Основные направления профессии

Лекция № 1

Введение в дисциплину: основные направления профессии и виды экспертиз недвижимого имущества

Виды экспертиз в отношении недвижимого имущества

Системный подход к управлению недвижимостью

Новые формы хозяйствования на основе рыночных отношений потребовали подготовки специалистов, рассматривающих развитие недвижимости как процесс регулирования потребностей общества. Он включает в себя умение подбора команды, исследования рынка, маркетинга, проектирования, строительство, финансирование, учет и управление имуществом. Это бизнес, который требует знаний законодательства, этических, моральных норм, позволяет творить на земле, рационально используя окружающую среду.

Обучающийся направленности «Экспертиза и управление недвижимостью», получает базовую инженерную подготовку, знание юридических и экономических наук, основ архитектуры и градостроительства и поэтому сможет стать в дальнейшем уникальным специалистом. Потребность в таких специалистах на сегодня является высокой. В настоящее время инициативу по подготовке специалистов в этой сфере уже поддержали более 70 вузов нашей страны и 14 зарубежных стран. Этому есть разумное объяснение, так как недвижимость сегодня рассматривается не только как важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности человека, но и как овеществленный капитал, способный генерировать доход от использования. Одной из главных особенностей объектов недвижимости является длительный срок их жизни.

Основные направления профессии

Программа подготовки обучающихся направленности «Экспертиза и управление недвижимостью» предусматривает глубокое изучение рыночных, экономических, финансовых отношений, менеджмента, маркетинга, определение объемов и источников финансирования, изучение экологических проблем окружающей среды и ее защиты.

Основу концепции подготовки специалиста составляет единая форма замысла, которая отражает весь процесс управления недвижимостью. Это детальное экономическое обоснование проекта, маркетинговые исследования, заключение договоров и контрактов, реализация и контроль за исполнением проекта. Инвестиции в недвижимость дают высокую прибыль только при грамотном и умелом управлении.

Специалистам по недвижимости обеспечена возможность профессиональной деятельности в промышленности, строительстве, предприятиях коммунального хозяйства, кондоминиумах, товариществах собственников жилья, а также проектно-конструкторских, технологических бюро, технических отделах и административных структурах.

Сведения о профессии

В предыдущие годы подготовка специалистов для строительной отрасли была ориентирована, главных образом, на выпуск инженерных кадров, а основной всегда считалась «инженер-строитель». Несомненно, такие специалисты необходимы при любых условиях. Однако переход России к рыночной экономике коренным образом изменил положение дел в строительстве. Именно в этой отрасли процессы формирования новых предпринимательских структур, создание принципиально иных, чем раньше систем финансирования, обновления и изменения функций уже готовых объектов строительства, происходят наиболее активно. Закономерным итогом этих изменений явилось появление в Гражданском кодексе РФ понятия «недвижимость» и, соответственно, появление рынка недвижимости.

В рыночной экономике России недвижимость, выступая как товар, занимает более 50% всего оборота. В связи с этим мониторинг сферы недвижимости, экспертиза и оценка всех ее составляющих, управление и содержание объектов, организация процесса финансирования, регулирования порядка сделок на рынке недвижимости становятся важнейшей задачей государственного значения.

В современных условиях, прежде всего, требуется качественно новая подготовка специалистов в области экономики и управления недвижимостью, основанная на оптимальном сочетании серьезной инженерно-строительной подготовки, а так же знании экономических проблем применительно к объекту недвижимости.

Обычно считают, что главное — построить объект недвижимости. Однако нужно знать, как эксплуатировать, содержать, ремонтировать, управлять, развивать, изменять функции этого объекта.

В условиях рыночной экономики современный специалист по недвижимости на высоком качественном уровне выполнять аналитические, экспертные, инспекционные и управленческие функции.

Следует обязательно учитывать, что специальность «Экспертиза и управление недвижимостью» не экономическая, а инженерная, техническая. Без точного знания объекта недвижимости, его конструктивных и объемно-планировочных особенностей, использованных материалов и технологий, нельзя грамотно квалифицированно решать экономические и управленческие вопросы. В основе специальности лежит комплексный подход к объекту недвижимости, который заключается во взаимосвязи технических, экономических (стоимостных), правовых и управленческих экспертиз и решений.

