Процедура трансформации бухгалтерской отчетности в систему для оценки стоимости имущества

Оценка машин и оборудования

Оценка машин и оборудования затратными методами и по доходному подходу.В отличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально независимыми.

Объектами оценки в данном случае являются:

• функционально самостоятельные установки, машины, оборудование, агрегаты;

• технологические комплексы;

. машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений.

Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах: анализ и актуализация калькуляции, сравнение с ценой предприятия-изготовителя, корректировка калькуляции конструктивно подобного объекта, расчет себестоимости по укрупненным нормативам, метод поэлементного расчета, метод остаточной стоимости.

Метод актуализации калькуляции: анализируются затраты, отраженные в калькуляции, затем они приводятся к современному уровню цен. В итоге находится текущая полная стоимость воспроизводства объекта оценки.

Приведение к современному уровню цен происходит с применением корректирующего индекса (И_к)

Ик=ценовые индексы на момент оценки/ценовые индексы на исходный момент

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя: в качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена этого предприятия. Она складывается из полной себестоимости и прибыли.

Метод корректировки калъкуляции конструктивно подобного объекта: сначала калькуляцию на подобный объект подвергают актуализации, т. е. приведению к современному уровню цен, затем рассчитываются параметрические индексы, с помощью которых выполняют пересчет затрат. Обычно достаточно двух индексов для материальных затрат и трудозатрат.

Расчет себестоимости объекта по укрутенным нормативам: такой метод применяется, когда имеется доступ к производственной информации предприятия-изготовителя, и выполняется по следующим статьям:

1 . Материалы.

2. Комплектующие изделия.

3. Заработная плата.

4. Косвенные расходы.

Метод поэлементного расчета выполняется в три этапа:

• составляется перечень комплектующих узлов оцениваемого объекта и собирается ценовая информация по комплектующим;

• определяется полная себестоимость объекта;

• просчитывается восстановительная стоимость этого объекта. Метод остаточной стоимости (ОС) определяется по формуле ОС = Первоначалъная стоимостъ — Сумма амортизации .

При применении доходного подхода к оценке машин и оборудовании необходимо рассчитать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Это относительно сложно, так как доход создается всем имущественным комплексом предприятия. Решить эту задачу можно в три этапа:

. рассчитать операционный доход от функционирования либо всего предприятия, либо цеха или участка;

• методом остатка определить ту часть дохода, которую можно отнести к машинному парку;

• методом дисконтирования или капитализации рассчитать стоимость всего машинного парка.

Сравнительный подход к оценке машин и оборудования.Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямого сравнения и методе статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнении применим в том случае, если для оцениваемого объекта подобран близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога, по которому недавно состоялась сделка, анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе машин и оборудования, Стоимость машины (8) или единицы оборудования определяется по формуле

S=Цан*К1*К2*…..*Км+/-Цдоп

где Ц_ан - цена объекта-аналога; К_{ , К₂, Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога; Ц_доп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты.

Возможности сравнительного подхода значительно расширяются при применении метода статистического моделирования цены, когда оцениваемый объект рассматривают как некоторую совокупность однородных объектов, для которых цены известны.

Для данной совокупности объектов с помощью методов теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров, по ней выполняют расчет цены среднестатистического аналога для нашего объекта.

Перед разработкой математической модели необходимо цены входящих в рассматриваемую совокупность объектов привести к единому виду по дате действия, характеру и структуре.

В зависимости от того, какую математическую модель берут за основу, различают несколько разновидностей данного метода:

• расчет по удельным ценовым показателям;

• по корреляционным моделям;

• по экспертным оценкам.

Расчет по уделъным ценовым показателям исходит из предположения о наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром.

Стоимость (S)рассчитывается по формуле

S=Цуд*Х+/-Цдоп

где Ц_уд - удельный ценовой показатель, т. е. цена объекта, приходящаяся не единицу главного параметра; X- значение главного параметра оцениваемого объекта; Ц_дап - цена дополнительных устройств.

Выбор главного параметра зависит от назначения машины (оборудования): для транспортного средства - грузоподъемность; для двигателя - мощность.

Расчет с помощью корреляционных моделей исходит из существования корреляционной связи между стоимостью объекта и его техническими и функциональными параметрами.

