Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи, при отчуждении собственности органами государства, для налогообложения и при заключении арендных договоров. Методика оценки.

I этап. Определение задачи оценки недвижимости: 1. установление цели оценки (м.б. оценочная стоимость объекта продажи, предоставление кредита владельцу собственности, вложение средств в собственность). 2. выбор искомого вида стоимости (рыночная – наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке с учетом интересов покупателя и продавца; потребительская – стоимость недвижимости для специфического потребителя, макс.сумму которой м.получить с помощью последующей продажи имущества; инвестиционная – стоимость оцениваемого объекта для специфич.инвестора, это прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; страховая – рыночная стоимость объекта определяемая для целей страхования, обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; стоимость замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования; восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости; залоговая – это стоимость рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже, она идентична рыночной, но ограничена сроком проведения оценки маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которая необходима для получения наилучшей цены; стоимость для налогообложения – это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с норм.-правовыми актами; утилизационная – стоимость объекта оценки, рассчитанная из стоимости материалов, которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определенная в соответствии с результатами функционирующего производства).3. идентифицирование объекта и определение связанных с ним юридических прав –фактическойгосударственнойрегистрации прав на недвижимое имущество. Регистрация недвижимости сводится к записи информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в едином государственном реестре. II этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости. На данном этапе определяются источники информации, методы оценки недвижимости и составляется план работы. Здесь рассчитываются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки. В заключение составляется договор на оценку недвижимости. III этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости. Собирается след. информация: - правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц; - данные БУ и БО, относятся к объекту оценки; - инф-я о технических и эксплуатац. характеристиках объекта; - информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью установления его стоимости. Затем выполняется: - анализ рынка, к которому относятся объекты оценки; - выбор аналогов объекта и его обоснование; - осмотр объекта и его территории; - описание юр.статуса объекта недвижимости, физич.и экономич.характеристик места расположения; - анализ и обработка информации. IV этап. Выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. При этом определяют правовую обоснованность выбранного варианта использования, физическую осуществимость и финансовую целесообразность, определяется наивысшая стоимость недвижимости. V этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости. На основе 3 подходов: - доходный, - сравнительный, - затратный. Доходный – основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. С=ЧД/К,где ЧД –ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости и К – коэффициент капитализации. Этапы доходного подхода. 1. Рассчитывается доход от использования объекта на основе анализы текущих ставок и в тарифах на рынке аренды для сравнительных объектов. 2. Определяется оценка потерь от неполной загрузки и невзысканных арендных платежей, которые производятся на основе анализа рынка и характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. 3. Рассчитываются операционные расходы – это издержки, связанные с эксплуатацией объекта; фиксированные затраты – на обслуживание кредиторской задолженности; резервы – затраты на покупку принадлежности для объекта. 4. Определяется величина чистого дохода от продажи объекта. 5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, качество и количество, которые объект может принести в течение своего срока службы и риски для оцениваемого объекта. Доходный подход используется при определении инвестиционной способности, т.к. потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; данный подход используется для определения рыночной стоимости. Сравнительный подход основан на сравнении стоимости объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения данного подхода: - объект не должен быть уникальным; - информация д.б. исчерпывающей, которая включает условия совершения сделки; - факторы, которые влияют на стоимость сравнительной аналогичной оценки недвижимости, д.б. сопоставимы. Принципы сравнительного подхода: принцип замещения, сбалансированности, спроса и предложения. При использовании сравнительного подхода для оценки недвижимости выделяют след.этапы: I этап – изучение рынка. Здесь проводится анализ состояния и тенденции рынка и в особенности того сегмента, которому принадлежит объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. II этап - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов объекта. III этап – корректировка цен выбранных объектов в соответствии с отличием от объекта оценки. IV этап – установление стоимости объекта недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Основными критериями выбора объектов-аналогов при оценке явл.: – право собственности, - условия финансирования сделки; - условия и время продажи; - местоположение, физич.хар-ки. Для определения итоговой стоимости оценки недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Здесь наиболее важными является точное определение поправочных коэффициентов. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характерах объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого, то к цене последнего вносится повышающий коэф., если хуже – понижающий. Преимущество сравнительного подхода: в итог.оценке отражается мнение типичных продавцов и покупателей. В ценах продаж отражается изменение фин.условий инфляции. Данный подход статистически обоснован – довольно прост и дает надежный результат. Недостатки – сложность сбора информации о фактических ценах продаж, зависимость от активности рынка, сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, зависимость от стабильности рынка. Затратный метод применяется для объектов специального назначения для новых и предполагающих строительство объектов, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Затратный метод – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат для восстановления объектной оценки с учетом накопления износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта-аналога для его применения необходима следующая информация: величина накладных расходов, затраты на оборудование, нормы прибыли строителей, рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: I. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). II. расчет стоимости замещения (восстановительной стоимости – (Сзам, Свс)). III. расчет накопленного износа всех видов – физический, функциональный, внешний (Сизн). IV.расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа (Со = С вс – С изн). V. определение итоговой стоимости недвижимости (Сит = Сз+Со). Преимущества: надежность при оценке новых объектов. Недостатки: - затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. - Попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда. - Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство на строительство точно такого же объекта. Это происходит из-за того, что в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. - Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. - Проблематичность оценки земельных участков в РФ. VI. согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объектов недвижимости. Один из подходов явл-ся базовым, а 2 других необходимы для корректировки полученных результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки указанная в отчете об оценке м.б. признана, рекомендована для цели оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки прошло не более 6 мес. Итоговая цена объекта недвижимости рассчитывается по формуле: С=ДП*Кд+ЗП*Кз+СП*Кс, где ДП, ЗП, СП – стоимость объекта оценки согласно подходам, Кд, Кз, Кс – вес каждого подхода с учетом бальной оценки. VII.составление отчета об оценке недвижимости.