Понятие договора аренды, стороны и виды договора

2. Существенные условия и содержание договора аренды. Форма договора аренды

Обязанности арендодателя

Обязанности арендатора

Изменение и прекращение договора аренды

Вопрос

Понятие договора аренды закреплено в статье 577 ГК РБ согласно которой договор аренды (имущественного найма)этогражданско-правовой договор по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Плоды, продукция и доходы полученные арендаторам в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором являются его собственностью.

Аренда это срочный возмездный договор предусматривающий передачу имущества во владение или пользование без перехода права собственности.

Отличительные признаки данного договора:

1. Предоставление в пользование индивидуально – определенного имущества

2. Предоставление имущества во временное пользование

3. Предоставление имущества за плату

Помимо норм ГК вопросы договора аренды регламентируются декретами и указами президента РБ.

Стороны договора аренды:

1. Арендодатель то есть собственник имущества либо другое лицо уполномоченное законодательством или собственником сдавать имущества в аренду.

2. Арендатор может быть любое юридическое или физическое лицо

Виды договора аренды:

1. Прокат

2. Аренда ТС

3. Аренда зданий и сооружений

4. Аренда предприятия

5. Финансовая аренда

По договору финансовой аренды ( договору лизинга) – арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Вопрос

ГК РБ применительно к договору предмету аренды используют термин объект. Объектами аренды могут быть земельные участки, другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, предприятия, оборудование, ТС и другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть объектом договора аренды могут быть как движимые так и недвижимые не потребляемые индивидуально-определенные вещи.

К существенным условиям относится условие позволяющее определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору то есть предмет договора. Для отдельных видов договоров гражданский кодекс устанавливает дополнительные существенные условия так для договора аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы.

Срок договора аренды устанавливается сторонами в договоре однако условие о сроке не существенно. Если срок в договоре не определен то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора предупредив другую сторону за 1 месяц а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Форма договора аренды.

Для договора аренды обязательна письменная форма в следующих случаях:

1. Когда договор заключен на срок более 1 года

2. Одна из сторон – юридическое лицо

3. Независимо от срока аренды для договора проката, аренды ТС, зданий сооружений и предприятий. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Вопрос

Арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующим условиям договора и назначению имущества при этом имущество сдаётся в аренду со всеми его принадлежностями и относящемся к нему документами, техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.

2. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений произведенных с согласия арендодателя. При этом произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

Вопрос

Обязанности арендатора:

1. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы. Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

a. определенный в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно

b. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции плодов или доходов.

c. Предоставление арендаторам определенных услуг

d. Передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду

e. Возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

f. Кроме того сторонам предоставляется право предусматривать в договоре сочетание указанных форм или иные формы оплаты аренды.

2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора арены а если такие условия в договоре не определены то в соответствии с назначением имущества. Арендатор может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, предоставлять безвозмездное пользование а также осуществлять другие распорядительные действия.

3. Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

4. Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии предусмотренном договором.

Вопрос

Изменение договора аренды допускается по соглашению сторон и договор не может быть изменены в одностороннем порядке. Прекращение договора аренды допускается:

1. По истечении срока аренды

2. В связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон

3. Досрочное расторжение в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении другой стороной ее обязанностей.

Арендодатель в праве потребовать:

1. Досрочного расторжения договора в случаях :

a. Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначение имущества

b. Существенно ухудшает имущество

c. Более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату

d. Не производить капитального ремонта имущества в установленные договором сроки если согласно законодательству или договору осуществление капитального рента является обязанностью арендатора

По требования арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в следующих случаях:

Наем жилого помещения

Вопросы: