Искусственные ограничения размещения строительства

Градостроительный регламент включает в себя совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой функциональной зоны. Строительные нормы и правила вводят регламентацию по использованию земельных ресурсов для нужд строительства.

Такая регламентация называется искусственными ограничениями для размещения строительства. К ним относят следующие:

- для строительства новых и развития существующих населенных пунктов используют земли непригодные для сельскохозяйственного производства. Изъятие допускается в исключительных случаях в установленном законом порядке с возмещением убытков. Перечень земель, на которых запрещается строительство, устанавливают местные административные органы;

- размещение зданий, сооружений на участках, в недрах которых залегают полезные ископаемые, а также на землях заповедников, природных национальных парков и водоохранных полос (зон) не допускается;

- изъятие под застройку земель Государственного лесного фонда допускается в исключительных случаях только в установленном законом порядке. В этом случае под застройку используют участки, не покрытые лесом, занятые кустарником, и малоценными в хозяйственном отношении насаждениями, если они не отнесены к землям государственного лесного фонда;

- вокруг населенных пунктов необходимо создание ветрозащитных, берегоукрепительных лесных полос, озеленение склонов, холмов, оврагов, балок. Ширина защитных полос для сельских поселков – не менее 50 м;

- размещение зданий, сооружений на участках загрязненных органическими и радиоактивными отходами в опасных зонах отвалов угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, оползней, селевых потоков, снежных лавин, возможного катастрофического затопления в результате разрушения плотин и дамб, непосредственно примыкающих к активным разломам земной коры, в охранных зонах магистральных продуктопроводов не допускается.

При разработке проектов планировки и застройки городских и сельских населенных пунктов следует предусматривать при необходимости инженерную защиту от затопления, подтопления, селевых потоков, снежных лавин, оползней и обвалов и других опасных явлений. Мероприятия по инженерной подготовке следует устанавливать с учетом прогноза изменения инженерно-геологических условий.

Проведение вертикальной планировки следует назначать исходя из условий максимального сохранения естественного рельефа, почвенного покрова и существующих древесных насаждений. Поверхностные воды следует отводить со скоростями, исключающими возможность эрозии почвы и с минимизацией объема земляных работ. Отвод поверхностных вод следует осуществлять со всего бассейна, предусматривая в городах дождевую канализацию закрытого типа с предварительной очисткой стока.

Применение открытых водоотводящих устройств - канав, кюветов, лотков допускается в районах одно-, двухэтажной застройки и в сельских населенных пунктах, а также на территории парков с устройством мостиков или труб на пересечении с улицами, дорогами, проездами и тротуарами.

На территории населенных пунктов с высоким стоянием грунтовых вод, на заболоченных участках следует предусматривать понижение уровня грунтовых вод в зоне капитальной застройки путем устройства закрытых дренажей. На территории усадебной застройки городов, в сельских населенных пунктов и на территориях стадионов, парков и других озелененных территориях общего пользования допускается открытая осушительная сеть. Указанные мероприятия должны обеспечивать понижение уровня грунтовых вод на территории: капитальной застройки - не менее 2 м от проектной отметки поверхности; стадионов, парков, скверов и других зеленых насаждений - не менее 1 м.

Территории населенных пунктов, расположенных на прибрежных участках, должны быть защищены от затопления паводковыми водами, ветровым нагоном воды и подтопления грунтовыми водами подсыпкой или обвалованием. Отметку бровки подсыпанной территории следует принимать не менее чем на 0,5 м выше расчетного горизонта высоких вод с учетом высоты волны при ветровом нагоне. За расчетный горизонт высоких вод следует принимать отметку наивысшего уровня воды повторяемостью; один раз в 100 лет - для территорий, застроенных или подлежащих застройке жилыми и общественными зданиями; один раз в 10 лет - для территорий парков и плоскостных спортивных сооружений.

Для защиты застройки в селеопасной зоне необходимо предусматривать максимальное сохранение леса, посадку древесно-кустарниковой растительности, террасирование склонов, укрепление берегов, сооружение плотин и запруд, строительство селенаправляющих дамб и отводящих каналов.

На участках действия эрозионных процессов с оврагообразованием следует предусматривать упорядочение поверхностного стока, укрепление ложа оврагов, террасирование и облесение склонов. В отдельных случаях допускается полная или частичная ликвидация оврагов путем их засыпки с прокладкой по ним водосточных и дренажных коллекторов. Территории оврагов могут быть использованы для размещения транспортных сооружений, гаражей, складов и коммунальных объектов, а также устройства парков.

В городских и сельских населенных пунктах, расположенных на территориях, подверженных оползневым процессам, необходимо предусматривать упорядочение поверхностного стока, перехват потоков грунтовых вод, предохранение оползневого массива от разрушения, повышение устойчивости откоса механическими и физико-химическими средствами (террасирование склонов, посадка зеленых насаждений). Противооползневые мероприятия следует осуществлять на основе комплексного изучения геологических и гидрогеологических условий районов.