Корреляционный анализ выполняется по следующим этапам:

1. Формирование совокупности однородных объектов, т. е. выборка машин, относящихся к одному семейству или параметрическому ряду, и сбор исходной информации по всем объектам, попавшим в выборку.

2. Отбор основных независимых параметров, влияющих на цену.

3. Принятие предположения о форме связи.

4. Математическая обработка данных и получение корреляционных моделей.

5. Оценка и анализ результатов.

6. Применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта.

Расчет с помощъю экспертных оценок предполагает определение некоторого средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует полезность объекта и связан прямо пропорциональной зависимостью с его стоимостью. Стоимость машин и оборудования в значительной степени зависит от таких потребительских свойств, как производительность, точность, энергетическая экономичность, надежность, дизайн и др. В данном методе применяется сопоставление цен и уровня качества или полезности объекта.

Описанные методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования, полнотой информационной базы о ценах аналогичных машин и оборудования.

17.При использовании затратного подхода существует два вида оценки нематериальных активов - по первоначальной и остаточной стоимости. Оценка нематериальных активов по первоначальной стоимости проводится по следующим группам.

1.1. Права на объекты интеллектуальной и промышленной собственности. Имеется ввиду документально подтвержденное, полученное и оформленное в соответствии с законодательством разрешение на владение, пользование и распоряжение объектами интеллектуальной и промышленной собственности. Они подразделяются на 4 группы:

1.2. Результаты интеллектуальной деятельности (изобретения, промышленные образцы);

1.3. Получаемые права и привилегии на использование объектов интеллектуальной собственности;

1.4.Права на использование и распоряжение природными ресурсами, имуществом и программным обеспечением;

1.5. Права на возможность осуществлять виды деятельности, отдельные операции, подтвержденные лицензиями, сертификатами и отдельными договорами.

2. Организационные расходы предприятия, т. е. расходы, связанные с образованием юридического лица, в т. ч. расходы, связанные с вкладом участников в устав предприятия и расходы, связанные с возникшей необходимостью переоформления учредительных документов.

3. Стоимость деловой репутации. Определяется превышением покупной цены имущества предприятия над его оценочной начальной стоимостью. К данному виду нематериальных активов относятся торговый знак, торговая марка, фирменное наименование и т. д.

Сумма затрат на приобретение нематериальных активов состоит из:

- суммы, уплачиваемой в соответствии с договором поставщику за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением и оценкой нематериальных активов;

-суммы вознаграждений, уплачиваемых посреднической организации через которую приобретен объект нематериальных активов;

- таможенной пошлины, регистрационных сборов, госпошлин и др.

Первоначальная стоимость нематериальных активов, созданных самой организацией, определяется суммой фактических расходов на их создание (изготовление).

Первоначальная стоимость нематериальных активов, внесенных в счет вклада в уставный фонд предприятия определяется как их денежная стоимость, согласованная с учредителями.

Оценка интеллектуальной собственности определяется по формуле:

С=С₁+С₂ + С₃ +С_4,

где С₁ – приведенные затраты на создание объектов интеллектуальной собственности, которые включают в себя стоимость проведения научно-исследовательских работ (НИР), разработку технической документации, рассчитанные с учетом рентабельности.

-Затраты на НИР включают:

- затраты на поисковые работы,

- затраты на теоретические исследования,

- затраты на проведение экспериментов и испытаний,

- затраты на услуги сторонних организаций,

- затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета,

- затраты на разработку технической документации,

- затраты на проведение авторского надзора, определение дизайна, курирование и др.

С₂ – затраты на правовую охрану объектов интеллектуальной собственности: переписку по заявке, оплату пошлин за подачу заявки, за получение патента, за получение свидетельства или другого документа.

С₃ – приведенные затраты на маркетинговые исследования.

С₄ – приведенные затраты на доведение объектов интеллектуальной собственности до готовности промышленного использования и коммерческой реализации.

18.Результат независимой оценки представляется заказчику в форме заключения об оценке, если договором на проведение независимой оценки или законодательством Республики Беларусь не предусмотрено, что результат независимой оценки представляется заказчику в форме отчета об оценке.

