Особенности земли как товара

* Подробнее теория оценки земли см.: Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, то есть любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823 гг.) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

По оценке директора НИИ земельных отношений и землеустройства В. Беленького, по состоянию на 1 января 1997 г. земельный фонд Российской Федерации составлял 1709,2 млн га ^*. Большая часть земельного фонда страны находится в распоряжении лесохозяйственных предприятий. В их пользование передано 825,6 млн га (48,3%). Второе место по величине земельного фонда занимают сельскохозяйственные предприятия и граждане – 670,1 млн га, или 39,2%. Значительная часть земель страны оставлена в фонде запаса, составляющем 108,5 млн га.

* Беленький В. Российский рыночный землеоборот. Миф или реальность/ / Вопросы экономики. 1998. № 11. С 97-112. Развернутая информация о современном состоянии и проблемах земельного фонда России в целом и его федеральной части представлена в «Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации». М.: Госкомзем РФ, 1997.

В составе земельных угодий преобладают в основном лесные массивы и кустарники (46%), а также оленьи пастбища (19,2%) – земли, непригодные либо малопригодные для ведения интенсивного аграрного производства. Кроме того, под водой, болотами и пр. находится еще 21,9% российских земель. Сельскохозяйственные же угодья занимают всего 12,9%, в том числе пашня – 7,6%.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн га). В районах Крайнего Севера организованы общинно - родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации – более 76% (1306,2 млн га) ее земель – все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн га – земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн га, или 3,3 %, в собственности юридических лиц – 335,8 млн га (20%) и в собственности граждан–чуть более 10 млн га (0,6%).

К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

• необходимые для обеспечения безопасности страны (10,0 млн га);

• единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн га);

• природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн га);

• расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн га);

• объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн га);

• лесного фонда (265,9 млн га);

• запаса (47,0 млн га), а также водные объекты (17,8 млн га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, берега, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования, по крайней мере, на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Таким образом, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн га.