Размещение застройки на орошаемых и осушенных землях, пашне, участках с многолетними плодовыми насаждениями и виноградниками, на землях, занятых водоохранными защитными лесами, допускается в исключительных случаях, на землях с высокими показателями оценки - запрещается. Перечень земель, на которых запрещается строительство, устанавливается местными органами власти.

Запрещается проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов до получения от соответствующей территориальной геологической организации данных об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения органов управления государственным фондом недр и горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки.

Размещение зданий, сооружений и коммуникаций не допускается:

· на землях заповедников, заказников, природных национальных парков, ботанических садов, дендрологических парков и водоохранных полос;

· на землях зеленых зон городов, включая земли городских лесов, если проектируемые объекты не предназначены для отдыха, спорта или обслуживания пригородного лесного хозяйства;

· в зонах охраны гидрометеорологических станций;

· в первой зоне санитарной охраны источников водоснабжения и площадок водопроводных сооружений, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией этих источников;

· в первой зоне округа санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией природных лечебных курортов.

Во второй зоне округа санитарной охраны курортов допускается размещать объекты, связанные с эксплуатацией, развитием и благоустройством курортов, а также объекты обслуживания населения, если они не вызывают загрязнения атмосферы, почвы и вод, превышения нормативных уровней шума и напряжения электромагнитного поля. В третьей зоне округа санитарной охраны курортов допускается размещение объектов, которые не оказывают отрицательного влияния на природные лечебные средства и санитарное состояние курорта.

Не допускается размещение зданий и сооружений:

· на земельных участках, загрязненных органическими и радиоактивными отходами (до истечения сроков, установленных органами Государственного комитета Российской Федерации санитарно-эпидемиологического надзора;

· в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, оползней, селевых потоков и снежных лавин;

· в зонах возможного катастрофического затопления в результате разрушения плотин или дамб (зоной катастрофического затопления является территория, на которой затопление имеет глубину 1,5 м и более и может повлечь за собой разрушение зданий и сооружений, гибель людей, вывод из строя оборудования предприятий);

· в сейсмических районах в зонах, непосредственно прилегающих к активным разломам;

· в охранных зонах магистральных продуктопроводов.

Изъятие под застройку земель Государственного лесного фонда (перевод лесных площадей в нелесные) допускается в исключительных случаях только в установленном законом порядке. Размещение застройки на землях Государственного лесного фонда должно производиться на участках, не покрытых лесом или занятых кустарником и малоценными насаждениями. В пределах пригородных зон городов на землях лесного фонда следует предусматривать формирование зеленых зон. Территориальная организация зеленых зон городов должна предусматривать разделение на лесопарковую и лесохозяйственную части, выделение мест отдыха населения и охраняемых территорий, обеспечивающее выполнение оздоровительных и природоохранных функций леса. В зеленых зонах запрещается хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций.

Вокруг городских и сельских населенных пунктов, расположенных в безлесных и малолесных районах, следует предусматривать создание ветрозащитных и берегоукрепительных лесных полос, озеленение склонов холмов, оврагов и балок. Ширину защитных лесных полос следует принимать, м, не менее: для крупнейших и крупных городов - 500, больших и средних городов - 100, малых городов и сельских поселков - 50.

В проектах планировки и застройки городов и их пригородных зон следует предусматривать рациональное использование ценных природных ландшафтов и их охрану, выделение рекреационных территорий, ограничение рекреационных нагрузок на ландшафт в соответствии с его устойчивостью, соблюдение режимных требований в государственных заповедниках и заказниках, природных национальных парках, ботанических садах и дендрологических парках, на территории лесных, водных и геологических памятников природы.

Жилые территории следует размещать с наветренной стороны (для ветров преобладающего направления) по отношению к производственным предприятиям - источникам загрязнения атмосферного воздуха, а также представляющим повышенную пожарную опасность. Предприятия, требующие особой чистоты атмосферного воздуха, не следует размещать с подветренной стороны ветров преобладающего направления по отношению к соседним предприятиям с источниками загрязнения атмосферного воздуха.

Животноводческие, птицеводческие и звероводческие предприятия, склады хранения ядохимикатов, биопрепаратов, удобрений и другие пожаровзрывоопасные склады и производства, ветеринарные учреждения, объекты и предприятия по утилизации отходов, котельные, очистные сооружения, навозохранилища открытого типа следует располагать с подветренной стороны (для ветров преобладающего направления) по отношению к жилой зоне и другим предприятиям и объектам производственной зоны.

Жилые территории городских и сельских населенных пунктов, курортные зоны и места массового отдыха следует размещать выше по течению водотоков и водоемов относительно выпусков производственных и хозяйственно-бытовых сточных вод. Размещение их ниже указанных выпусков допускается при соблюдении строительных норм и правил, правил охраны поверхностных вод, а также правил санитарной охраны прибрежных вод морей, утвержденных и согласованных в установленном порядке.

