Тема: «Аренда зданий и сооружений»

Параграф 4 главы 34 ГК РФ. Там всего шесть статей.

Обратить внимание, в кодексе есть явная несуразица. Нормы сформулированы так, что нигде не говорится о том, что помещения в зданиях чем именно регулируется.

Договор аренды здания сроком меньше года не требует регистрации.

В 2000 году появилось Информационное Письмо Высшего Арбитражного суда от 1 июля 2001 года, где начались вот эти вот изыски – «принимая во внимание, что здание и нежилые помещения в нём являются объектами, отличными друг от друга, но неразрыно связанными, к государственной регистрации договор аренды нежилых помещений применяются правила статьи 651 ГК РФ».

Для зданий и сооружений прямо написано, что не только предмет, но и цена являются существенными условиями.

В последнее время стали толковать несколько расширительно – сюда стали включать не только здания и сооружения, но и помещения.

Существенным условием договора аренды является её предмет. Информационное письмо ВАС от 2002 года, где были даны разъяснения относительно предмета договора аренды. Считалось недопустимым сдавать аренды, которые не имеют индивидуализации как таковых – крыши, лестничные пролёты, стены… Семь лет практика исходила из этого информационного письма.

Постановление Пленума 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственника на общее имущество здания», там пункт 7 есть – по соглашению сособственником общего имущества (собственников помещений здания) допускается договор пользования отдельной части здания – к примеру, несущей стены и т.д. Стороной такого договора являются все долевые сособственники, к таким договорам применяются нормы аренды.

Это мы всё о предмете говорили.

Существенные условия – добавляется ещё и цена.

В отношении всего остального, типа формы и сроки – всё тоже самое.

Регистрация.

Информационное письмо от 2001 года «О практике применении ФЗ «О регистрации помещений и сделок с ними».

Регистрируется всё, что конкретно год и более. Если неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на тот же срок – это заключение нового договора, так как норма 621 статьи императивна, поэтому, раз снова договор и снова меньше года – значит, не регистрируем.

Есть куча проблем: нет определений капитального и текущего ремонта, нет разграничения улучшений и ремонтов… Но считается, что капитальный обеспечивает сохранение объекта в целом – если его не производить, то объект исчезнет. А текущий – это какой-то косметический ремонт, поддержание в нормальном состоянии…

Тема: «Прокат».

Статья 626 – там дано понятие.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение или пользование.

Чем-то схож с розничной куплей-продажей.

Как и любая аренда – консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Вдобавок – этот договор публичный, со всеми отсюда вытекающими.

Существенные условия договора:

1. Предмет. В отличие от иных видов аренды – понятно, что индивидуально-определённое и непотребляемое – но и только движимая вещь. Причём, в общем-то, любая движимая вещь. Вещь, сданная в прокат, не обязательно для потребительских целей используется – как правило, да, но не обязательно, можно и в предпринимательских целях использовать.

2. Арендная плата. Стопроцентной уверенности нет, но лектору кажется. Здесь её специфика состоит в том, что она только деньгами может выплачиваться. Статья 630 ГК РФ.

Особенности элементов договора.

Есть особенности в сторонах.

Арендатором может быть любое лицо – посколько для любых целях, и для личных, и для предпринимательских. Но если всё-таки вещь используется в потребительских ценах и арендатор – гражданин, то для этих отношений применяются нормы ФЗ «О защите прав потребителей» (хотя в этом законе и нету раздела и норм, посвящённых аренде – поэтому применяться могут только общие нормы, первая часть, где-то до 16 или 17 статьи).

Арендодатель. Здесь тоже есть нюансы. Арендодатель – это лицо, которое занимается сдачей имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Исходя из логики, это любой предприниматель – от того, насколько часто он занимается прокатом прокат не отменяется (а то получается первый прокат – не прокат, так как предприниматель ещё не постоянно занимается).

Письменная форма. Всегда. Потому что всегда одна сторона или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель.

Срок договора – до одного (1) года. Это максимальный срок. И здесь невозможно ни продления договора, ни преимущественного права перезаключения. Грубо говоря – 621 статья для проката не прокатит, не работает она тут.

Арендатор вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя за 10 (десять) дней. Норма эта императивная – стороны не могут ни снизить, ни увеличить срок договором.

Здесь другое правило: арендатор осматривать вещь не обязан, ему арендодатель обязан всё показать и объяснить. Статья 628 ГК РФ. Из этой статьи вытекает, что ответственность арендодателя повышается – если там есть недостаток, то он должен прямо об этом сказать – не важно, насколько он явный.

Особенности устранения недостатков. Все недостатки в любом случае арендодатель устраняет – статья 629 ГК РФ. Причём устранить должен достаточно быстро эти недостатки – в десятидневный (10 дней) срок.

Однако если эти недостатки появились вследствие неправильной эксплуатации и содержания вещи арендатором, тогда только арендодатель может взыскать с арендатора стоимость ремонта.

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества осуществляет только арендодатель.

В этом договоре нельзя сдавать имущество в субаренду, перенайм и так далее. Даже если арендодатель согласен и совсем не против – нельзя, распоряжаться любым образом нельзя, даже с согласия арендодателя.