Договор найма частного жилища

Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров:

1) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем – доходные квартиры (ст.24 Закона);

2) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, каковыми являются в данном случае наниматели. Данные интересы законом защищаются императивнымобразом:

- нанимателю должно предоставляться пригодноедля проживания жилище, то есть отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным требованиям;

- нанимателю предоставляется отдельноепомещение;

- договор заключается в письменной форме, но императивного требования о государственной регистрации нет.

Диспозитивно:

- наниматель вправе вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов;

- на краткий период времени (до 6 месяцев) выезжать из помещения;

- при переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Договор найма, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не позднее, чем за 3 месяца. Досрочное расторжение договора со стороны нанимателя предполагает предупреждение об этом наймодателя не менее, чем за 1 месяц либо уплату за этот месяц установленную договором плату.

Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены менее жестко. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст.25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи требуется согласие собственника. Без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.

Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за 1 месяц. Наниматель имеет право расторгнуть данный договор досрочно без предупреждения и без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника производится без предоставления другого жилого помещения.

Возможность сдачи в поднаем зависит всецело от условий договора.

Тема10. Договор займа. Факторинг

Подтемы:

1. Договор займа.

2. Особенности правового регулирования отдельных видов договора займа.

3. Банковская деятельность.

4. Финансирование под уступку денежного требования (факторинг).

1. Договор займа.

(Глава 36 ГК)

По договору займа одна сторона (займодатель) передает или обязуется передать в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне (заемщику) деньги или вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется своевременно возвратить займодателю такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества (ст.715 ГК).

Характеристика договора займа:

- безвозмездный (возмездный, если имеется вознаграждение за пользование предметом займа);

- реальный (передает) или консенсуальный (обязуется передать);

- односторонний (если реальный) и взаимный (если консенсуальный).

Элементы договора займа:

Субъекты:

- займодатель – юридическое или физическое лицо;

- заемщик – юридическое или физическое лицо, кроме как от граждан в качестве предпринимательской деятельности (для не имеющих специального разрешения) – п.3 ст.715 ГК.

Объекты:

- в денежной форме (тенге, иностранная валюта);

- в товарной форме (вещи, определенные родовыми признаками).

Права и обязанности сторон:

Права займодателя:

- требовать возврата предмета займа;

Обязанности займодателя:

- предоставлять предмет займа в виде, объеме и в сроки, предусмотренные договором;

Права заемщика:

- требовать предоставления займа в виде, объеме и в сроки, предусмотренные договором;

Обязанности заемщика:

- погасить долг.

Форма договора займа: устная; письменная (простая (расписка, другой докумет), нотариальная). Письменная форма (ст.152 ГК) предусмотрена для сделок, осуществляемых в процессе предпринимательской деятельности; на сумму свыше 100 МРП.

Исполнение договора займа происходит в три этапа:

1) предоставление предмета займа;

2) возврат предмета займа;

3) при возмездном договоре – выплата вознаграждения.

Возврат предмета займа (ст.722 ГК) в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если срок договором не установлен, возврат должен быть осуществлен в течение 30 дней со дня предъявления требования об этом займодателя.

Способы, обеспечивающие исполнение обязательства: залог имущества, гарантия и поручительство, неустойка.

2. Особенности правового регулирования отдельных видов

Договора займа.

2.1 Договор государственного займа.

(ст.726 ГК)

Особенностью договора государственного займа является то, что заемщиком выступает государство. В данном договоре займодателем может выступать любое физическое или юридическое лицо, в связи с чем фигура займодателя в договоре государственного займа никаких особенностей не имеет.

В статье 726 ГК закреплены принцип добровольности договора государственного займа и принцип ответственности государственной казны по обязательствам, вытекающим из данного договора.

Государственный заем регулируется нормами Гражданского кодекса РК, а также Законом РК "О государственном и гарантированном государством заимствовании и долге" от 2 августа 1999 года.

Субъектами государственного заимствования могут являться Национальный банк РК, Правительство РК и местный исполнительный орган РК.

По механизму привлечения и рынкам ссудного капитала государственные займы делятся на внешние государственные и внутренние государственные займы.

По форме заимствования государственные займы делятся на займы, осуществляемые на основании эмиссии государственных ценных бумаг, и займы, основанные на заключении договоров (соглашений) о займе.

Особенностью договора государственного займа также является его целевой характер. Так займы Правительства РК осуществляются в целях финансирования дефицита республиканского бюджета; заимствование Национальным банком РК осуществляется в целях поддержки платежного баланса РК пополнения золотовалютных активов Национального банка РК и других целях денежно-кредитной политики; государственное заимствование местными исполнительными органами осуществляется в целях покрытия дефицита местного бюджета, связанного с финансированием региональных инвестиционных программ.

Еще одной существенной особенностью договора государственного займа является то, что предметом заимствования всегда выступают деньги.

Государственные органы, уполномоченные принимать решения о государственном заимствовании:

- Министерством финансов РК на основании решения Правительства РК;

- Правлением Национального банка РК;

- Местным исполнительным органом при положительных результатах экспертизы Министерства юстиции и Министерства финансов РК.