Методы оценки земельных участков
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Применяется данный метод для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Область применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен спроса и предложения.
Алгоритм оценки (последовательность действий):
1. выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами аналогами;
2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающее их отличие от оцениваемого участка;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения с корректировочных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы, изменения которых влияют на рыночную стоимость объекта оценки. Факторы стоимости и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости являются:
1. местоположение и окружение;
2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
4. транспортная доступность;
5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним), наличие объектов соцкультбыта.
К характеристики сделок с земельными участками относятся:
1. условие финансирование сделок (соотношение собственного и заемного капитала), условие предоставления заемных средств;
2. условие платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, наличный, безналичный), расчет векселями, взаимозачеты, бартер (обмен на что-то).
3. обстоятельство совершения сделок, был ли земельный участок выставлен на открытый рынок, продажа в условиях банкротства и тд.
4. изменение цен на земельный участок и др. объекты за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения, совершения оценки.
Характер и степень отличия аналогов от оцениваемого объекта устанавливает в разрезе элементов сравнения, путем сопоставления каждого аналога с объектом оценки при этом предполагает, что сделка с объектом оценки была совершена исходя из характеристик сложившихся на рынке сделок с аналогичными объектами.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для единицы измерения аналога (м², га сотка), так и для аналогов в целом. Корректировки цен рассчитывают в денежном или процентном соотношении выражении.
Величины корректировок цен устанавливают как правила, следующими способами:
1. прямым попарным сопоставлением цен аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определением на базе полученных информации корректировки по данному элементу;
2. прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определению путем капитализации разницы в доходах, корректировки по данному элементу сравнения;
3. корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элементов сравнения и изменением цен аналога и составлением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта недвижимости;
4. выявление затрат связанных с изменением элементов характеристик по которому аналог отличается от объекта оценки;
5. экспертное обоснование корректировки цен аналогов.
В результате определения, внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу при их значительных различий целесообразно выбрать другие аналоги и элементы, по которым проводят сравнения, а также рекомендуют пересчитать значения корректировок.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
Таблица № 1 – Характеристика аналогов
| № п/п | Характеристики | Оцениваемый объект | Аналоги | ||
| Местоположение | Старый центр города, зона 2 | -//- | -//- | -//- | |
| Вид права на ЗУ | Аренда (5 лет) | Собственности | Собственности | Аренда (5 лет) | |
| Транспортная доступность | Подъезд к ЗУ общественным транспортом | -//- | -//- | -//- | |
| Наличие коммуникаций | Централизованные | -//- | -//- | -//- | |
| Площадь общая, м² | |||||
| Площадь ЗУ ограниченная в использовании, м² | - | - | - | ||
| Цена предложения за весь ЗУ в долларах | - | ||||
| Стоимость в долларах за сотку | - | ||||
| Стоимость за м² в рублях | - | 3,91 | 3,53 | 3,96 | |
| Источник информации | - | Газета «Из рук в руки» | Газета «Из рук в руки» | Сайт город. ru | |
| Курс валюты на дату оценки |
Таблица № 2 – Корректировка к ценам аналогов с целью определения рыночной стоимости объектов
| № п/п | № кор-ки | Фактор, влияющий на стоимость | Аналоги | ||
| Цена предложения в расчете на 1 сотку в долларах | |||||
| Корректировка на уторгование | |||||
| Скорректированная цена с учетом уторгования | |||||
| Корректировка на права на ЗУ в долларах | -1176,8 | -1176,8 | |||
| Скорректированная цена | |||||
| Корректировка на площадь | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Корректировка на наличие ограничений в использовании | -17% | -17% | 17% | ||
| Скорректированная цена | |||||
| Количество корректировок | |||||
| Степень доверия результату | 0,25 | 0,25 | 0,25 | ||
| Скорректированная цена в расчете за сотку с учетом степени доверия |
МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ
Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков.
Условие применения данного метода:
1. наличие информации оценок сделок с едиными объектами недвижимости ЕОН аналогичными оцениваемому, включающие в себя оцениваемые земельные участки. При отсутствии о ценах сделок можно использовать цены предложения;
2. соответствие улучшения земельных участков, его наиболее эффективного использования.
