Техническое описание объекта оценки
Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.
Таблица 2
| Характеристика объекта | Описание |
| Производственная база. Инвентарный номер: 3774, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 | |
| Литера А (Основное строение дробильно-сортировочного завода) | |
| Год постройки (ориентировочно) | |
| Проект | Оцениваемый объект, спроектирован как здание производственного назначения |
| Текущее назначение здания | Производственное здание |
| Площадь | 496,7; |
| Высота помещений | - |
| Строительный объем помещения | - |
| Строительные характеристики | |
| Фундамент | Ж/б блоки |
| Стены | Ж/б панели |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Перегородки | Кирпичные, Шл. блоки |
| Кровля | Мягкая кровля |
| Полы | Бетон, дощатые |
| Проемы оконные | Двойные |
| Проемы дверные | Щитовые |
| Внутренняя отделка | Простая |
| Группа капитальности | - |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водопровод | Да |
| Электросеть | Да |
| Канализационная сеть | Да |
| Отопление | Да |
| Телефон | Да |
| Сигнализация | - |
| Внешнее окружение | |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Рельеф | Спокойный |
| Затопляемость | Нет |
| Опасность окружающей среды | Нет |
| Литера Б (Нежилое здание трансформаторной подстанции) | |
| Год постройки (ориентировочно) | |
| Проект | Оцениваемый объект, спроектирован как здание производственного назначения |
| Текущее назначение здания | Производственное здание |
| Площадь | 50,7 м2 |
| Высота помещений | - |
| Строительный объем помещения | - |
| Строительные характеристики | |
| Фундамент | Ж/б блоки |
| Стены | Кирпичные |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Перегородки | Кирпичные |
| Кровля | Мягкая кровля |
| Полы | Бетон, дощатые |
| Проемы оконные | Двойные |
| Проемы дверные | Щитовые |
| Внутренняя отделка | Простая |
| Группа капитальности | I I |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водопровод | - |
| Электросеть | Да |
| Канализационная сеть | - |
| Отопление | - |
| Телефон | - |
| Сигнализация | - |
| Внешнее окружение | |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Рельеф | Спокойный |
| Затопляемость | Нет |
| Опасность окружающей среды | Нет |
| Литера В (Нежилое здание теплой стоянки для механизмов) | |
| Год постройки (ориентировочно) | |
| Проект | Оцениваемый объект, спроектирован как здание производственного назначения |
| Текущее назначение здания | Производственное здание |
| Площадь | 367,4 м2 |
| Высота помещений | - |
| Строительный объем помещения | - |
| Строительные характеристики | |
| Фундамент | Ж/б блоки |
| Стены | Ж/б панели |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Перегородки | - |
| Кровля | Мягкая кровля |
| Полы | Бетон, дощатые |
| Проемы оконные | Двойные |
| Проемы дверные | Щитовые |
| Внутренняя отделка | Простая |
| Группа капитальности | - |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водопровод | - |
| Электросеть | Да |
| Канализационная сеть | - |
| Отопление | - |
| Телефон | - |
| Сигнализация | - |
| Внешнее окружение | |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Рельеф | Спокойный |
| Затопляемость | Нет |
| Опасность окружающей среды | Нет |
| Литера Д (Нежилое здание ремонтного участка) | |
| Год постройки (ориентировочно) | |
| Проект | Оцениваемый объект, спроектирован как здание производственного назначения |
| Текущее назначение здания | Производственное здание |
| Площадь | 284,3 м2 |
| Высота помещений | - |
| Строительный объем помещения | - |
| Строительные характеристики | |
| Фундамент | Ж/б блоки |
| Стены | Ж/б панели |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Перегородки | - |
| Кровля | Мягкая кровля |
| Полы | Бетон, дощатые |
| Проемы оконные | Двойные |
| Проемы дверные | Щитовые |
| Внутренняя отделка | Простая |
| Группа капитальности | I |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водопровод | - |
| Электросеть | Да |
| Канализационная сеть | - |
| Отопление | - |
| Телефон | - |
| Сигнализация | - |
| Внешнее окружение | |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Рельеф | Спокойный |
| Затопляемость | Нет |
| Опасность окружающей среды | Нет |
Качественные и количественные характеристики установлены на основании технических паспорта на здание и личного осмотра.
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рынок производственной недвижимости в городе Челябинске один из самых больших в сегменте коммерческой недвижимости. Изначально индустриальный город формировался под строительство и работу многочисленных заводов – ЧМЗ, ЧТПЗ, ЧТЗ, ЧЦЗ, ЧКПЗ, ЧАМЗ и т.д. Но снижение объемов производства и курс на снижение издержек вследствие внедрения более компактных производств, передачи части производственных процессов на аутсорсинг и энергосбережения, привели к тому, что огромные площади просто пустуют и не задействованы в производственном процессе. К данным предприятиям можно отнести машиностроение, деревообработка, приборостроение. Но даже успешные предприятия, находящиеся в стабильном финансовом состоянии, зачастую располагают площадями, которые неэффективно эксплуатируются.
Основная тенденция на рынке производственной недвижимости – это ее перепрофилирование и/или ведение непроизводственной деятельности на объекте. В подтверждение данного факта можно привести достаточно примеров, когда производственные помещения в центре города и в прочих районах были диверсифицированы в торговые или складские помещения.
Многие производственные помещения используются также под:
- Складские комплексы;
- Пищевое производство;
- Мебельное производство;
- Метало-перерабатывающее производство;
Рынок производственной недвижимости чувствителен к общему состоянию экономики и к отдельным его сегментам. Поэтому мы видим рост числа мелких компаний работающих на литейном рынке и рынке металлообработки, что соответствует общей тенденции на рынках с превалирующим сырьевым сегментом. Пищевое производство развивается за счет повышения платежеспособного спроса и роста доходов населения. При организации складского комплекса на основе существующего объекта затраты на реконструкцию составят 3000 – 5000 руб. за 1 м.кв., на возведения нового здания соответственно 10000-15000 $ за 1 м.кв.
Спрос и предложение
Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично – часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 – 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторозаводской район.
Цены
Аналитики прогнозируют стабильный рост цен на производственную недвижимость на уровне 20-22 % в год, при возможно пиковой динамике в 2009 – 2010 году. Цена в пригороде 30-50 км. от Челябинска от 2 000 рублей за 1 м.кв. до 10 000 рублей за 1 м.кв.; пригород Челябинска от 10 – 30 км от 6 000 рублей до 15 000 рублей за 1 м.кв..; непосредственно в Челябинске и в ближнем пригороде (до 10 км.) от 10 000 до 70 000 рублей (в случае возможности организации торговли на этих площадях).
С точки зрения корректной оценки стоимости объекты промышленной недвижимости являются самыми сложными, т.к. их стоимость напрямую зависит от возможного их использования в случае перепрофилирования и стоимости аналогов, количество которых на рынке очень ограничено. Поэтому каждый объект требует особого внимательного изучения для его корректной оценки.