ГЛАВА 7. ЗАТРАТНЫЙ Подход к оценке имущества

Область и алгоритм применения затратного подхода

К оценке имущества

Затратный подход к оценке стоимости имущества- подход к оценке имущества на основе учета затрат на его создание. Для оценки недвижи­мого имущества этот подход основан на предположении о том, что затра­ты на строительство здания (сооружения) и затраты на приобретение уча­стка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затраты на создание объекта не всегда являются эквивалентом его ры­ночной стоимости (корректнее сказать, практически никогда не являются таким эквивалентом), поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична. Область применения затратного подхода к оценке имущества в соот­ветствии с законом об оценочной деятельности принципиально не ограни­чивается, однако область исключительного применения затратного подхо­да в практике профессиональных оценщиков ограничена следующими случаями оценки:

1) оценка объекта на сегментах рынка, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для применения других подходов - рыночного или доходного подходов;

2) оценка специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, со­оружений инженерной и коммуникационной инфраструктуры и т.п.). Та­кая оценка обычно проводится на основе затратного подхода, т.к. подобные
объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их
продажах отсутствует;

3) страхование, так как страховая сумма, страховой взнос, страховое
возмещение наиболее часто определяются исходя из затрат страхователя;

4) элементы затратного подхода используются также при исчислении установленных законодательством налогов и сборов и при переоценке ос­новных фондов предприятий.

Оценка имущества в рамках затратного подхода происходит в соответ­ствии со следующим алгоритмом, приведенным ниже на примере оценки недвижимого имущества.

Сначала производят расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта - определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта.

На следующей стадии определяют уменьше­ние полезности объекта в результате различного рода износа:

а) физическо­го износа, являющегося следствием ограниченного срока службы объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

б) функционального (морального) износа, являющегося следствием несоот­ветствия основных параметров (характеристик) объекта современным стан­дартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) износа, яв­ляющегося следствием негативного влияния (но влияния не физического, а экономического характера) внешней среды (окружения) объекта.

Следую­щий этап - расчет остаточной стоимости объекта путем вычитания из стои­мости затрат на его восстановление (замещение) денежной суммы, эквива­лентной уменьшению полезности объекта в результате совокупного изно­са - износа всех трех видов: физического, морального и экономического.

7.2. Учет износа имущества как компонент оценки имущества

В рамках затратного подхода

В рамках затратного подхода к оценке имущества важно уметь рассчи­тывать величину износа имущества.

Износ определяется как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ вызы­вает разницу между затратами на воспроизводство (или замещение) объ­екта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания имущества и продолжается в течение всего времени его использования до самого окончания срока службы. Для объекта недви­жимого имущества это значит, например, что данный объект сразу после его создания начинает подвергаться воздействиям различного вида (в ча­стности, окружающей среды), определяющим физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, при­водящих к функциональному износу.

Термины «износ» и «амортизация» часто употребляются как синонимы, однако необходимо иметь в виду, что их смысл, вкладываемый оценщиками, отличается от того смысла, который эти термины имеют в бухгалтерской отчетности, в которой они связываются с регулярными денежными отчис­лениями на восстановление различных частей (элементов) имущества.

Износ имущества подразделяется на устранимый износ и неустрани­мый износ. При этом устранимость или неустранимость износа имущест­ва понимается в экономическом смысле - как экономическая целесооб­разность проведения таких работ (по устранению износа и его последст­вий), а не в физическом смысле как возможность или невозможность про­вести конкретные ремонтные работы с имуществом.

Устранимым износ называется когда затраты на исправление дефектов меньше, чем увеличение стоимости объекта, вызванное этими исправлениями - улучшениями объекта. Неустранимым является износ, затраты на ис­правление которого превосходят увеличение стоимости объекта.

С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недви­жимости. Необходимо различать хронологический возраст (возраст в обычном понимании), эффективный возраст и типичный срок экономиче­ской жизни объекта недвижимого имущества.

Хронологический (физический, фактический) возраст - продолжи­тельность существования объекта с момента создания имущества до мо­мента оценки этого объекта.

Эффективный (экономический) возраст численно равен хронологичес­кому возрасту, умноженному на коэффициент, значение которого опреде­ляется величиной износа объекта. Значение этого коэффициента больше единицы, если износ объекта превышает нормальный; меньше единицы, если износ меньше нормального. Здесь под нормальным износом подразу­мевается некоторый средний износ, типичный для объектов сходного ти­па и аналогичного целевого назначения.

Типичный срок экономической жизни объекта недвижимости - неко­торое среднее значение интервала времени, в течение которого имущест­во данного вида может использоваться в соответствии с его целевым на­значением и удовлетворять требованиям, предъявляемым к его основным характеристикам (доходность, потребительские свойства и др.). Величина типичного срока экономической жизни может быть определена на основа­нии достаточного числа статистических данных.

Физический износ (физическое ухудшение) имущества отражает из­менение физических свойств со временем.

Функциональный износ (функциональное, или моральное, устарева­ние) может возникать из-за того, что планировка здания или функцио­нальное назначение его частей (реализация функций имущества) не в полной мере соответствуют современным требованиям потребителей.

Внешний износ (экономическое устаревание) - это снижение стоимос­ти объекта, вызванное внешними факторами, главным образом экономи­ческого или политического характера. В числе таких факторов: изменения в законодательстве; нестабильность политики государства; изменение транспортных систем, занятости населения данного региона, экономичес­кой ситуации; изменение природных условий; конкуренция на соответст­вующем сегменте рынка. Перечень факторов, которые могут вызвать внешний износ объекта, является достаточно большим, поэтому в кон­кретном случае оценки объекта нужно отбирать и анализировать такие факторы (оказывающие наибольшее влияние на стоимость объекта), а также обосновывать их влияние на стоимость объекта.

В оценке имущества известны три основных метода, применяемых для определения меры износа: метод разбиения на компоненты (прямой ме­тод); метод срока жизни; метод экстракции или рыночный метод. При оп­ределении величины износа в процессе оценки имущества необходимо учитывать и четко следовать тому, что термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта и, следовательно, уменьшение стоимости объекта имущества.

На основе использования метода разбиения (речь идет о разбиении имущества на отдельные, отличающиеся по какому-либо признаку эле­менты) определяется износ имущества трех видов - физический, функци­ональный (моральный) и внешний (экономический). Износ каждого вида определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной эксперт­ной оценки. Физический износ определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов объекта оценки. Затем определяется суммарный (накопленный) физический износ.

Величина увеличения стоимости объекта имущества, соответствую­щая устранимому функциональному износу имущества, численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными эле­ментами взамен устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы (вызванных функциональным износом), то есть как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для имущест­ва данного вида, сдаваемого в аренду.

Контрольные вопросы

1. Область применения затратного подхода к оценке имущества.

2. Алгоритм применения затратного подхода.

3. Понятие износа и его виды.

4. Учет износа имущества как компонент оценки имущества в рамках затратного подхода.

5. Основные методы определения величины совокупного износа имущества.