчета (п.2. табл. 2.2. ДБН В. 1.1 -12:2006).
Инженерно геологические изыскания под площадку строительства выполнены предприятием «ПОСТ-АРХ», согласно которым площадка сложена следующими грунтами:
1. насыпной грунт толщиной 2,3 м.
2. суглинок тяжелый тёмно-серый, коричневатый, пятнами зеленоватый, твёрдый, щебенистый, толщиной 2,8 – 9,1 м.
3. щебенистый грунт из дресвы, щебня, полуокатанных глыб скального известняка, редкого песчаника с суглинистым желто-серым, коричневатым заполнителем. Толщина слоя до 20м.
4. Аргиллит темно-серый, зеленоватый и коричневатый, листовато-чешуйчатый выветрелый с прослоями трещиноватых песчаников. Толщиной до 8 м.
5. Аргиллит темно-серый до чёрною, листовато-чешуйчатый, с прослоями песчаников. Вскрытая мощность до 18.4 м.
Основанием свайных фундаментов проектируемых зданий служат грунты 5 слоя.
Фундаменты - монолитные железобетонные буронабивные сваи с заглублением в несущий слой не менее 5 м, монолитная железобетонная фундаментная плита толщиной 1,5 метра, выполненная по оголовкам колонн. Фундаментная плита и сваи выполнены из бетона кл. В 25,арматура класса А 400 С по ДСТУ 3760-98.
Армирование плиты - унифицированные плоские сварные сетки с добавлением отдельных стержней в зоне наибольших моментов, с поддерживающими плоскими или пространственными каркасами, установленными в поперечном направлении для обеспечения проектного положения верхней рабочей арматуры. В местах установки монолитных стен выполнены арматурные выпуски.
Так как грунтовые воды залегают выше подошвы фундаментов, в проекте предусмотрены вертикальная и горизонтальная гидроизоляция низа плиты и стен подземной части. Вертикальную гидроизоляцию выполнить из сполиизола толщиной 3 мм. с прижимной стенкой из красного кирпича до уровня отмостки. Горизонтальную гидроизоляцию выполнить из сполиизола толщиной 3 мм, зажатого двумя слоями бетонной подготовки по 100 мм.
Щебеночная подготовка под плитой, толщиной 400 мм, выполняет функцию дренирующего слоя.
Ниже относительной отметки +0.000 расположено три этажа: два этажа с помещениями общественного назначения, технический этаж. Толщина монолитных стен дифференцирована:
· для верхних семи этажей - 300 мм.
· для средних семи этажей - 400 мм.
· для нижних этажей и стен подвала - 500 мм.
Шахты лифтов - монолитные железобетонные, толщиной 300 мм. Монолитные стены зданий и шахты лифтов армируются отдельными стержнями.
Перекрытие над подвалом, техническими, жилыми этажами и этажами с помещениями общественного назначения - монолитная железобетонная плита, из бетона кл. В 25, толщиной 200мм, армированная двумя сетками. В плитах для обеспечения проектного положения верхней сетки установлены фиксаторы.
Стыки рабочей арматуры элементов монолитных стен, фундаментной плиты и перекрытий выполняются в нахлестку или ванной сваркой по ГОСТ 14098-91.
Лестницы монолитные железобетонные, по металлическим косоурам.
Кровля - плоская с уклоном для отвода воды.
Приямки, запроектированы с учетом поднятия уровня грунтовых вод.
Для прохождения инженерных сетей в объеме подвала в конструкциях предусмотрены необходимые отверстия, а в наружных стенах - герметичные гильзы.
Все работы по устройству монолитной фундаментной плиты, свай, стен, лестниц, перекрытий и покрытия выполнять с соблюдением требований СНиП 3.02.01-87 и СНиП 3-4-80 «Техника безопасности в строительстве».
Инженерия
Все подключения к инженерным сетям будет происходить согласно предоставленным техническим условиям от соответствующих организаций г.Ялта.
Противопожарные мероприятия
Все здание относится ко II степени огнестойкости, стены - несгораемые.
Ширина и длина путей эвакуации в пределах норм. Эвакуация в жилых секциях осуществляется по внутренней лестнице типа С1, размещенной в лестничной клетке типа Н1.
В общественном центре и встроенных помещениях двери эвакуационных выходов не имеют запоров, препятствующих свободному открыванию изнутри без ключа и оборудованы устройствами для самозакрывания и уплотнениями в приводах. В здании запроектированы первичные средства пожаротушепия - ручные огнетушители типа ВВП-9, устанавлемые в помещениях площадью до 50 м2 по 2 шт. и в помещениях большей площадью по 4 шт.
Системы дымоудаления и пожаротушения проектируются специализированными организациями.
Юридическая сторона проекта
Заказчиком по реализации данного проекта выступает юридическое лицо ООО «Пищевые технологии» (ТОВ «ХАРЧОВІ ТЕХНОЛОГІЇ).
ЕГРПОУ – 32764864.
Директор – Стороженко Олег Анатольевич.
Юридический адрес: 98600, АРК, г.Ялта, ул.Свердлова, дом 13/2.
