Определение коэффициента капитализации
Ставка капитализации в данном случае формируется, как и прибыль предпринимателя, методом кумулятивного построения, расчет приведен в пункте 9.4.5. Таким образом, ставка капитализации соответствует ______ %.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице ___.
Рыночная стоимость, полученная доходным подходом
Таблица __
| Показатель | Значение |
| Ставка аренды (руб./месяц) | |
| Сдаваемая площадь, кв.м. | |
| Потенциальный валовой доход | |
| Коэффициент недоиспользования | |
| Потери арендной платы | |
| Действительный валовой доход | |
| Операционные расходы % | |
| Чистый операционный доход | |
| Ставка капитализации | |
| Рыночная стоимость объекта |
Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.
На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли – продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)
При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:
· 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;
· 2 этап – проверка достоверности информации о сделках;
· 3 этап – определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
· 4 этап – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
· 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов – аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):
· отличие в площадях;
· отличие в объеме.
Е. Состояние объекта.
Ж. Дополнительные улучшения
Расчет стоимости
Ниже представляется информация о сопоставимых объектах-аналогах, полученная студентом в результате исследования рынка: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Обоснование корректировок, примененных в Таблице ___
Таблица ___
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 7. Назначение помещения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Таблица ___
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |||
| Цена продажи | руб./м2 | |||||
| Общая площадь | м2 | |||||
| Цена 1 м2 площади | ||||||
| Совершенная сделка или предложение | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Переданные имущественные права | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Условия рынка (время предложения) | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Поправка на площадь объектов оценки | м2 | |||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Местоположение | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Состояние объекта | ||||||
| Корректировка | руб. | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Назначение помещения | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Расположение объекта | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Выводы: | ||||||
| Общая валовая коррекция | ||||||
| Весовой коэффициент | ||||||
| Стоимость объекта | руб./м2 | |||||
| Стоимость объекта | руб. |
Согласование результатов
При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки используются три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный. Результаты расчетов сводятся таблицу:
| Идентификация объекта оценки | |
| Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: | |
| - сравнительным подходом | |
| - доходным подходом | |
| - затратным подходом |
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурныеколебания.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.
| Показатели | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации, % | |||
| Полнота информации, % | |||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, % | |||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка, % | |||
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, % | |||
| Весовые показатели достоверности подхода оценки, % |
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3
где:
· V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,
· V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.
· Q1, Q2, Q3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Согласование результатов производится в табличной форме.
| Подход | Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб. | Весовой коэффициент | Скорректированная величина рыночной стоимости, руб. |
| Сравнительный | |||
| Доходный | |||
| Затратный | |||
| ИТОГО |
Заключение
11.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данной курсовой работе необходимо сделать заключение о рыночной стоимости объекта оценки.