Заключение об оценке - это официальный документ, составленный по результатам независимой оценки с соблюдением законодательства Республики Беларусь и содержащий мнение исполнителя оценки о стоимости объекта оценки. В нем должны быть указаны:

- полное наименование исполнителя оценки;

- фамилия, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия аттестата по соответствующему виду объекта оценки;

- номер и дата заключения договора на проведение независимой оценки;

- описание (техническое, правовое и др.) объекта оценки, необходимое и достаточное для определения его стоимости;

- вид стоимости объекта оценки;

- цель оценки;

- дата оценки;

- наименование используемых методов и подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки, которая должна быть выражена в виде денежной суммы или в виде диапазона денежной суммы;

- другая информация по соглашению сторон.

Оформление отчета об оценке имущества предприятия заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертификата оценки. Отчет об оценке предприятия как имущественного и производственного комплекса может составляться в трех формах:

1. В виде письма.

2. В краткой форме.

3. Полный отчет.

В виде письма отчет составляется в случае, когда заказчику требуется только величина стоимости имущества предприятия. Договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. Это происходит с целью определения стоимости для предполагаемой покупки.

Отчет в краткой форме используется в таких случаях оценки, как оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности юридического лица.

К полному отчету предъявляются следующие требования:

- изложение всех выводов должно быть ясным и четким;

- все факты отчета должны быть документально подтверждены;

- отчет должен содержать цель и функцию, описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, расчет издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, документальное подтверждение сделанных выводов;

- в случае если оценщиком использовалась информация от представителей других профессий, должны быть сделаны соответствующие ссылки;

- необходимо обоснование использованных методов оценки.

19.Типовая структура отчета об оценке предприятия как имущественного и производственного комплекса включает в себя следующие разделы:

1. Титульный лист, в котором указываются наименование заказчика, фирмы, выполнившей оценку, наименование и адрес объекта, дата оценки.

2. Введение. Здесь в краткой форме освещаются следующие пункты: описание задания по оценке с указанием объекта и даты оценки, общее описание компании, структура собственности, определение применяемого типа стоимости, источники информации.

3. Результаты оценки и заключения. В данном пункте должны быть приведены результаты по каждому используемому подходу и итоговая величина стоимости.

4. Экономическая информация. Данный раздел занимает особое место в отчете об оценке предприятия. Характеристика макроэкономической и региональной (при необходимости) ситуации должна содержать информацию, которая важна для данного предприятия.

5. Отраслевая информация. В данном разделе необходимо дать характеристику отраслевых особенностей и тенденции отраслевого развития. Особое внимание должно быть уделено сегменту рынка, который занимает выпускаемая предприятием продукция.

6. Характеристика предприятия. В данном разделе необходимо привести историю развития предприятия, его местоположение, характеристику кадрового состава, оборудования, маркетинговой ситуации, системы менеджмента. Важным моментом является характеристика прошлых сделок с акциями (паями, долями) предприятия.

7. Финансовый анализ (анализ финансовых отчетов). Данный раздел традиционно включает: анализ балансовых отчетов, анализ отчетов о прибылях и убытках, анализ финансовых коэффициентов.

8. Применяемые подходы к оценке. Выбор конкретных подходов обусловлен характером доступной информации. Подходы, применяемы к оценке, должны соотноситься с категорией отчета. Отчет предполагает использование всех стандартных подходов к оценке недвижимости.

9. Оценка на основе чистой стоимости активов. Проводится расчет по каждому элементу собственных активов, анализ кредиторской задолженности, оценивается стоимость деловой репутации фирмы.

10. Оценка на основе сравнительного анализа продаж (компании-аналога). В данном разделе в виде подраздела или в самостоятельном разделе отчета необходимо привести процедуру отбора и описание сопоставимых компаний.

11. Оценка по предполагаемому подходу. Каждый из используемых методов должен содержать полный расчет и его итог, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

12. Согласование результатов. Необходимо проанализировать относительную приемлемость каждого подхода для определения итоговой величины стоимости и достоверных данных, использованных при применении каждого подхода. Итоговое значение величины стоимости должно быть результатом причинно-следственного анализа всей проведенной работы по оценке предприятия.

