Физический износ зданий и сооружений

В процессе эксплуатации жилые и общественные здания подвергаются физическому износу, который проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительной стоимости здания. Степень физического износа здания является важнейшим фактором, определяющим объем затрат на капитальный ремонт. Правильное определение физического износа отдельных конструктивных элементов имеет немаловажное значение при оценке экономической эффективности затрат на капитальный ремонт. Физический износ определяют путем обследования визуальным способом и инструментальными методами контроля и испытания в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий». При разработке проектно – сметной документации на капитальный ремонт жилых и общественных зданий физический износ уточняет проектная организация. Техническое состояние и величину износа элементов зданий устанавливают работники жилищно – эксплуатационных организаций при осмотрах зданий с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций. Оценка эксплуатационных показателей жилого здания состоит в выявлении соответствия фактических показателей стандарту жилища. При этом отклонение от нормативных требований планировки и уровня инженерного благоустройства рассматривают как признак морального износа. Степень морального износа оценивается характером и степенью распространения указанных отклонений. Учитывая трудоемкость определения уровня физического износа жилого дома на основе визуального осмотра, на практике ежегодный размер износа рассчитывают на основе норм амортизационных отчислений на полное восстановление.

Моральный износ зданий и сооружений

Моральное старение строений в основном зависит от темпов и уровня развития НТП. Различают 2 формы морального износа. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется сокращением затрат общественного необходимого труда на возведение подобных зданий на момент оценки. В условиях непрерывного ТП и повышения ПТ общественное необходимое рабочее время на воспроизводство основных фондов уменьшается и это приводит к снижению стоимости их воспроизводства. Моральный износ первой формы снижает абсолютные размеры амортизационных отчислений на капитальный ремонт. Основные фонды могут терять свою стоимость также в результате воспроизводства фондов более высокого качества. В этом случае идет речь о моральном износе второй формы. Под моральным износом второй формы понимается несоответствие жилых домов старой застройки современным требованиям. Это вызывает необходимость дополнительных капитальных затрат для ликвидации функционального старения. Ликвидация морального износа второй формы увеличивает первоначальную стоимость жилых зданий. Этот износ определяет моральное старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно – планировочным, санитарно – гигиеническим и другим нормативным требованиям. В зданиях, отвечающих современным требованиям, при капитальном ремонте, охватывающем здание в целом или его секции, устраняется только физический износ. На основе функциональных дефектов конкретного жилого здания устанавливается размер морального износа. Например, если степень устройства водопровода составляет 0,9 % восстановительной стоимости здания, то отсутствие этого вида благоустройства оценивается в том же размере.

Оценка зданий

В практике планирования жилищного хозяйства различают следующие виды оценки жилых и общественных зданий – первоначальные, восстановительные, балансовые и действительные.

Под первоначальной стоимостью понимают всю сумму затрат на приобретение основных фондов. Для нового здания эта сумма складывается из затрат на СМР по сметной стоимости и прочих затрат. Последние включают в себя расходы на проектно – изыскательские работы, затраты, связанные с отводом земельных участков, а также содержание органов капитального строительства. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс застройщика и числятся вплоть до переоценки. В процессе переоценки определяют стоимость основных фондов по действующим на момент переоценки ставкам, ценам и тарифам – восстановительная стоимость. По результатам переоценки вносят соответствующие изменения в баланс. Таким образом, балансовая стоимость может быть либо первоначальной, либо восстановительной. Действительная стоимость определяется как разница между балансовой стоимостью и суммой начисленного износа. В процессе эксплуатации и функционирования здания утрачивают часть своей стоимости в результате износа. Износ основных фондов есть процесс равномерный и поэтому действительная стоимость уменьшается равными частями на сумму износа. Чтобы обеспечить сохранность основных фондов, необходимо периодически капитально ремонтировать их. На сумму стоимости произведенного капитального ремонта сокращается сумма износа и соответственно увеличивается действительная стоимость.