Виды деятельности: строительство зданий (45.21.1); переработка молока и производство сыра; неспециализированная оптовая торговля пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями; розничная торговля в неспециализированных магазинах с преобладанием продовольственного ассортимента; деятельность нерегулярного пассажирского транспорта.
Дата и номер первичной регистрации – 26.12.2003 (№4055765Ю0020817).
Дата и номер последнего регистрационного события – 24.05.2007 (№11461070014000607).
Свидетельство государственной регистрации – серия А01 №065600.
Единственным участником ООО «Пищевые технологии» является юридическое лицо за законодательством Британских Виргинских островов компания «CAMUSOCROSS LIMITED» («КАМУСОКРОСС ЛИМИТЕД»). Его доля в уставном капитале Общества составляет 100%.
Уставной капитал общества составляет 500 000 гривен.
Договор аренды земельного участка также заключен на ООО «Пищевые технологии».
Проектная документация разрабатывается по заказу ООО «Пищевые технологии».
ООО «Пищевые технологии» выступает собственником всех строений на земельном участке.
Бизнес план разработан специалистами ООО «Зис-Промстрой». Директор Мороз Владимир Всеволодович. Тел. +38 099 2175186
Юридический алрес: Украина, г. Запорожье, ул. Юности, 76
Проектная документация
В проведении экспертизы принимали участие эксперты: Гудим Ю.И., Викенс Л.Э., Андриенков_Л.А.
Проектная документация разработана на основании следующих правоустанавливающих документов и исходных данных:
1. Решение 22 сессии 24 созыва по отводу земельного участка и передаче его в аренду ООО «Пищевые технологии» от 30.04.2004г. №233.
2. Решение 19 сессии 24 созыва по составлению проекта землеустройства п.6 ООО «Пищевые технологии» от 22.03.04г. №179.
3. Решение Ялтинского исполкома на ПИР от 14,10.04 № 1483.
4. Задание на проектирование утвержденное заказчиком от 09.06.07г.
5. АПЗ Ялтинского управления гл.архитектора № 427/04 согласованное Министром архитектуры и стройполитики АРК от 04.11.04г.
6. Договор Аренды земельного участка от 21.09.04г. реестровый номер №5598
7. Акт выноса в натуру земельного участка от 10.08.04 с приложением плана-схемы земельного участка.
8. Кадастровый план земельного участка № 011190000:01:009::0082
9. Акт приема-передачи земельного участка от 21.09.04г.
10. ТУ ГУ МВД Украины в АРК Управление ГАИ от 10.04.07 №11/09-94
11. ТУ ГУ МЧС Украины в АРК от 07.12.04 №41
12. ТУ КП «Горсвет» г.Ялты от 16.04.07 №37
13. ТУ Укртелекома ЦЭС №5 от 10.11.04 №12/1-859
14. Пролонгация ТУ Укртелекома ЦЭС №5 от 26.04.06 № 12/1-859 "П"
15. ТУ КП «Дор-эксплуатационный участок» от 12.11.04 №449
16. ТУ ЯФ Оптима Телеком от 06.04.07г. № 81
17. ТУ ГП «Крымское республиканское противооползневое управление №1409
18. ТУ ППВКХ ЮБК от 22.06.07 №5/1095
19. Акт принятия зеленых насаждений на ответственное хранение от 14.06.2004г.
20. Выписка из протокола Республиканского градсовета от 12.01.06 №1
21. Выписка из протокола Ялтинского градсовета от 10.11.05г. № 01/14-2005г.
22. Заключение Ялтинской СЭС по выбору земельного участка от 10.09.04 №497
23. Согласование выбора земельного участка Ялтинским городским Советом от 27.02.04г.
24. Заключение Управления гл.архитектора Ялтинского горисполкома от 22.08.05 №05/1116
25. Заключение государственной землеустроительной экспертизы от 16.07.04 № 1790К-25/401
26. Заключение ЯГУЗР по проекту землеустройства по отводу земельного участка от 12.07.2004г.
27. ТУ ОАО «Крымэнерго» от 18.06.07г. № 61-07-622
28. ТУ ЯУ по эксплуатации Газового хозяйства от 28.10.04 №932
29. Техническое заключение НИАСС о конструктивной схеме здания от 10.07.07г.
По проектной документации предоставлены следующие согласования и заключения служб:
1. Заключение Республиканского комитета по охране культурного наследия по отводу земельного участка от 15.07.04г. №641-д.
2. Согласование отвода земельного участка Управлением госэкологической инспекцией Южно-Крымского региона от 12.07.04г. №1194-51
3. Согласование ГУ МВД Украины в АРК Управление ГАИ от 07.07.07г. №11/97.дн
4. Согласование проекта гл.архитектором г.Ялты фасадов и генпланов.
Документы, на основании которых рассчитывался бизнес-план
1. Положительное комплексное заключение №985-13-2007 государственной экспертизы от 10.07.2007
2. Договор аренды земельного участка от 21 сентября 2004 года под реестром №5598 между Ялтинским городским советом и ООО «Пищевые технологии».
3. Проект организации строительства «Строительство и обслуживание жилых домов по ул.Спендиарова 5» по заказу ООО «Пищевые технологии».
ПОС выполнен проектной группой «Мегалит Крым» (Лицензия АВ№117716) (Симферополь 2007)