13. Свидетельство (сертификат) стоимости. Документ, подтверждающий объективность оценки, независимость стоимости работ от результатов оценки и содержащий информацию о применяемых стандартах и другие пояснительные материалы. Обязательно должны быть: заявление, что оценщик не имеет имущественных интересов к оцениваемым активам; сведения об оценщике, включая сведения о квалифицированном аттестате (сертификате) и лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, а также сведения о работнике (работниках), фактически проводившем оценку.

14. Допущения и ограничивающие условия. Раздел, в котором должны быть исчерпывающим образом описаны все допущения и ограничения, на которых базируется процесс оценки. Должны быть указаны причины, по которым устанавливается категория отчета.

15. Приложения. В приложении должны быть приведены все справочные данные, использованные в отчете.

Процедура трансформации бухгалтерской отчетности в систему для оценки стоимости имущества

В настоящее время в практике происходит тесное взаимодействие дисциплин профессиональной оценки и бухгалтерского учета, Оценщики особенно остро ощущают потребность в профессиональной кооперации, так как процесс оценки и отчет об оценке должны соответствовать как профессиональным стандартам оценки, так и стандартам финансовой отчетности. Согласованность стандартов финансовой отчетности и стандартов оценки облегчает профессиональную деятельность оценщиков, обеспечивает пользователям оценочных услуг лучшее понимание отчетов об оценке.

Бухгалтерский учет носит общехозяйственный характер, поэтому присущ и необходим любому обществу. В Республике Беларусь, так же как и в других странах, разработана и действует своя национальная система бухгалтерского учета, которая более полно и точно учитывает специфику экономических отношений й традиций государства.

Система бухгалтерского учета представляет собой важнейший элемент инфраструктуры рыночной экономики, связывающий воедино как частные (чисто рыночные), так и государственные организации. Она отражает состояние хозяйственных единиц и сделок, заключаемых в обществе. На ее основе устанавливаются баланс вовлеченных в сделку сторон, цены, ставки процента, принимаются инвестиционные решения.

Система бухгалтерского учета обеспечивает информацией целый комплекс общественно-экономических связей, среди которых можно выделить такие, как кредитор-заемщик, продавец-покупатель, владелец капитала - компания или финансовый институт и т. д.

В практике государств с развитой рыночной экономикой компании фактически ведут три типа бухгалтерских книг, информация для которых в значительной мере может черпаться из одного источника - журнала-ордера, но адресованных различным категориям пользователей: финансовым, управленческим и налоговым. Информация, позволяющая принимать решения по всему спектру вопросов управления фирмой (составу и структуре затрат, ассортименту выпускаемой продукции, бюджетированию, ценообразованию и т. д.), по содержанию и форме представления существенно отличается от данных, необходимых для оценки прибыльности, финансовой стабильности и других показателей, интересующих инвесторов, кредиторов и других пользователей, непосредственно не занятых управлением компанией. Формы учета и отчетности на внутрифирменном уровне, как правило, отличаются от отсылаемых на сторону. Внутрифирменный учет называется управленческим в противоположность внешней отчетности, подготавливаемой в рамках финансового учета.

В отличие от финансового (внешнего) управленческий (внутренний) учет не регламентируется государственными органами. Он выстраивается руководством предприятия в зависимости от целей, которые оно перед собой ставит. Важнейшим достоинством управленческого учета является его аналитичность. (Информация собирается, группируется, идентифицируется и анализируется)

Помимо управленческого и финансового учета ведется также учет налоговый, осуществляемый исключительно с целью выполнения требований государственных налоговых органов.

Управляющие (внутренние пользователи) нуждаются в финансовой информации для принятия управленческих решений. Внешние пользователи зависят от нее, принимая решения относительно их дальнейшего участия в компании (кредиторы, инвесторы, поставщики, аналитики и т. д.) или осуществляя контроль за работой фирмы (государство).

Для оценки стоимости предприятия в данной работе рассматривается использование только финансового учета, т. е. подготовка отчетности, ориентированной на потребности внешних по отношению к компании пользователей, заинтересованных и имеющих юридическое право на получение достоверной финансовой информации, характеризующей результаты хозяйственной деятельности данного предприятия. Что касается управленческого и налогового видов учета, то использование их информации рассматривается в данной работе в контексте задачи управления стоимостью предприятия и оценки эффективности его работы.