При проектировании населенных пунктов необходимо учитывать ширину водоохранных зон. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

- до десяти километров - в размере пятидесяти метров;

- от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

- от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров. Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов. Водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

В границах водоохранных зон запрещаются:

· использование сточных вод для удобрения почв;

· размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

· осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

· движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В проектах планировки и застройки городских и сельских населенных пунктов следует соблюдать требования законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры Российской Федерации. При этом следует устанавливать зоны охраны памятников истории и культуры, зоны регулирования застройки и зоны охраняемого природного ландшафта. Зоны охраны памятников истории и культуры предусматриваются для отдельных зданий и сооружений, их ансамблей и комплексов, а также других ценных историко-культурных градостроительных элементов.

Проекты планировки и застройки городских и сельских населенных пунктов не должны предусматривать снос, перемещение или другие изменения состояния памятников истории и культуры.

Расстояния от памятников истории и культуры до транспортных и инженерных коммуникаций следует принимать, м, не менее, до проезжих частей магистралей скоростного и непрерывного движения, линий метрополитена мелкого заложения:

- в условиях сложного рельефа 100;

- на плоском рельефе 50;

- до сетей водопровода, канализации и теплоснабжения (кроме разводящих) 15;

- до других подземных инженерных сетей 5.

В условиях реконструкции указанные расстояния до инженерных сетей допускается сокращать, но принимать, м, не менее: до водонесущих сетей - 5; неводонесущих - 2. При этом необходимо обеспечивать проведение специальных технических мероприятий, при производстве строительных работ.

Допустимые уровни вибрации в жилых зданиях должны соответствовать санитарным нормам допустимых вибраций в жилых домах, утвержденным в установленном порядке. Для выполнения этих требований следует предусматривать необходимые расстояния между жилыми зданиями и источниками вибрации, применение на этих источниках эффективных виброгасящих материалов и конструкций. При этом следует руководствоваться санитарными нормами и правилами защиты населения от воздействия электромагнитных полей, создаваемых радиотехническими объектами, санитарными нормами и правилами защиты населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты и правилами устройства электроустановок.

Минимальные расстояния от жилых, общественных и вспомогательных зданий I и II степеней огнестойкости до производственных зданий и гаражей I и II степеней огнестойкости следует принимать не менее 9 м, а до производственных зданий, имеющих покрытие с применением утеплителя из полимерных или горючих материалов, - 15 м.

При проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение.

К рекам и водоемам следует предусматривать подъезды и места для забора воды пожарными машинами.

В целях предупреждения распространения лесного пожара со стороны примыкающих к населенному пункту земель расстояния от границ застройки городских населенных пунктов до лесных массивов должны быть не менее 50 м, а от застройки сельских поселков и участков садоводческих товариществ не менее 15 м. В городских населенных пунктах для районов одно- двухэтажной индивидуальной застройки с приусадебными участками расстояние от границ приусадебных участков до лесных массивов допускается уменьшать, но принимать не менее 15 м.

Радиус обслуживания пожарного депо не должен превышать 3 км. Число пожарных депо в населенных пунктах, площадь их застройки, а также число пожарных автомобилей принимаются по нормам проектирования объектов пожарной охраны (ВСН-1-91 СПАСР), утвержденных МВД Российской Федерации.

Последовательность анализа естественных и искусственных ограничений при составлении опорного плана следующая. На топографической карте отмечают:

- участки неблагоприятные для строительства (территории с уклоном менее 0,5 и более 8%, овраги, промоины, наиболее пониженные части долины – тальвеги, территории вдоль водоемов, где грунтовые воды залегают на глубину меньше 1,5 м от поверхности земли, участки засоленных почв, территории с расчетным сопротивлением грунтов менее 2 кг/см2);

- показывают санитарно-защитные зоны вдоль существующих дорог в зависимости от категории последних, водоохранные зоны;

- отмечают все существующие въезды в поселок и выезды из него и их направления;

- показывают памятники истории, культуры и т.п.;

- определяют опорный фонд жилых, общественных и производственных зданий, к которому относят здания, имеющие физический износ основных строительных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли) менее 80%.

Изучают архитектуру существующего поселка и ландшафт окружающей местности, определяют благоприятные в эстетическом отношении сочетания зеленых насаждений, открытых и водных пространств. Такое изучение необходимо в целях достижения органического сочетания природных особенностей местности и планировки.

Анализ естественных и искусственных условий осуществляют на территориях перспективных для планировки новых населенных пунктов и реконструкции существующих. Это необходимо осуществлять с целью оценки ресурсов территории для строительства населенных пунктов. Результаты анализа (перечисленные ограничения) накладывают на план с горизонталями и устанавливают территории, пригодные для развития населенного пункта.

48. Этапы подготовки, согласования, утверждения документов территориального планирования.