Ликвидационная стоимость и начальная цена продажи имущества с аукциона

Ликвидационная стоимость имущества — расчетная денежная сумма, которая может быть получена от продажи отдельных видов имущества или частей имущества, выделяемых в виде отдельных лотов для продажи на торгах или прямой продажи, в сроки, слишком короткие для достаточного времени на экспозицию, в форме публичного предложения, при условии, что покупатель информирован о затруднениях продавца и состоянии продаваемого имущества.

Ликвидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование.

Косвенный 'метод выражается в расчете ликвидационной стоимости предприятия относительно его рыночной стоимости и осуществляется в три этапа:

1) расчет рыночной стоимости предприятия;

2) расчет скидки на вынужденный характер продажи предприятия;

3) расчет ликвидационной стоимости предприятия.

Обязательными для квалификации вида стоимости, как ликвидационной, являются два основных обстоятельства:

а) объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене;

б) ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная "быстрая" продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец.

Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой

Сл=Ср*Кл (где Кл, - коэффициент ликвидности, причем 0<К_л', С_л - ликвидационная стоимость предприятия; С_р - рыночная стоимость предприятия,)

Кл=1-Ск (где с„ - ликвидационные скидки.)

Ликвидационные скидки рассчитываются экспертно-эмпирическим методом. Он основан на знаниях оценочной организации об объектах оценки, уровне цен и скидках на различные виды собственности при быстрой продаже. В данном случае выделяют следующие виды скидок:

• скидка на необходимость продажи - рассчитывается как разница между рыночной стоимостью предприятия-аналога при продаже его на открытом конкурентном рынке и стоимостью предприятия-аналога при продаже на торгах при отчуждении по суду или при ликвидации должника. Величина скидки может быть от 5 до 50 %;

• скидка на сезонность продажи - используется в случае, когда спрос на имущество зависит от сезона продажи. Величина скидки может составлять от 5 до 20 %;

• скидка на отсутствие гарантийных обязательств - рассчитывается при ликвидации должника и его имущества в размере от 10 до 20 %;

• оптовая скидка - рассчитывается для оптовых покупок недвижимости на аукционах, при продаже его в нормальный маркетинговый период. Величина скидки может быть от 10 до 50 %;

• скидка на дефекты - устанавливается при наличии трудноудаляемого загрязнения оборудования в размере 5 %, отсутствия документов на оборудование -в размере 3 %,незначительных деталей - в размере 10 %.

Суммарная скидка оценивается путем взвешивания отдельных скидок.

Главные факторы, влияющие на величину коэффициента ликвидности:

• общая инвестиционная привлекательность объекта, зависящая от его функционального назначения, месторасположения (для недвижимости), физического состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень спроса;

• абсолютная величина рыночной стоимости объекта - с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей, необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки и т. п.;

. конкретная дата оценки - общая ситуация на рынке подвержена значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и предложения на конкретный вид имущества;

• важнейший фактор — длительность продажи; при увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже;

• уровень маркетинга - объект можно экспонировать на рынке достаточно долго, но неэффективными средствами.

Срок продажи имущества с аукционов установлен в 30 дней с возможным повторным выставлением объектов на аукцион еще на 30 дней с понижением стартовой цены. В то же время, по мнению многих специалистов, срок экспозиции для продажи большинства крупных объектов недвижимости и целостных имущественных комплексов по рыночной стоимости составляет 0,5-1 год. Именно эти обстоятельства позволяют предположить, что во многих случаях имущество на наших аукционах продается не по рыночной цене, а по цене, близкой к ликвидационной. Речь идет, в первую очередь, о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и более серьезного маркетинга. Аукцион, в общепринятом смысле этого слова, есть способ быстрой распродажи имущества. Косвенным подтверждением правомерности такого отношения к аукциону является предусмотренная соответствующими законодательными и нормативными актами возможность снижения стартовых цен перед повторными аукционами, а в некоторых случаях - на самих аукционах. Тем не менее, четко оговоренная возможность продажи имущества с аукциона по ликвидационной стоимости предусмотрена законодательством только для предприятий-банкротов.