Понятие «девелопмент». Основные аспекты.

Билет №1

Понятие "девелопмент" имеет три взаимосвязанных значения.

Во-первых, под девелопментом понимается качественное материальное преобразование объектов недвижимости, обеспечивающее возрастание их стоимости и ведущее одновременно, как правило, к увеличению совокупного фонда недвижимости.

Во-вторых, девелопмент – это определенной вид профессиональной предпринимательской деятельности по организации реализации процессов девелопмента.

В-третьих, девелопмент – это такой способ реализации проектов развития недвижимости, который обеспечивает достижение максимальной полезности создаваемого объекта и на этой основе получение наибольшего прироста стоимости с минимальными издержками.

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов по ряду причин:

• большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;

• «первоклассные» проекты (в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по oпределению являющиеся, в основном, консервативными) составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;

• по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;

• девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа, а, во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта.

В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство существенно выше, чем при долгосрочном финансировании; кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (в размере от 70 до 80°/о от себестоимости проекта) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но обычно его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Билет №2

Понятие «Проект». Основные этапы реализации проектов развития недвижимости.

Проект девелопмента – сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Такое определение не исключает, разумеется, того, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но, по общему правилу, целью реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию.

Основные этапы реализации проектов развития недвижимости:

1. Формирование инвестиционного замысла (идеи);

2. Исследование инвестиционных возможностей;

3. Подготовка контрактной документации;

4. Подготовка проектной документации;

5. Строительно-монтажные работы;

6. Эксплуатация объекта;

7. Мониторинг экономических показателей.

Билет №3

Оценка инициативы.

Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.) инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта подлежит предварительной оценки, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и, с учетом этих возможностей и ограничений, возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако, логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

Продолжительность этапов проработки и оценка инициативы (концептуальная стадия) может существенно различаться для разных проектов (чем больше индивидуальности и масштабности в проекте, тем эта стадия продолжительнее). В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1-3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но, вместе с тем, влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, т.к. именно здесь возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.

Билет №4

SWOT – анализ проекта.

SWOT-анализ – расширенная версия классического анализа «сильные стороны, слабые стороны, благоприятные возможности, угрозы» на уровне проекта (не на уровне компании). Цель его проведения – оценить потенциал и окружение проекта и действовать в соответствии с ними. Потенциал проекта, выраженный в виде его сильных и слабых сторон, говорит о том, что данный проект может выполнять правильно, а чего не может. Оценка окружения проекта показывает, какие благоприятные возможности представляет и какими опасностями грозит внешний мир. Информация об окружении проекта вкупе со знанием его потенциала дает командам возможность идентифицировать критические факторы успеха, определяющие удовлетворение нужд клиента. Измерение текущего состояния проекта по этим критическим факторам предупреждает о наличии стратегических разрывов и о необходимости продумать стратегию для реагирования на эти разрывы. Осведомленность о наличии разрывов и четко определенный способ реагирования на них позволяют команде сформировать реалистичное содержание проекта и разработать стратегии, необходимые для достижения цели. Говоря кратко, SWOT-анализ должен лежать в основе планирования содержания и способа выполнения проекта.

Билет №5

Билет №6

Билет №7

Анализ чувствительности.

Анализ чувствительностизаключается в оценке влияния изменения исходных параметров проекта на его конечные характеристики, в качестве которых, обычно, используется внутренняя норма прибыли. Техника проведения анализа чувствительности состоит в изменении выбранных параметров в определенных пределах, при условии, что остальные параметры остаются неизменными. Чем больше диапазон вариации параметров, при котором норма прибыли остается положительной величиной, тем устойчивее проект.

Анализ чувствительности проекта позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимых для расчета. Этот вид анализа позволяет определить наиболее критические переменные, которые в наибольшей степени могут повлиять на осуществимость и эффективность проекта.

В качестве варьируемых исходных переменных принимают:

объём продаж;
цену за единицу продукции;
инвестиционные затраты или их составляющие;
график строительства;
операционные затраты или их составляющие;
срок задержек платежей;
уровень инфляции;
процент по займам, ставку дисконта и др.

В качестве результирующих показателей реализации проекта могут выступать:

показатели эффективности

чистый дисконтированный доход
внутренняя норма доходности
индекс доходности
срок окупаемости
рентабельность инвестиций

ежегодные показатели проекта

балансовая прибыль
чистая прибыль
сальдо накопленных реальных денег.

При относительном анализе чувствительности сравнивается относительное влияние исходных переменных (при их изменении на фиксированную величину, например, на 10 %) на результирующие показатели проекта. Этот анализ позволяет определить наиболее существенные для проекта исходные переменные; их изменение должно контролироваться в первую очередь.