8. В основу затратного метода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Он предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала фирмы.

Балансовая стоимость не отражает рыночную стоимость активов, поэтому проводится предварительная оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определяется насколько балансовая стоимость соответствует рыночной стоимости обязательств.

Суть затратного метода заключается в расчете стоимости собственных источников, которая определяется как разница между суммой активов предприятия и стоимостью всех обязательств.

В рамках затратного подхода выделяются три метода:

1. Метод накопления активов. Он заключается в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и переводе всех обязательств к текущей стоимости, а затем вычитании из активов стоимости всех обязательств. Этапы оценки стоимости:

1. Оцениваются основные средства по рыночной стоимости.

2. Оценка нематериальных активов.

3. Определение рыночной стоимости финансовых вложений, в т. ч. краткосрочных и долгосрочных.

4. Оценка товарно-материальных запасов.

5. Оценка денежных запасов.

6. Оценка расходов будущих периодов.

7. Перевод обязательств предприятия в текущую стоимость.

8. Определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию.

В основе расчета лежит баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки.

2. Метод скорректированной балансовой стоимости. Определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объекта проводится по следующим критериям:

- значимость в производственном процессе;

- удельный вес в стоимости активов;

- влияние на расхождение балансовой и рыночной стоимости актива.

Здесь рыночная стоимость рассчитывается как разница между скорректированной балансовой стоимостью и суммой обязательств предприятия.

3. Метод ликвидационной стоимости. Из суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия вычитается величина всех обязательств и сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. По этому методы оценка состоит из 6 этапов:

- анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки;

- разработка календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством;

- определение выручки от ликвидации активов;

- уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия (к таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплаченные от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств);

- прибавление прибыли либо вычитание убытков ликвидационного периода;

- уменьшение ликвидационной стоимости на сумму расходов, связанных с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенное производство, хранение оборудования, машин, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения его ликвидации.

Рыночная стоимость рассчитывается как разница между ликвидационной стоимостью активов и всех обязательств предприятия.

Общий алгоритм оценки имущества предприятия затратным методом.

1. Анализ структуры имущественного комплекса и определение составных частей, оценка стоимости которых будет проводиться другими методами.

2. Определение наиболее подходящего метода для каждого элемента имущественного комплекса и выполнения расчета.

3. Оценка реального износа всех элементов имущественного комплекса.

4. Расчет остаточной стоимости элементов имущественного комплекса и определение суммарной оценки остаточной стоимости всего имущества.

Остаточная стоимость получается вычитанием из первоначальной стоимости суммы накопленного износа (амортизации).

9. Метод накопления активов. Он заключается в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и переводе всех обязательств к текущей стоимости, а затем вычитании из активов стоимости всех обязательств. Этапы оценки стоимости:

1. Оцениваются основные средства по рыночной стоимости.

2. Оценка нематериальных активов.

3. Определение рыночной стоимости финансовых вложений, в т. ч. краткосрочных и долгосрочных.

4. Оценка товарно-материальных запасов.

5. Оценка денежных запасов.

6. Оценка расходов будущих периодов.

7. Перевод обязательств предприятия в текущую стоимость.

8. Определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию.

В основе расчета лежит баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки.

10. Метод скорректированной балансовой стоимости. Определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объекта проводится по следующим критериям:

- значимость в производственном процессе;

- удельный вес в стоимости активов;

- влияние на расхождение балансовой и рыночной стоимости актива.

Здесь рыночная стоимость рассчитывается как разница между скорректированной балансовой стоимостью и суммой обязательств предприятия.

Метод ликвидационной стоимости.Из суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия вычитается величина всех обязательств и сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. По этому методы оценка состоит из 6 этапов:

- анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки;

- разработка календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством;

- определение выручки от ликвидации активов;

- уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия;

- прибавление прибыли либо вычитание убытков ликвидационного периода;

- уменьшение ликвидационной стоимости на сумму расходов, связанных с владением активами до их продажи.

Рыночная стоимость рассчитывается как разница между ликвидационной стоимостью активов и всех обязательств предприятия.

