Какие услуги застройщик оказывает дольщикам

В договоре долевого участия должно быть зафиксировано, что застройщик предоставляет дольщику свои услуги. Размер вознаграждения за эти услуги тоже надо указать в договоре. Как правило, вознаграждение застройщика выделяют из общей суммы цены договора в определенной сумме или в процентах от цены.

Если в договоре не определено, какие конкретно услуги застройщик оказывает дольщику, то в учетной политике укажите состав услуг. Например, к услугам можно отнести деятельность застройщика, связанную:

– с привлечением денежных средств для того, чтобы своевременно завершить строительство дома и (или) иного объекта;

– с подготовкой и оформлением необходимых документов для того, чтобы зарегистрировать на дольщика права собственности на объект и др.

Но судьи считают иначе – указанные объекты не признают производственными в целях применения НДС. В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 мая 2016 г. по делу № А78-10467/2015 рассмотрена следующая ситуация. Застройщик не стал начислять НДС с вознаграждения за свои услуги по нежилым помещениям и автостоянкам, а воспользовался льготой.

Инспекторы посчитали, что застройщик сделал это неправомерно. По их мнению, нежилые помещения в многоквартирных жилых домах и автостоянки являются объектами производственного назначения. То есть они предназначены для использования в производстве товаров (работ, услуг). Поэтому стоимость услуг застройщик должен был включить в выручку, когда определял налоговую базу по НДС. В результате компании доначислили НДС, пени и штраф.

Судьи признали позицию налоговиков необоснованной. Аргументы такие. Налоговый кодекс РФ не определяет понятия «объект производственного назначения». Законодатель указал лишь характеризующий критерий для таких объектов, а именно то, что они используются в производстве товаров (работ, услуг).

Согласно пункту 2 «Положения о составе разделов проектной документации…» объекты капитального строительства подразделяются на виды:

Важно запомнить

Многоквартирный дом является объектом строительства жилого назначения независимо от того, есть в нем нежилые помещения или нет

а) производственного назначения (здания, строения, сооружения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты);

в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Таким образом, многоквартирный дом (здание в целом) является объектом строительства жилого назначения независимо от того, есть в нем нежилые помещения или нет.

Судьи указали, что о производственном назначении нежилых помещений в строящемся многоквартирном жилом доме должно быть известно еще на этапе согласования проектной документации. При этом характеристики каждого нежилого помещения, включая его назначение, должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве.

Характеристики нежилого помещения указывают в договоре долевого участия

В то время как в рассматриваемом случае согласно долевым договорам, заключенным с предпринимателями и организациями, услуги застройщика предусматривали строительство нежилых помещений без какой-либо детализации их функционального назначения.

В результате судьи пришли к выводу, что налоговики не представили доказательств, которые бы свидетельствовали о производственном назначении нежилых помещений и автостоянок, и решение инспекции отменили. Верховный суд подтвердил правомерность такого вывода – определение от 21 сентября 2016 г. № 302-КГ16-11410. Налоговики теперь будут учитывать это определение. Ведь этот вопрос ФНС включила в «Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ…» и направила в инспекции для использования в работе (письмо от 23 декабря 2016 г. № СА-4-7/24825).