Алгоритм расчета (шаги):
1. определение элементов сравнения;
2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от ЕОН;
3.определение по каждому из элементов сравнения корректировок, цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от ЕОН;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от ЕОН;
5. расчет рыночной стоимости ЕОН путем обоснованного обобщения корректировочных цен;
6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем вычитания из рыночной стоимости ЕОН, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшения земельного участка определяют с использованием укрупненных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относят: показатели, характеризующие параметры в целом (м², м³, погонные м) и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и стоимостные показатели зафиксированы на конкретную дату уровней цен, могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных цен и индексов изменения стоимости строительства.
Затраты на создание улучшений с использованием элементов стоимостных показателей можно рассчитать также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного метода, которые заключаются в калькулировании текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении затрат на создание улучшений земельных участков следует учитывать прибыль инвесторов, т.е. величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений, ее можно представить как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.
Прибыль инвестора может быть также рассчитана, как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестирований.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают величину накопленного износа улучшений, которые выявляют в денежном выражении, как сумму физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшению.
Физический износ – это потеря стоимости улучшений из-за ухудшения их физических свойств.
Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения строительства строительных материалов, инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемые данному типу улучшений.
Экономический износ – представляет собой потерю стоимости ЕОН в связи с отрицательным воздействием внешних факторов, следует помнить, что физические и функциональные износы бывают устранимые и неустранимые. Экономический износ как правила не устраним, при этом износ считается устранимым при затратах на устранение меньших увеличение стоимости объекта недвижимости в результате устранения износа.
ПРИМЕР РАСЧЕТА МЕТОДОМ ВЫДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИНАДЛЕЖАЩИЙ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ООО «АЗИМУТ».
ШАГ № 1: Характеристика земельного участка.
Таблица № 1 - Характеристика земельного участка и улучшений связанных с ним.
| № п/п | Физические характеристики земельного участка | |
| Рельеф | Ровный | |
| Улучшение земельного участка | 2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, соответствует НЭИ | |
| Местоположение | ||
| Административный округ | Центральный | |
| Адрес | г. Москва ул. Неглинная | |
| Локальные особенности расположения: а) транспортная доступность; б) удаленность от станции метро | а) хорошая; б) 3 мин. пешком от метро «Лубянка» Кузнецкий мост | |
| Физические характеристики объекта | ||
| Назначение Общая площадь | Административное (офисное) здание, 1200 м² | |
| Год постройки | 1953 год | |
| Структура улучшения объекта | Согласно эксплуатации | |
| Коммуникации: а) электричество; б) канализация; в) водопровод; г) отопление | Все есть | |
| Состояние объекта | Пригодная к эксплуатации, ремонт с использованием импортных материалов |
ШАГ № 2: Отбор аналогов: функциональное назначение и местоположение. По этим критериям было отобрано 5-ть аналогов.
Таблица № 2 – Характеристика объектов аналогов.
| № п/п | Оцениваемый объект | Элементы сравнения | Аналоги | |||||||
| г. Москва ул. Неглинная | Местоположение | Метро Белорусское, ул. Бретская | Метро Маяковского, ул. 4 Тверская-Ямская | Метро Дмитровское, Дмитровское шоссе | Метро Москва Китай город, ул. Малоивановский переулок | Метро ВДНХ, ул. Академика Королева | ||||
| 2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание | Функциональное назначение | 2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание | ||||||||
| ЦАО | Административный округ | ЦАО | ЦАО | САО | ЦАО | САО | ||||
| 3 мин. пешком от метро «Лубянка» | Транспортная доступность | Отл., 3 мин. пешком | Отл.,5 мин. пешком | Удовл., 15 мин. пешком | Отл., 5 мин. пешком | Удовл., 15 мин. пешком | ||||
| Хорошее, ремонт не требуется | Состояние | Отличное | Отличное | Требуется ремонт | Хорошее, ремонт не требуется | Требуется ремонт | ||||
| Площадь, м² | ||||||||||
| - | Цена предложения в у.е. | 1500 тыс. | 3255 тыс. | 1170 тыс. | 1920 тыс. | 954 тыс. | ||||
| - | Цена за м² в у.е. | |||||||||
ШАГ № 3: Внесение корректировок.
