Оценка коммерческой эффективности инвестиционных проектов.

Для объектов коммерч недвижимости также м.б. рассчитана коммерч. эф-ть. Источник финансирования на этом этапе не определен, поэтому финансирование и денежные потоки строятся по 2м сферам деят-ти: инвестиционной и проекционной

Расчет проводится с определенной степенью точности. Он может проводится в прогнозных, текущих и дефлированных ценах ( лучше всего в дефлиро-х ценах). Используются реальные цены. В расчетах учитываются налоги, сборы, отчисления. Могут учитываться операции с денежными средствами ( приобретение ценных бумаг) вложение средств отражается в инвестиц деят-ти в виде оттоков. Основная форма расчета эф-ти – построение денежных потоков, хотя м.б построены баланс и отчет о прибылях и убытках. При построении денежных потоков в операционной деят-0ти учитывают

Притоки- выручка от реализации продукции, прочие и внереализационные доходы.

Оттоки – затраты на производствои реализацию продукции, налоги и амортизацию.

По инвестиционной деят-ти в основном оттоки, т.е. капитальные вложения в оборотный капитал. Притоки возможны в случае продажи имущества и нематериальных активов. Капитальные вложения определяются в соотв со сметной стоимостью строит-ва, а потребность в оборотных средствах подсчитывается с учетом производственных запасов, незавершенного производства и средств, в расчетах обычно ограничиваются учетом оборотных средств в процентах от основного капитала.

Особенности оценки заключаются в том, что :

1. следует учитывать последствия реализации проекта в смежных отрослях и сопутствующие эффекты ( соц-эколог), требует сбора информации, трудно оценить количественно, ограничивается одной сферой и качественным описанием последствий.

2. в составе капиталообразующих инвестиций нужно также учитывать вложения в основной и оборотный капитал ( производ. Запасы, незаверш. Производство, резерв денеж средств)

3. из притоков и оттоков используют кредиты ( гос-ые) , проценты по кредитам, субсидии, дотации, налоги.

4. оценка продолжительности и затрат должна приозводится в так наз-ых экономич ценах, но методики пока не существует

5. денежные потоки включ по операц деят-ти: выручка с нДС, производств затраты с нДС; по инвестиционной деят-ти 6 вложения в основные средства и оборотный капитал, доходы от реализации имущества и нематериальных активов при прекращении проекта.

Оценка эф-ти участия в проекте производится на 2м этапе, после того как определены участники проекта и схема финансирования. Эфф-ть рассчитывается по 3м сферам деят-ти ( инвестиц, проектная и финанс-я)

Схемы финансирования инвестиц-х проектов

Для финансирования инв-ых проектов используются:

1. средства внешние по отношению к проекту

- собственные средства инвесторов

- гос. Субсидии, если они есть

- заемные средства

- имущество переданное по лизингу

2. Средства образующиеся в ходе реализации инвестиц проекта 9 реинвестирование)

- чистый доход, т.е. чистая прибыль и амортизационные отчисления.

Собственные средства инвесторов образуются за счет накоплений в деят-ти инвестора, этими средствами также явл-ся чистая прибыль и амортизац отчисления.

Чистая прибыль расходуется на накопления с образованием фонда или без образования. Она расходуется на инвестиции.

Прибыль, направленная на потребление, идет на выплаты работникам, на материальное поощрение работников, на премии, на выплату дивидендов, на различную материальную помощь и социальные мероприятия ( улучшениние питания, путевки…)

Амортизац отчисления по основным фондам должны накапливаться в организации.

В рыночных условиях опущ-ие инвтиц проектов идет за счет самофинансирования, т.е. собственных средств инвесторов, капитальные вложения требуют большиз затрат, поэтому чаще всего инвесторы не в состоянии полностью финанировать проект. Тогда используются заемные средства и средства дольщиков.

Долевое финансирование строительства

Наиболее распростарненный метод реализации инвестиц проект в жилищном стороит-ве, в гаражном строит-ве и т.п.

Специфической формой долевого строит-ва явл-ся жилищная, т.к. в основном учавствуют физ лица, приобретающие квартиры. В этом случае ЗАСТРОЙЩИК с самого начала строит-ва занимается реализацией еще непостроенных квартир, т.о. он получает беспроцентный кредит. ПОКУПАТЕЛЬ (дольщик) на ранних стадиях строительства приобретает квартиру по более дешевой цене. И с той и с др стороны существует заинтересованность., но это схема очень рискованна в особенности для покупателя. Существуют различные схемы долевого участия, они меняются в зависимости от экономич ситуации.

Участники долевого строительства делятся на 2 группы:

1. имеет соц мотивы (улучшение жилищных условий)

2. имеет коммерческие интересы ( перепродажа)

Долевое сторит-во имеет преимущ-во по сравнению с кредитами банка

- безпроцентность для инвестора

- менее жесткие сроки возврата

- долевые условия ( не надо залога, гарантий)

Недостатки долевого строит-ва

- высшая степень неопред-ти поступления денег, доп. Расходы

- высокая степень риска

Банковские кредиты

Основная форма заемных средств, выдают все банки имеющие соотв лицензию ЦБРФ.

По срокам погашения кредиты бывают:

1. краткосрочные ( 6 мес)

2. среденсрочные ( до 1 года)

3. долгосрочные ( 3-9 лет)

По способу погашения

1. краткосрочные обычно погашаются единым платежом

2. среднесрочные и долгосрочные погашаются постепенно в течение всего срока по договору, чаще всего равными платежами.

По способу взымания ссудного процента

1. краткосрочный в момент погашения

2. среднесрочные и долгосрочные равномерно в теч всего срока действия кредит договора.

Для получения кредита необходимы гарантии: либо банка, либо организации, а также залог ( обычно имущества) . кроме того банковские проценты очень высоки: ссудный процент = 20 % кредиты на строительство чаще всего открываются в виде кредитной линии под незавершенное производство, что уменьшает банковский процент.

Организационно-экономический механизм реализации проета.

Он показывает схему взаимодействия участников инвестиц проекта. Все эти условия закрепляются в договорах об инвестировании, о совместном инвестировании, подрядных договорах, договорах поставки и в какой-то степени в договорах на долевое участие. Огр-экономич механизм устанавливает

1. обязат-ва участников

2. гарантии, санкции за нарушение

3. условия финансирования: сроки, размеры финансирования, учет инфляции

4. условия поставки продукции и ресурсов

5. система управления проектом

6. меры взаимной финансовой ответственности и фин-й поддержки

7. особенности учетной политики предприятия

Общие положения оценки эффективности участия в проекте

Перед проведением проведением расчета д.б. проверена фин реализуемость проекта, она обеспечивается на каждом шаге расчета и имеет достаточное количество средств для осущ-ния проекта, т.е. иначе говоря, суммарное накопленное сальдо на каждом шаге дюб >, следовательно, проет не будет прерываться. Если на каком-либо шаге имеется излишек денежных средств, м.б предусмотрено направление их в дополнительные фонды ( депоиты, ц/б), а как следствие отток в инвестиц сфере и приток в операц сфере деят=ти. При оценке эф-ти учитываются денежные потоки по всем сферам деят-ти, в т.ч. финансовой. Расчет желательно вести в прогнозных ценах с учетом инфляции, но при расчете показателей нужно дефлировать эти потоки. Норма дисконта устанавливается инвестором и м.б. несколько завышена.