Количественный Swot-анализ

Таблица 3.6 Исходная матрица количественного анализа

	Интенсивность (Ai)	Возможности	Угрозы
О1	О2	Т1
Вероятность появления (Pj)		0,7	0,5	0,4
Коэффициент влияния (Kj)		0,3	0,4	0,4
Сильные стороны: S1
S2
S3
Слабые стороны: W1
W2

Составим преобразованную матрицу. Значения в преобразованной матрице находим по формуле:

А_ij=A_i·K_j·P_j·a_ij

где: A_i – интенсивность сильных и слабых сторон (0;5),

P_j- вероятность появления возможностей и угроз (0;1),

K_j – коэффициент влияния (0;1),

a_ij – способность сильных сторон содействовать возможностям и противостоять угрозам, а также способность слабых сторон ослабить действия возможностей и усилить угрозы (0;5).

Таблица 3.7 Преобразованная матрица

	Интенсив-ность (Ai)	Возможности	Итого	Угрозы	Итого
О1	О2	Т1
Вероятность появления (Pj)		0,7	0,5		0,4
Коэффициент влияния (Kj)		0,3	0,4		0,4
Сильные стороны: S1		1,05		2,05
S2		0,84	3,2	4,02	1,28	1,28
S3
Итого:		1,89	8,2	10,09	1,28	1,28
Слабые стороны: W1		0,63	1,2	1,83	1,44	1,44
W2
Итого:		0,63	1,2	1,83	1,44	1,44

Вывод: несмотря на то, что объекты складской недвижимости класса С в г. Бресте представлены достаточно широко, я считаю, что рассматриваемый объект конкурентоспособен на рынке аренды. Во-первых, это обусловлено тем, что его сильные стороны обеспечивают хорошую и качественную транспортную доступность объекта, что делает его привлекательным с точки зрения доставки грузов на склад и со склада к конечному потребителю. Во-вторых, учитывая концепцию развития данного объекта, которая предполагает устройство склада-магазина с различными строительными материалами в активно застраиваемом районе, можно предположить, что потенциальным клиентам местоположение объекта должно показаться выгодным.

В результате проведенного анализа рынка, а также качественного и количественного SWOT-анализа местоположения можно утверждать, что ранее выбранная концепция развития является оптимальной. Можно ожидать успешной реализации проекта.

План маркетинга

Маркетинг – это деятельность, способствующая получением предприятием прибыли за счет лучшего, чем у конкурентов, удовлетворения потребностей потребителей.

План маркетинга – документ, являющийся важнейшей составной частью годового плана развития предприятия, в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения.

План маркетинга включает в себя следующие составляющие:

1) Товарная политика

2) Ценовая политика

3) Сбытовая политика

4) Коммуникационная политика

Товарная политика

Рассматриваемый объект недвижимости представляет собой склад – магазин класса «С» площадью 440 м², из которой:

- 20 м² приходится на офисные помещения;

- 60 м² предназначены для устройства выставочной части магазина

- 360 м² непосредственно складской площади.

Объект предназначен для хранения и продажи различных строительных материалов, изделий и готовой продукции. На основании анализа рынка был сделан вывод, что целевой аудиторией для данного склада являются оптовые и розничные продавцы строительных материалов, для которых не требуются очень большие складские площади и поддерживаемая зимой температура + 8С.

Склад находится в государственной собственности. Обладает следующими характеристиками:

- одноэтажное здание;

- Расстояние от пола до потолка 6,2 м.;

- асфальтовый пол;

-наличие оборудования;

-температурный режим зимой + 8 С.;

- пожарная сигнализация и система пожаротушения;

- охрана по периметру территории;

- имеются подъездные пути;

- площадка для маневрирования большегрузных машин;

- офисные помещения;

Предполагается:

- устройство перегородки для разделения выставочной части и склада;

- закупить много уровневое стеллажное оборудование;

- устройство парковки;

- устройства пандуса;

- закупить электроконвекторы для отопления офисных помещений.

Рис 4.1.Схема склада

Было решено принять вариант прямой аренды с оказанием дополнительных услуг. В качестве таких услуг была принята доставка грузов на склад и со склада (в магазин либо к конечному потребителю). Для осуществления доставки грузов предполагается купить грузовой автомобиль.

4.2. Ценовая политика

Ценовая политика включает в себя расчет арендной ставки, которая определяется в соответствии с Указом президента Республики Беларусь №150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» от 29.03.2012 года.

Арендная плата устанавливается за месяц, исходя из арендуемой площади, базовой ставки этой платы за 1м, арендуемой площади и коэффициентов комфортности, характеризующих удобства в пользовании арендуемыми производственными зданиями, сооружениями и помещениями.