11.Доходный метод (подход) позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает 3 этапа:

1. Составление прогноза ожидаемых будущих доходов.

2. Оценка риска, связанного с получением дохода.

3. Определение времени получения дохода.

Приведенная к определенному моменту стоимость, т. е. текущая стоимость будущего дохода служит определением того, сколько готов заплатить за оцениваемую фирму потенциальный инвестор.

Чистые денежные поступления (чистые денежные потоки) определяются разностью между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого показателя используется следующий порядок: Чистая прибыль + начисленный взнос + увеличение долгосрочной задолженности – прирост собственного оборотного капитала – капитальные вложения – уменьшение долгосрочной задолженности.

При определении будущих поступлений, ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы делится на два периода: прогнозный (1). Здесь составляется детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода, фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений будут оставаться стабильными и предсказуемыми. Этот период называется постпрогнозным или остаточным (2).

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с поступлением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, т. е. должна обеспечить премию за риск инвестирования в фирму. Дисконтная ставка должна отражать требуемую инвестором ставку прибыли с учетом предполагаемого риска. За прогнозный период каждый годовой денежный поток дисконтируется в отдельности. В постпрогнозном периоде сначала определяется конечная стоимость потока дохода, а затем она приводится к текущей стоимости на дату оценки.

Расчет ставки дисконта производится по модели оценки капитальных активов, которая предусматривает:

Ставка дисконта = ставка дохода по безрисковой ценной бумаге + среднее значение β-коэффициента по сопоставимым компаниям (рассчитывается на основе биржевых данных) * рыночная премия за риск инвестирования в акции + премия за размер компании + премия за риск инвестирования в конкретную компанию + страховой риск.

13. Метод прямой капиталшации достаточно прост и в этом его главное достоинство. Однако он статичен, так как привязан к данным одного наиболее характерного года. Поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса данным методом выполняется в три последовательных этапа.

1 этап. Расчет ежегодного чистого дохода. Во-первых, необходимо решить, какой вид дохода будет применен для капитализации. Если речь идет о комплексе, где преобладают быстро изнашивающиеся инструменты или устаревшее оборудование, то выбирают показатель чистой прибыли. Если речь идет о таком имущественном комплексе, балансовая стоимость которого с течением времени изменяется не очень существенно (например имущественный комплекс, включающий земельный участок и здания), то выбирают показатель чистого денежного потока.

Расчету предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый имущественный комплекс, обычно за последний год.

Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2). По результатам анализа составляют прогноз размеров годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в рублях (тыс. р.), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы.

Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле:

где ЧДП - чистый денежный поток; ЧП - чистая прибыль; А - амортизация (износ); ПДЗ - прирост долгосрочной задолженности; ПОК- прирост собственного оборотного капитала; Квл— капитальные вложения.

В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, так как он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества.

2этап. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

Различие между ставкой дисконта, используемой в методе дисконтированных доходов, и коэффициентом капитализации состоит в том, что ставка дисконта, как было показано выше, используется для приведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от имущественного комплекса в его стоимость.

Таким образом, в отличие от ставки дисконта коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку, например за прошедший год.

Коэффициент капитализации (г_k) может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта (r) ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока (g) а именно:

Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных имущественных комплексов. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами - довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости.

3 этап. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса по формуле

где s_o - текущая стоимость имущественного комплекса в твердых денежных единицах; Rk - коэффициент капитализации; Е - средний доход от имущественного комплекса по истечении каждого года (периода).

Следует также отметить, что при определении будущих поступлений, ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы делится на два периода: прогнозный и остаточный. В прогнозном составляется детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода, фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений будут оставаться стабильными и предсказуемыми. Этот период называется прогнозным или остаточным.

14. Сравнительный анализ – это метод оценки компаний закрытого типа, в которой используется информация о сделках с акциями сопоставимых открытых компаний. Стоимость фирмы определяется на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на фондовых рынках или уже куплены или проданы. В течение недавнего времени этот метод назывался еще методом анализа сделок.

Соответствующий образец компании-аналога отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая компания, ведут схожие хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуется от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного образца. Для каждой компании, служащей образцом компании аналога рассчитывается несколько стоимостных индикаторов. Они называются ценовыми мультипликаторами (наприме<