Пример расчета индекса загрязнения атмосферного воздуха, стоимости экологического фактора и рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом этого фактора.

Известны данные загрязнения атмосферного воздуха по трем муниципальным округам г. Москвы (табл. 2).

Таблица 2.

Муниципальный	Среднегодовая концентрация ( )
округ и ПДК	Взвешенные вещества	Двуокись серы	Двуокись азота	Окись углерода
“Ясенево”	0,01	0,03	0,01	0,3
“Бирюлево”	0,04	0,06	0,04	4,0
“Капотня”	0,06	0,08	0,06	4,5
Предельно допустимая концентрация	0,05	0,05	0,04	3,0

По формулам (1) и (2) рассчитываем I_o.c по рассматриваемым муниципальным округам:

=0,01/0,05+0,03/0,05+0,01/0,04+0,3/3=1,15

=0,04/0,05+0,06/0,05 +0,04/0,04+4/3=4,3

=0,06/0,05 +0,08/0,05 +0,06/0,04+4,5/3=5,8

Как мы видим, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясенево. Отсюда мы уже можем предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по г. Москва подтверждают этот факт. На 01.07.96 цена продажи 1 м² жилой площади в Ясенево составила 900 долларов, а в Капотне – 600 долларов. Важнейшим источником загрязнения атмосферного воздуха в Капотне является достаточно крупный Московский нефтеперерабатывающий завод

Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные квартиры по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения, расположенных: одна в Ясенево, а другая в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м² жилой площади в Ясенево и в Капотне в 300 долл. (900 долл. – 600 долл.) к стоимости экологического фактора .

Исходя из этого, при необходимости определения рыночной стоимости 1 м² жилой площади однотипной квартиры в Бирюлево (также идентичной по всем характеристикам сравнения в Ясенево и в Капотне ) можно использовать следующий алгоритм.

1. Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продаж 1 м² жилой площади в Ясенево:

300/(5,8-1,15 )= 64,5 долл./м²

2. Определим величину корректировки цены продажи 1 м² жилой площади в Ясенево, если предполагается продажа ( покупка) идентичной квартиры в Бирюлево:

64,5*(4,3-1,15) = 203,2 долл./м²

3. Определяем рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлево:

900-203,2=696,8 700 долл.м²

Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха ( считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера) , можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и, далее, определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.

Приложение 3.

Схема представления о последовательности определения экономического ущерба при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости дает следующая цепочка связей:

Выбросы вредных примесей из		Концентрации примесей в		“Натуральный ущерб”		Экономический ущерб
источников их образования		окружающей среде

Схема 1 .

Приводимая ниже схема 2 достаточно подробно описывает последовательность определения экономического ущерба при оценке основных видов объектов недвижимости, начиная от наличия концентраций загрязнителя в окружающей среде.

Экономический ущерб Земельные угодья		Экономический ущерб Здания и сооружения		Экономический ущерб Рекреационные объекты
Сельское хозяйство	Лесное хозяйство		Жилищно-коммунальное хозяйство	Промышленность и транспортное хозяйство	Торговля, услуги, офисы		недвижимости

Дополнительные затраты с

Дополнительные затраты в связи с потерями продукции и ресурсов

Вывод из оборота земельных угодий в сельском и лесном хозяйстве

Дополнительные затраты на содержание жилищно-коммунального хозяйства

Дополнительные затраты на медицинское страхование

Дополнительные затраты на медицинские услуги

Дополнительные затраты в связи с потерями продукции от повышенной заболеваемости

Дополнительные затраты на ремонт и восстановление объекта недвижимости

Дополнительные затраты с повышенной текучестью кадров

ухудшением либо с потерями рекреационной ценности объекта недвижимости (рекультивация территории, перенос дома отдыха и т.д.)

Изменение урожайности и продуктивности в сельском хозяйстве

Изменение состояния селитебной территории, сроков службы элементов объекта недвижимости

Изменение заболеваемости конкретной болезнью в половозрастной группе населения

Изменение сроков службы элементов объекта недвижимости (конструкций, покраски и т.д.)

Изменение текучести кадров

Изменение рекреационной ценности объекта недвижимости

Выбросы вредных примесей и их концентраций в окружающей среде

Схема 2. Схема определения оценок экономического ущерба от загрязнения окружающей среды по основным видам объектов недвижимости.

Приложение 4

Таблица 3.