Методы оценки земельных участков

Существует несколько методов оценки земельных участков. Сюда от­носятся:

- метод сделок;

- метод соотношения;

- метод предполагаемого использования;

- остаточный метод.

6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)

Метод сделок является одним из вариантов реализации сравнитель­ного подхода к оценке[2]. Он исходит из предпосылки, что стоимость оце­ниваемого имущества определяется исходя из цен недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Он основывается на принципе замещения, который гласит, что

осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

Это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимос­ти земельных участков метод. В условиях активного рынка при нали­чии определенной информационной структуры, обеспечивающей в дос­таточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам, он дает результаты, заслуживающие доверия.

В настоящее время в России, в условиях отсутствия цен фактических сделок, приемлемо использование цен (арендных ставок) предложений продавцов (арендодателей). В цены предложений следует вносить поправ­ки в сторону снижения, вносимые в процессе переговоров между сторо­нами сделки. Для практических целей величину таких поправок мож­но принять равной 10%.

Процедура применения метода включает в себя следующие шаги. 1. Сбор и систематизация всей имеющейся информации.При сравнении продаж используется следующая информация:

• цены сделок купли-продажи по сопоставимым объектам;

• запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу (вер­хняя граница рыночной стоимости);

• цены предложений (нижняя граница рыночной стоимости).
Основными источниками такой информации являются:

• записи государственной регистрации;

• продавцы и покупатели;

• собственная база данных оценщика;

• материалы периодической печати и специализированные издания
по рынкам недвижимости;

• риэлторские фирмы;

• знакомые в среде профессиональных оценщиков.

рынка недвижимости основной интерес представляет собой «хозяйствен­ная» земля с имеющимися на ней улучшениями. И с этой точки зрения землю можно произвести или переместить с первоначального местопо­ложения. Сегодня достаточно сложно найти земельные ресурсы в их первоначальном состоянии. Все они были прямо (возведение сооруже­ний, прокладка коммуникаций, облагораживание сельскохозяйствен­ных угодий) или косвенно (доступ к транспортной инфраструктуре) изменены человеком, что отразилось на их стоимости.

Метод предполагаемого использования может применяться при оцен­ке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) -- немедленно или в ближайшем будущем. Данный ме­тод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

Как правило, основания для применения метода появляются, когда согласно имеющимся данным, участок готов для хозяйственного исполь­зования его на более высоком уровне. Примером может служить земель­ный участок, который расположен в непосредственной близости к го­родской черте. Несмотря на текущее использование участка в сельскохо­зяйственных целях, имеются основания предполагать, что через некоторое время сложатся условия для его использования под жилую застройку. Момент начала застройки должен быть предсказан с достаточной точно­стью. Чем ближе этот момент, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

Процедура применения метода предполагаемого использования раз­деляется на следующие этапы.

1. Построение наиболее вероятного плана застройки.

2. Прогнозирование цен и сроков реализации недвижимости.

3. Составление сметы строительных затрат, а также затрат по реализации.

4. Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования
потоков денежных средств (или, кратко, денежных потоков). Под­
робнее об этом см. Раздел 10.

6.2.3. Оценка стоимости участка с помощью остаточного метода

Стоимость любого участка земли определяется доходом, который он способен приносить при наиболее эффективном использовании. Дос­тижение наиболее эффективного использования требует капиталовло­жений, предпринимательского управления и наличия самого земель­ного участка. Согласно экономической теории, доход от земли считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается привлече­ние капитала (проценты по кредитам) и предпринимательский доход. Оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земель­ный участок (подробнее см. Раздел 11).

Если известен доход от земельного участка, его стоимость можно оце­нить методом капитализации (подробнее см. Раздел 10).

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максималь­но соответствующих их требованиям. Кроме того, цены, которые поку­патели готовы уплатить за объекты недвижимости, зависят от затрат, требующихся на доведение этих объектов до удовлетворительного с их точки зрения состояния.

Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сдан­ными в эксплуатацию. Затратный подход приводит к наиболее убеди­тельным результатам при достаточном обосновании стоимости земель­ного участка и наличии незначительного накопленного износа у улуч­шений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход также используется при оценке стоимости плани­руемых объектов, объектов специального назначения и прочего имуще­ства, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земли и улучшений, он может с успехом применяться при оценке для целей страхования, когда в общей стоимости имущества требуется выделить долю элементов, подверженных риску наступления страхового случая.

Особенно важную роль затратный подход играет при оценке объектов, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли строи­тельные затраты компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи имущества. Применение подхода позволяет избежать риска избыточных капиталовложений («перезастройки»).

Если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответ­ствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как сво­бодного, то оценить физический, функциональный или внешний износ достаточно сложно. Правомерность использования затратного подхода ста­вится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %.

При оценке инвестиционной стоимости доверие к результатам зат­ратного подхода серьезно снижается из-за принятия допущения, что улуч­шения должны быть воспроизведены «без неприемлемой задержки». На проектирование и строительство многих объектов недвижимости тре­буются месяцы или годы, что для многих инвесторов представляет со­бой как раз неприемлемую задержку.

Необходимо с осторожностью относиться к затратному подходу, если его результаты не подтверждаются результатами, полученные методом сравнения продаж или доходным методом.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости оп­ределяется как затраты на воспроизводство улучшений с учетом износа и за вычетом предварительно оцененной стоимости участка земли. В зави­симости от характера задания по оценке, вместо затрат на воспроизвод­ство с учетом износа могут использоваться затраты на замещение.

Износомназывается уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа накопленного из­носа:

1. Физический износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

2. Функциональный износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому
назначению.

3. Внешний износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие изменения условий окружающей среды.

Необходимо четко отличать термин «износ» в теории оценки от тер­мина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое погашение затрат на создание/приобретение основных активов в соот­ветствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

Накопленным износом (суммой износа)называется общая потеря иму­ществом стоимости в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде (как нового) в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает:

• устранимым— в случае, если затраты по устранению износа меньше получаемого в результате увеличения стоимости имущества;

• неустранимым— в случае, если затраты по устранению износа превышают получаемое в результате увеличение стоимости имуще­ства.

Каждый вид износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из затрат на воспроизводство в первоначальном виде.

Темпами износаназывают ежегодное уменьшение стоимости иму­щества в сравнении с его стоимостью как нового в процентном выраже­нии.

Срок экономической жизни— это период, в течение которого улучше­ния сохраняют свою полезность.

Хронологический возраст— это период, прошедший от ввода улучше­ний в эксплуатацию до настоящего момента. Хронологический возраст легко установить на основании данных технического паспорта.

Фактический возраст— это реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использова­ния.

Для оценки величины накопленного износа используются:

1. Метод непосредственного осмотра.При применении данного метода, накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от пер­воначальной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выносится оценщиком на основание собственного практического опыта или заключения строительно­го эксперта.

2. Метод срока жизни.Прежде всего, оценивается действительный воз­раст улучшений, который затем делится на известный срок и экономической жизни. В результате получается процент накопленного износа улучшений. Разновидностью метода срока жизни является инжиниринговый метод, в соответствии с которым фактический возраст и износ оцениваются для каждого элемента улучшений.

3. Метод рыночных сравнений.На основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получаются суммы накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов, на основании которых определяется накопленный износа оцениваемого объекта. В методе рыночных сравнений не рассматриваются причины износа. Тем не менее он признается наиболее точным. Процесс применения затратного подхода состоит из следующих шагов:

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Расчет затрат на воспроизводство улучшений.

3. Оценка суммы накопленного износа.

4. Расчет затрат на воспроизводство с учетом износа.

5. Расчет общей стоимости недвижимого имущества путем сложения результатов п.п. 1 и 4.