Описание объекта оценки
Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записями в правоустанавливающих документах.
Таблица 5
Характеристика местоположения объекта оценки
| Адрес объекта | Московская область поселок Власиха ул.Южная д.6, корп.3 кв.72 |
| Преобладающая застройка микрорайона | Жилая |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки | Хорошая |
Рис. 1. Местоположение объекта оценки
Таблица 6
| Тип здания | Многоквартирный дом |
| Этажность здания | 7 (семь) |
| Материал наружных стен | Кирпич |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Холодное, горячее, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонизация |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
Общая характеристика здания
Таблица 7
Характеристика объекта оценки
| Площадь объекта оценки, м2 | 70,00 |
| Кол-во комнат | |
| Лоджия (балкон) | Лоджия |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | Текущий ремонт |
| Дополнительная существенная информация | Отсутствует |
Фотографии объекта оценки
| Внешний вид дома | |
| Входная дверь в квартиру | Санузел |
| Комнаты | ||
| Кухня | Коридор | |
Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зоконообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен нами далее.
Законодательная разрешенность:
Существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 7 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.
Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:
Таблица8
Тип недвижимости
| Тип недвижимого имущества | Законодательные ограничения на использование |
| Жилая недвижимость | Разрешено |
| Офис | Запрещено |
| Торговые площади | Запрещено |
| Производственный цех | Запрещено |
| Склад | Запрещено |
Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.
Резюме:
В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки:
1. Законодательная разрешенность
Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены мной исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки – жилое помещение.