Абсолютный анализ чувствительности позволяет определить численное отклонение результирующих показателей при изменении значений исходных переменных. Значения переменных, соответствующие нулевым значениям результирующих показателей, соответствуют рассмотренным выше показателям предельного уровня

Результаты анализа чувствительности приводятся в табличной или графической формах. Последняя является более наглядной и должна применяться в презентационных целях

Недостаток метода: не всегда анализ чувствительности правомерен так как изменение одной переменной, необходимой для расчета может повлечь изменение другой, а этот метод однофакторный.

Билет №8

Билет №9

Билет №10

Билет №11

Имитационное моделирование.

Имитационной моделью сложной системы называется программа (или алгоритм), позволяющая имитировать на компьютере поведение отдельных элементов системы и связи между ними в течение заданного времени моделирования.

В ходе выполнения этой программы можно значения определенных переменных интерпретировать как состояние системы в соответствующий момент времени, т.е. имитация рассматривается как наблюдение во времени за характеристиками системы.

Имитационное моделирование состоит в исследовании системы с помощью компьютерных (вычислительных) экспериментов на имитационной модели. Этот метод наиболее эффективен для исследования сложных систем, на функционирование которых оказывает существенное влияние случайные факторы (стохастических систем). В этом случае результат одного эксперимента на имитационной модели может рассматриваться лишь как оценка истинных характеристик системы. Требуется проведение большого числа экспериментов и статистическая обработка их результатов. Поэтому иногда имитационное моделирование называется также методом статистического моделирования.

К достоинствам имитационного моделирования можно отнести:

1) свободу от каких-либо ограничений на класс решаемых задач;

2) наглядность;

3) возможность исследования системы на различных уровнях детализации;

4) возможность контроля над характеристиками системы в динамике.

Недостатки имитационного моделирования:

дороговизна;
большой расход машинного времени;
результаты исследования обладают меньшей степенью общности по сравнению с аналитическими моделями;
не существует надежных методов оценки адекватности имитационной модели.

Билет №12

1. Проблема выбора для девелопера (этапы реализации проекта).

Билет №13

Билет №14

Билет №15

Финансовый левередж.

Финансовый леверидж – это показатель, характеризующий степень риска компании при определенном соотношении его заемных и собственных источников финансирования. В переводе с английского "леверидж" означает "рычаг". Это говорит о том, что при изменении одного фактора оказывается влияние на другие показатели, связанные с ним. Данный коэффициент прямо пропорционален финансовому риску организации. Это очень информативная методика.

В условиях рыночной экономики показатель финансового левериджа должен рассматриваться не с точки зрения балансовой оценки собственного капитала, а с позиции его реальной оценки. У больших предприятий, которые давно и успешно действуют в своей отрасли, эти показатели довольно сильно отличаются. Рассчитывая коэффициент финансового левериджа, очень важно учитывать все нюансы.

Применяя подобную методику на предприятии, удается определить зависимость между соотношением собственного и заемного капиталов и финансовым риском. Используя бесплатные источники обеспечения деятельности, можно минимизировать риски. Устойчивость компании при этом самая высокая. Используя платный заемный капитал, компания может увеличить свою прибыль. Эффект финансового левериджа подразумевает определение того уровня кредиторской задолженности, при котором рентабельность совокупного капитала будет максимальной.

С одной стороны, используя лишь собственные финансовые источники, компания теряет возможность расширить свое производство, но с другой – слишком высокий уровень платных ресурсов в общей структуре валюты баланса приведет к невозможности погасить свои долги, понизит устойчивость предприятия. Поэтому эффект рычага очень важен при оптимизации структуры баланса.

Билет №16

Срок окупаемости проекта.

Срок окупаемости - временной промежуток, который необходим для получения дохода, равного объему затрат при совершении инвестиций. По сути, это минимальный период, за который прибыль инвестора превышает первоначальные вложения.

Вычисление срока окупаемости необходимо в следующих случаях:

- если проект частично или в полном объеме финансируется за счет банковского займа;

- в случае оценки потенциала проекта;

- при необходимости оценки проекта, как одного из компонентов собственности.

Показатель срока окупаемости является приоритетным, если инвестор ставит задачей как можно быстрей вернуть вложенные инвестиции.

Преимущества показателя срока окупаемости:

- простота расчета;

- возможность наглядно оценить реальный период возврата вложенных средств.

Минусы показателя срока окупаемости:

- при расчете не учитывается прибыль, которая была получена после завершения предполагаемого периода окупаемости инвестиций. Если использовать только этого показатель, то при выборе альтернативных проектов есть риск допустить ошибки в расчетах;

- применение данного параметра недостаточно при анализе инвестиционного портфеля. Как правило, могут потребоваться дополнительные расчеты, ведь срок окупаемости оценивается с позиции средней величины.

Билет №17

Билет №1

Понятие «девелопмент». Основные аспекты.

Понятие "девелопмент" имеет три взаимосвязанных значения.