Арендная плата за месяц определяется по формуле:

А_пл=А_б·К_мест·К_0,5-3·К_пр.2·К_доп. ·S_ар,

где: А_пл – арендная плата за месяц;

А_б – базовая ставка для г. Бреста, составляет 0,3 от базовой арендной величины, базовая арендная величина с 19.03.2014 – 102 000 руб.

К_мест – коэффициент местонахождения зданий, сооружений, для Бреста, за исключением территорий бывших военных городков, равен 1.

К_0,5-3 – коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды, принимается для данного объекта 1,5 в связи с тем, что у объекта достаточно выгодное местоположение.

К_пр.2 - коэффициент, устанавливаемый в соответствии с законодательством; для рассматриваемого объекта понижающие коэффициенты не предусмотрены.

К_доп. – дополнительный к-т, устанавливаемый в соответствии с пунктом 9 Указа Президента РБ №150, для данного объекта не предусмотрен.

S_ар. – арендуемая площадь.

Определим размер минимальной арендной платы за 1 м² площади склада:

А_пл=0,3·102000·1·1,5·1·1=45 900 руб/м²

В результате анализа рынка складской недвижимости г.Бреста было определено, что арендная ставка для рассматриваемого объекта составляет 3евро/м², что по состоянию на 1 октября 2014 года равняется 3·13750=

=41 250руб./м². Принимаем арендную плату в размере 46000руб./м².

Так как в СМИ был изложен прогноз, в котором власти Республики Беларусь предлагают заложить в прогнозный план на 2015 год рост инфляции в размере 12,5% [1], в соответствие с этим для проекта примем рост арендной величины примерно на 13%. Новая арендная ставка будет составлять:

А_пл=46 000·1,13=52 000 руб/м²

Устанавливаем величину арендной платы на уровне 52000 руб./м² в соответствии с прогнозируемой рыночной ситуацией.

Таким образом, арендная ставка в первой половине года (с января по июнь) составит А_пл=46 000 руб./м², а во второй половине (с июля по декабрь) - А_пл=52 000 руб./м².

Как было решено в товарной политике, кроме непосредственно сдачи площади в аренду будет также осуществляться дополнительная услуга. Доставка грузов на склад и со склада (в магазин либо к конечному потребителю) будет оказываться по запросу арендатора и оплачиваться следующим образом: в черте города 200 000 руб. за одну загрузку, за черту города - 10 000 руб./км.

Тогда можно определить, какой примерно будет валовая выручка за первый год функционирования в выбранном режиме:

Таблица 4.1 Расчет ориентировочной валовой выручки за 2015 год

Месяц	Аренда, тыс. бел. руб	Доставка, тыс. бел. руб.
Январь	20 240	22 000
Февраль	20 240	22 000
Март	20 240	44 000
Апрель	20 240	44 000
Май	20 240	44 000
Июнь	20 240	44 000
Июль	22 880	49 720
Август	22 880	49 720
Сентябрь	22 880	49 720
Октябрь	22 880	49 720
Ноябрь	22 880	49 720
Декабрь	22 880	24 860
Итого за год:	258 720	493 460
Итого:		752 180

С января по июнь прямая аренда будет приносить валовую выручку:

А_пл=46 000·440=20 240 тыс.руб.

С июля по декабрь прямая аренда будет приносить валовую выручку:

А_пл=52 000·440=22 880 тыс.руб.

Предположим, что доставка по городу будет осуществляться в среднем 6 раз в день каждый день. А также предположим, что в зимние месяцы будет снижение продаж, и соответственно доставка будет осуществляться 3 раза в день. Доставку за черту города примем в среднем 40 раз в месяц на среднее расстояние 20 км, в зимние месяцы - 20 раз в месяц. Среднее число дней в месяц принимаем равным 30. Тогда выручка за месяц (кроме зимних) будет составлять:

200 000·6·30+40·20·10 000=44 000 тыс. руб.

В зимние месяцы выручка будет составлять:

200 000·3·30+20·20·10 000=22 000 тыс. руб.

Таким образом, исходя из полученных расчетов, можно сказать, что ориентировочно валовая выручка за первый год работы склада составит 752180000 бел. руб. (семьсот пятьдесят два миллиона сто восемьдесят тысяч белорусских рублей). Это говорит о том, что можно применять упрощенную систему налогообложения (УСН), так как валовая выручка определенно не превысит 8,2 млрд. бел.руб при условии, что численность работников не превысит 50 человек.

Также рассчитаем валовую выручку на 2016 и 2017 годы. По данным, изложенным в экономическом прогнозе Всемирного банка [2], в среднесрочной перспективе (2015-2017 год) ожидается небольшое восстановление темпов экономического роста в Республике Беларусь. В связи с этим примем инфляцию на 2016 год на уровне 12%, на 2017 – 11%.

