ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»

– 2 593 180 руб. – списана часть разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, приходящаяся на 000 «Контакт».

Следующим шагом нашего примера является распределение сумм «входного» НДС. Заказчик-застройщик может принять к вычету только суммы «входного» НДС, которые приходятся на площади, остающиеся у него в собственности, права на которые подлежат государственной регистрации, и будут приняты к учету. Остальные суммы «входного» НДС должны быть переданы соинвесторам и администрации города (в части, приходящейся на безвозмездно переданные площади и внешние коммуникации).

Определим долю затрат сумм «входного» НДС приходящегося на:

› долю каждого соинвестора;

› внешние коммуникации;

› площади, безвозмездно передаваемые органам власти.

Расчет производим исходя из удельного веса фактических затрат помещений, подлежащих распределению в общей сумме капитальных затрат на строительство.

По данным нашего примера:

› общая сумма капитальных затрат на строительство (Дебет 08.3) – 21 949 153 руб.;

› сумма затрат на создание объектов внешних коммуникаций – 2 500 000 руб.;

› сумма затрат (фактическая себестоимость), приходящаяся на безвозмездно передаваемые площади органам власти, – 7 779 540 руб.;

› сумма фактических затрат (фактическая себестоимость) строительства, приходящаяся на каждого соинвестора (дольщика), – 3 889 832 руб.

Доля затрат составит:

› на создание внешних коммуникаций – 11,39 %;

› на безвозмездно передаваемые органам власти – 35,45 %;

› на площади, передаваемые каждому соинвестору, – 17,72 %.

Этим же удельным весом распределим суммы «входного» НДС. Для этого сначала рекомендуем открыть отдельный субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС» к счету 76.

Общая сумма «входного НДС» составляет 3 950 847 руб. НДС, приходящийся на внешние коммуникации, составит 450 001 руб., на помещения, безвозмездно передаваемые администрации города, – 1 400 576 руб., на помещения, передаваемые каждому из соинвесторов, – 700 090 руб.

Вопрос, касающийся начисления НДС при передаче 40 % построенных площадей администрации города (в соответствующей доле), а точнее сказать, имущественных прав на них, согласно Инвестиционному контракту, на наш взгляд, представляется весьма спорным. С одной стороны, при отражении этой операции объекта обложения НДС не возникает, так как администрация города является непосредственным участником Инвестиционного контракта и изначально имеет право требования к заказчику-застройщику на свою долю. С другой стороны – администрация города как участник Инвестиционного контракта не осуществляла никакого финансирования строительства, а значит, имеет место безвозмездная передача.

На практике организация, у которой имеют место быть подобные инвестиционные контракты, должна самостоятельно принять решение по этому вопросу. В нашем примере мы начисляем НДС на безвозмездную передачу помещений администрации. При этом расходы, связанные с уплатой этого налога, мы делим между всеми соинвесторами. Суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти помещения, у заказчика-застройщика (в соответствующей доле) мы принимаем к вычету. В противном случае, если организация примет решение не начислять НДС на безвозмездную передачу имущественных прав на определенные площади, суммы «входного» НДС к вычету ни у заказчика-застройщика, ни у инвесторов не могут быть приняты.

Несколько иначе обстоит дело с передачей заказчиком-застройщиком внешних коммуникаций органу государственной власти (органу местного самоуправления) или организации, осуществляющей их эксплуатацию, до государственной регистрации прав на них инвестором. В данной ситуации нельзя применить норму, установленную подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Согласно этой норме, не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе электрических сетей, газовых сетей и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления. В нашем же случае передаются не сами объекты внешних коммуникаций, а имущественные права на них, которые согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ являются объектом обложения НДС. Ведь они поступят в государственную или муниципальную собственность.

Осуществление регистрации права собственности на объекты внешних коммуникаций и инженерных сетей заказчиком-застройщиком (инвестором) на себя представляется нам абсурдным, так как эти объекты сооружены вне самого объекта строительства и не могут ему принадлежать, так как выполняют функцию городского (муниципального или областного) назначения.

«Входной» НДС, приходящийся на передаваемые коммуникации, подлежит вычету, так как операцию по безвозмездной передаче имущественных прав на эти объекты мы признаем облагаемой НДС операцией (п. 2 ст. 171 НК РФ).