Реконструированный отчет о доходах от аренды объекта

Потенциальный валовый доход (PGI), руб.
Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб.
Среднегодовые потери арендной платы от не занятости, руб.
Действительный валовой доход, руб.
Операционные расходы, руб.
Чистый операционный доход (NOI), руб.

Расчет общего коэффициента капитализации. Для расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации оценщикам требуется найти коэффициент капитализации. Методы расчета коэффициента капитализации выбирают в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Основными из них являются:

- информация о доходах и ценах сделок на основе представительной выборки по сопоставимым объектам;

- источники и условия финансирования сделок;

- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

В рассматриваемом случае объект приобретен без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость недвижимости уменьшается во времени вследствие увеличения накопленного износа.

В этих условиях наиболее целесообразно применитьметод расчета общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости. Используя этот метод, учитывают как доход на инвестиции, так и компенсацию за счет уменьшения стоимости недвижимости за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи, в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

R₀ = ye - А * SFF(i; N),

где R₀– ставка (коэффициент) капитализации;

ye– ставка дисконта;

А– долевое изменение стоимости оцениваемого имущества;

A * –членуравнения, корректирующий изменение стоимости или норма возврата;

SFF(i; N) – факторфонда возмещения капитала по без рисковой ставке i в течение N лет.

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала.

Для расчета коэффициента капитализации по формуле Эллвуда необходимо рассчитать ставку дисконта и величину изменения стоимости оцениваемого имущества за прогнозный период.

Расчет ставки дисконта.Методикарасчета ставки дисконта зависит от того, к какому денежному потоку он будет применяться. Для дисконтирования денежного потока на собственный капитал используют ставку дисконта, равную требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для без долгового денежного потока - ставку дисконта, равную сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала, то есть средневзвешенные затраты на капитал. Расчет ставки дисконта на собственный капитал может быть произведен одним из следующих способов:

- рыночный метод;

- метод, основанный на модели оценки капитальных активов;

- метод, основанный на модели арбитражного ценообразования;

- кумулятивный метод.

Оценщики произвели расчет ставки дисконта кумулятивным методом, который основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений в оцениваемый объект.

В качестве безрисковой ставки используется средняя доходность облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом за период с июня 2010 г. по март 2011 года и сроком погашения 4-5 лет, равная7,21% годовых в валюте. Выбор облигаций федерального займа объясняется сопоставимостью срока их погашения с возможным сроком эксплуатации оцениваемого здания.

Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.

Составляющие риска и отвечающие им премии в оценке бизнеса за:

- имущественные риски;

- низкую ликвидность имущества;

- инвестиционный менеджмент.

В табл. 9 приведен расчет ставки дисконта кумулятивным методом.

Таблица9

Расчет ставки дисконта кумулятивным методом

Премии	Ставка, %	Примечания
Безрисковая ставка	7,21	Средняя доходность облигаций федерального займа, подлежащих погашению в 2015-2016 гг.
Компенсация за имущественные риски		Часть рисков обычно застрахована
Компенсация за низкую ликвидность	1,05	Ликвидность рынка жилых зданий невысокая
Компенсация за управление инвестициями		Управление заключается в однократном поиске арендатора и дальнейшем отслеживании платежей по контракту
Ставка дисконта	12,26

По расчетам оценщиков стоимость жилого дома за прогнозируемый период уменьшится приблизительно на 5% (А = х%) в основном за счет накопленного износа.

В условиях нестабильности рынка недвижимости в России период прогноза был принят равным 4 года (N = 4).

Расчет коэффициента капитализации. Итак, для определения коэффициента капитализации используют формулу Эллвуда при условии, что оцениваемый объект инвестируется без привлечения заемного капитала:

Rо = ye - А SFF(i; N).

Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта:

Rо= 12,26% + х% * SFF(12,26%; 4) = хх,хх%.

Оценка стоимости объекта. Оценкустоимости производим по следующей формуле:

V = NOI / R₀,