Нахождение стоимости земельного участка
Определить размер годовой арендной платы участка земли
Объект недвижимости находится в Ивановском муниципальном районе (пр-т Ленина 40-а).
В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и распоряжением Губернатора Ивановской области от 02.10.2006 N 1021-р "О государственной кадастровой оценке земель" , кадастровая стоимость :
2438,45 руб./ 
х 2 259,90 
= 5 510 653 руб.
1. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа: Закон г.Иваново «Об установлении цены земельных участков в Иваново» с изменениями на 11 апреля 2011 года). Ст.1.3. Установить цену земельных участков в Иваново, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения (далее - земельные участки), в следующих размерах: девятнадцати с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11). Годовой размер арендной платы за земельный участок находим согласно Закону г. Иваново "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности " (с изменениями на 23 июня 2011 года)
Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле
Ар = Bs 
Кmp Ps Кф Кп Кд Кк,
где: Ар - годовой размер арендной платы
Bs - базовая ставка арендной платы;
Базовая арендная ставка находится (п. 2.1. по Приложению 1) в зависимости от зоны градостроительной ценности, которая, в свою очередь, находится по номеру кадастрового квартала (п. 1.3.) зона градостроительной ценности - 7; базовая ставка – 2438,45
- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством г. Иваново (1,1)
- площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2259,90
- коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); -(0,5)
- коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)
- коэффициент динамики рынканедвижимости (1,1);
- корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)
Годовая арендная плата:
Стоимость участка:
Итоговая стоимость участка:
Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=
= 
Согласование результатов
В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:
Таблица 14
Согласование результатов оценки
| Метод оценки | Стоимость, руб. |
| Доходный | 720 870 056 |
| Сравнительный | 781 915 015 |
| Затратный | 509 456 006 |
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.
Затратному методу присваивается самый наименьший весовой коэффициент , т.к. затраты всегда очень субъективны и не совпадают с рисковыми категориями. Кроме того , удельный показатель стоимости 1м3 строительного объема был найден по УПВС , созданному в 1969 году .Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.
Доходный метод дает неполную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,2.
Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:
1. Затратный метод 0,2
2. Метод прямого сравнения продаж 0,6
3. Доходный метод 0,3
Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:
С = 
0,2 + 781 915 015*0,6 + 720 870 056*0,3= 781 301 227 рублей.
Таким образом, итоговая согласованная рыночная стоимость офисного помещения составляет 781 301 227 рублей.