Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

В соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности» и оценочными стандартами, принятыми в РФ, определение рыночной стоимости объектов недвижимости осуществляется на основе трёх основных подходов: затратного, доходного, сравнительного. Основные методы, применяемые в этих методических подходах отображены на рис. 8.1.

Последовательность проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости рассмотрена в таблице 8.1.

Рис. 8.1.Основные методы оценки недвижимости

Таблица 8.1

Этапы оценки недвижимости

№ № Эта-эпа	Содержание этапа
	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
	Сбор и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
	Оценка земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного подхода
5.3	Применение затратного подхода
	Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
	Подготовка отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
	Доклад об оценке

А) Оценка недвижимости по затратному подходу

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогооблажения, для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости, оценке для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных сооружений. (См. учебное пособие О.Н.Рожковой «Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости»)