Таблица № 3 - Внесение корректировок
| № п/п | Корректировка | Аналоги | ||||
| Цена за м² в у.е. | ||||||
| Корректировка на уторгование | ||||||
| Скорректированная цена, м² | -5% | -5% | 5% | -5% | 5% | |
| Корректировка на местоположение в у. е. | 883,5 | |||||
| Скорректированная цена, м² | +600 | +600 | ||||
| Корректировка на транспортную доступность | 1483,5 | |||||
| Скорректированная цена, м² | 1,23 | 1,23 | ||||
| Корректировка на состояние | ||||||
| Скорректированная цена, м² | ||||||
| Ранг | ||||||
| Средняя стоимость м² в у.е. |
Объяснения корректировок:
4. Поправка на перевод цены предложения на наиболее вероятное цены сделки на основании средней по рынку цены уступки составляет 5% от запрашиваемой цены продавца к покупателю.
Аналоги расположенные в ЦАО не уступают оцениваемому, поэтому в их ценах поправок не вносят. Аналоги 3 и 5 расположены в наименее выгодном местоположении и поправка рассчитана путем капитализации потерь от недополучения аренды в офисах расположенных в САО.
- ЦАО арендная плата 400 условных единиц;
- САО арендная плата 250 условных единиц.
k = 0,25 (коэффициент капитализации)
∆ = 400-2501 = 150 у.е. (разница)
V = ЧОД(∆)/ k = 150/0,25 = 600 у.е.
ЧОД – чистый операционный доход
6. Аналоги 1, 2 и 4 сопоставимы с объектом оценки, поэтому не требуют корректировок, а аналоги 3 и 5 выявлены следующие пары сопоставимых объектов.
| № п/п | Объект | Функциональное назначение | Транспортная доступность | Цена у.е. за м² |
| А | офисы | Отличная 5 мин. до метро | ||
| В | Удовлетв-ная 15 мин до метро | |||
| С | офисы | Отличная 5 мин. до метро | ||
| D | Удовлетв-ная 15 мин до метро | |||
| E | офисы | Отличная 5 мин. до метро | ||
| F | Удовлетв-ная 15 мин до метро |
П = ((750/600)+(550/450)+(850/700))/3 = 1,23
8. Величину корректировки на состояние определяют путем анализа типичных затрат на ремонт 1 м² аналогичных офисных помещений на дату оценки.
10. Ранжирование скорректированных цен 1 м² офисных помещений производят по количеству поправок внесенных в цену объектов аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, цены которых имеют наименьшее число корректировок.
11. Средняя стоимость = (1225*3+1272*4+1990*1+1140*5+2025*2)/15 = 20503/15 = 1367
ШАГ № 4: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
1367*1200 м² = 2050500 у.е.
ШАГ № 5: Объяснения корректировок (см. выше)
ШАГ № 6: Расчет стоимости воспроизводства улучшений
Расчет стоимости воспроизводства улучшений в данном случае равен 1400 у.е. за м ², накопленный износ равен 45 % для зданий 53 года постройки, в этом случаи стоимость воспроизводства рассчитывалась 1500*1400*(1-0,45) = 1155000 у.е.
ШАГ № 7: Расчет рыночной стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка определяется 2050500-1155000 = 895500 у.е.
МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
Условия применения: для оценки застроенных земельных участков, необходимо при этом наличие цен сделок с ЕОН аналогичными ЕОН включающему земельный участок.
1. при отсутствии цен сделок можно применять цены предложения или спроса;
2. наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости ЕОН;
3. соответствие условий земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1. выявление элементов, по которым ЕОН, включающий земельный участок сравнивают с объектами аналогами;
2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличия от ЕОН;
3. определение по каждому из элементов сравнения цен аналогов;
4. характеристика по каждому из элементов сравнения;
5.расчет рыночной стоимости ЕОН включающего оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельный участок путем умножения рыночной стоимости ЕОН на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.
ПРИМЕР: смотри предыдущую задачу до 4 пункта.
Доля стоимости земли в ЕОН определяют путем анализа рынка недвижимости, что собственник земли в ЦАО г. Москвы представляющий которой земельный участок под застройку получает в построенном здании в среднем 20 %, что соответствует доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.
Этот метод показывает хорошие результаты для земельных участков с однотипной застройкой, имеется информация о рыночной стоимости свободных земельных участков.
Таблица № 1 – Расчет доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.