Таблица 4.2 Расчет ориентировочной валовой выручки на 2016 и 2017 год

Месяц	Аренда, тыс. бел. руб	Доставка, тыс. бел. руб.
2016 год
Январь	22 880	24 860
Февраль	22 880	24 860
Март	22 880	49 720
Апрель	22 880	49 720
Май	22 880	49 720
Июнь	22 880	49 720
Июль	25 626	55 686
Август	25 626	55 686
Сентябрь	25 626	55 686
Октябрь	25 626	55 686
Ноябрь	25 626	55 686
Декабрь	25 626	27 843
Итого за год:	291 036	554 873
Итого:	845 909
2017 год
Январь	25 626	27 843
Февраль	25 626	27 843
Март	25 626	55 686
Апрель	25 626	55 686
Май	25 626	55 686
Июнь	25 626	55 686
Июль	28 445	61 811
Август	28 445	61 811
Сентябрь	28 445	61 811
Октябрь	28 445	61 811
Ноябрь	28 445	61 811
Декабрь	28 445	30 906
Итого за год:		618 391
Итого:	942 817

4.3. Сбытовая политика

Сбытовая политика складской недвижимости заключается в следующем:

для эффективной работы склада необходимо определиться с целевой аудиторией арендаторов, что является достаточно сложной задачей. В ходе изучения данного района было выявлено, что в непосредственной близости к объекту нет объектов торговли и производства. Однако данный район активно застраивается и, исходя из этого и учитывая основные характеристики склада, целесообразнее было бы предложить свои услуги торговым объектам, занимающихся продажей различных видов строительных материалов. Исходя из характеристики самого склада, а также из анализа факторов рынка складской недвижимости целевыми арендаторами были определены:

1.ЧУП « Белпрок»

2.ООО «ТехноНиколь»

3. «КонструкторБай»

4. ООО «ЛегионСтрой»

Учитывая небольшую площадь склада, его предполагается сдавать в аренду полностью одному арендатору. Из рассматриваемых выше потенциальных арендаторов был выбран ООО «ТехноНиколь». Данное предприятие уже имеет склад - магазин подобного формата в г. Бресте по ул.Л.Рябцева. Поэтому учитывая местоположение рассматриваемого склада и предоставляемые услуги, а также возможность расширения ООО «ТехноНиколь», считаю возможным рассматривать данное предприятие как основного возможного арендатора.

С выбранным арендатором будет заключен договор. Требования к арендодателю, предусмотренные договором об аренде:

1. В случае просрочки арендного платежа (несоблюдения срока оплаты, предусмотренного в Договоре) уплачивается арендодателю пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки;

2. Арендные платежи выплачиваются не позже 25 числа каждого месяца;

3. Риск случайной гибели, утраты, порчи и повреждения здания склада лежит на арендодателе;

4. Коммунальные платежи осуществляет арендатор;

5. Уход за зданием возлагается на арендатора;

6. Склад сдаётся полностью;

7. Срок сдачи не определён, устанавливается в соответствии с положениями арендатора;

8. Договор расторгается при несоблюдении условий.

4.4. Коммуникационная политика

Коммуникационная политика проводится для того, чтобы проинформировать возможных арендаторов о появлении рассматриваемого склада на рынке складской недвижимости г. Бреста, рассказать о его характеристиках и предоставляемых услугах и таким образом создать интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Так как в разделе 4.3 «Сбытовая политика» были определены потенциальные арендаторы, то из возможных вариантов рекламы был выбран такой способ как адресный вариант обращения к клиентам. Но для повышения интереса к рассматриваемому объекту среди многочисленных других фирм и организаций, которые также могли бы быть нашими потенциальными клиентами, будем также использовать размещение информации на специальных ресурсах в интернете и рекламу в газете.

В качестве адресного обращения к арендаторам предполагается посылка почтой писем с предложением сотрудничества, которые будут включать описание условий аренды и характеристик склада. Такие письма будут разосланы всем компаниям, которые были рассмотрены пункте 4.3 «Сбытовая политика». Пересылка одного заказного письма почтой обойдется 10 500 руб. Прибавим к этому 2000 руб. стоимость бумаги и конверта и получим 12 500 руб. почтовых расходов на одного адресанта. Всего будет выслано четыре письма, что повлечет единовременные расходы в размере 50 000 руб.

Также будет производиться подача объявлений в газету «Из рук в руки», «Вечерний Брест» и подача объявлений на сайт www.tut.by.

В результате коммуникационной политики ожидается донесение до целевой аудитории необходимой информации с целью формирования коммерческого интереса к данному объекту. Содержание коммуникационной политики должно полностью соответствовать специфике и классу объекта как товара на рынке аренды.