Определение стоимости земельного участка
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т. п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.
Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:
· метод прямого сравнения продаж;
· метод соотношения;
· метод выделения;
· метод предполагаемого использования;
· метод остаточной стоимости.
При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на вторичном рынке.
При оценке земельных участков метод сравнения продажпредполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее – элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Для сравнения выбрано три земельных участка, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых земельных участков приведены в таблице 3.
Таблица 3
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | www.74dom.ru, тел. 8 912 328 57 26 | www.v-nedv.ru, тел. 8 906 870 50 49 | www.v-nedv.ru, тел. 8 906 870 50 49 |
| Местоположение | г. Миасс, Машгородок | г. Челябинск, ул. Енисейская | г. Челябинск, ул. Енисейская |
| Стоимость предложения, руб. | 1 500 000 | 2 500 000 | 6 300 000 |
| Размер участка, соток | 140,0 | 280,0 | |
| Дата продажи (предложения к продаже) | Май 2009 г. | Май 2009 г. | Май 2009 г. |
| Право на земельный участок | аренда | аренда | аренда |
| Дополнительные улучшения | Возможность подведения всех коммуникаций | Возможность подведения всех коммуникаций | Возможность подведения всех коммуникаций |
| Физические характеристики | рельеф поверхности ровный | рельеф поверхности ровный | рельеф поверхности ровный |
| Назначение участка | Под производственную территорию | Под производственную территорию | Под производственную территорию |
Описание вносимых поправок:
Условия финансирования.
По этому условию все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на условия финансирования не вводилась.
Совершенная сделка или предложение.
Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Все аналоги являются предложениями к продаже, корректировка не вводилась.
Условия рынка (время предложения).
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
Переданные имущественные права.
Все аналоги находятся в аренде. Поправка не вводилась.
Местоположение.
Земельные участки аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
Площадь участка
Поправка на площадь участка не применялась. Так как, по мнению оценщика у свободных земельных участков разница между площадями участка незначительно влияет на цену за единицу площади.
Назначение участка.
Поправка вводится исходя из того, что участки с разным назначением имеют разную стоимость. В данном случае все аналоги и объект оценки имеют одинаковое. Поправка не применялась.
Дополнительные улучшения участка.
Аналоги 1, 2, 3 – имеют идентичные дополнительные улучшения. Корректировка не водилась.
Результаты расчетов и корректировки сравниваемых участков по земельному участку, на котором расположен объект оценки приведен в таблице 4.
Таблица 4
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый участок | Объекты сравнения | ||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
| Цена продажи | руб. | 1 500 000 | 2 500 000 | 6 300 000 | |
| Размер участка | сот. | 114,260 | 98,0 | 140,0 | 280,0 |
| Стоимость за сотку | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение | ||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Условия рынка (время предложения) | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | |
| Корректировка | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Переданные имущественные права | Аренда | Аренда | Аренда | Аренда | |
| Корректировка | руб. | ||||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Местоположение | Челябинская обл.,******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 | г. Миасс, Машгородок | г. Челябинск, ул. Енисейская | г. Челябинск, ул. Енисейская | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Площадь участка | сот. | 114,26 | |||
| Корректировка | % | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Назначение участка | Под производственную территорию | Под производственную территорию | Под производственную территорию | Под производственную территорию | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Дополнительные улучшения | Возможность подведения всех коммуникаций | Возможность подведения всех коммуникаций | Возможность подведения всех коммуникаций | Возможность подведения всех коммуникаций | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./сот | 15 306 | 17 857 | 22 500 | |
| Выводы: | |||||
| Общая валовая коррекция | |||||
| Весовой коэффициент | 0,5 | 0,25 | 0,25 | ||
| Стоимость объекта | руб./сот | 17 742 | |||
| Стоимость объекта | руб./сот | 2 027 241 |
Рыночная стоимость права аренды на земельный участок, площадью 11426,0 м2, рассчитанная методом сравнения продаж, на дату оценки с учетом округления составляет: 2 027 000 (Два миллиона двадцать семь тысяч) рублей.