Доминирующие виды деятельности:

решение научно-технических, организационно-технологических и управленческих задач в области недвижимости;

планирование и выполнение теоретических экспериментальных исследований с использованием средств вычислительной техники;

составление производственных программ и плановых заданий, анализ их выполнения;

использование математических моделей и элементов прикладного математического обеспечения в области управления недвижимостью;

испытание физико-механических свойств строительных материалов;

геодезическая съемка и метрологические измерения;

контроль состояния окружающей среды;

разработка проектов организации основных процессов по созданию, эксплуатации и обслуживанию недвижимости;

проведение технико-экономического и финансового анализа инвестиционного процесса;

управление рисками;

оценка, анализ, инспектирование и прогнозирование развития недвижимости;

разработка рабочих планов и программ проведения отдельных этапов технических работ;

сбор, обработка, анализ и систематизация информации по определенной теме;

проведение опытов и измерений, анализ и обобщение результатов;

составление технических отчетов по полученным сведениям;

оформление законченных научно-исследовательских и проектно- конструкторских работ;

оценка технического состояния зданий и сооружений;

съемка земельных участков;

проведение технической инвентаризации объекта.

Качества, обеспечивающие успешность выполнения профессиональной деятельности (профессионально-важные качества):

Способности:

технические способности;

математические способности;

аналитические способности;

способность воспринимать большое количество информации;

способность сопоставлять и анализировать множество разрозненных фактов;

гибкость мышления (способность изменять планы, способы решения задач под влиянием изменений ситуации);

гибкость мышления (способность изменять планы, способы решения задач под влиянием изменения ситуации);

наглядно-образное мышление;

высокий уровень концентрации распределения и устойчивости внимания;

хорошая память;

пространственное воображение;

способность применять и внедрять новое на практике;

хороший глазомер.

Лекция № 2

Лекция № 3-4

Экспертиза местоположения

Началом комплексного подхода к управлению недвижимостью является экспертиза местоположения. Обусловлено это несколькими факторами:

1. Для предварительной оценки местоположения объекта достаточно иметь представление о его географическом расположении.

2. Полученные сведения помогут сформировать представления о положительных и отрицательных сторонах.

3. Работа по проведению данной экспертизы может быть проведена без осмотра объекта

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где, помимо экологических факторов, существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Экспертиза местоположения проводится для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик. Однако приоритетным значением при экспертизе месторасположения для вышеупомянутых целей является экологическая чистота окружающей среды. Для коммерческой недвижимости местоположение также весьма существенно влияет на ее доходность.

Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в «спаль-ных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют экономическое местоположение недвижимости.

При проведении экспертизы местоположения анализируется:

-состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

-развитие строительства;

-классификация района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

-экологическая ситуация;

-репутация района и его значимость в масштабах района, города; -близлежащая застройка и ландшафт;

-внешний транспорт и улично-дорожная сеть;

-информация о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

В качестве одного из подходов при экспертизе местоположения используют системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы.

Сущность подхода в том, что город представляется с точки зрения трех взаимосвязанных уровней:

архитектурно-планировочная система;

городская система;

региональная система.

Рассмотрим основные признаки территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости:

1. Размеры территории, на площади которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.

2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории – фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города.

3. Валовый региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот параметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики.

4. Валовый городской продукт (ВГП). Определяется по аналогии с ВВП производственным методом, при котором валовый продукт определяется как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики.

5. Производительная сила городской среды определяется объемом валового внутреннего продукта на единицу времени.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости и соответственно грамотного принятия управленческого решения необходимо определять правовой статус. В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике вышеперечисленные факторы имеют определенные специфические отличия. При экспертизе местоположения объектов недвижимости, как правило, достаточно широко применяются экспертные системы, которые основываются на корректировках по различным экологическим, экономическим и градостроительным факторам.

Правовая экспертиза

Правовая экспертиза – это исследование правовой и законодательной базы и правоприменительной практики использования документов (состав, содержание и оформление), определяющих правовой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и соответствия этих документов требованиям федерального, регионального законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследований и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости. Под правовым статусом объекта недвижимости понимается совокупность правовых норм, которые действуют применительно к этому объекту недвижимости в данный период времени.

Одним из этапов правовой экспертизы является определения вида права на котором объект принадлежит его правообладателю.

Формы и виды собственности на недвижимость

Согласно п.2 ст. 8 конституции РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Частная собственность подразделяется на собственность граждан и юридических лиц. Частная форма собственности двух ее видов – частная собственность граждан и юридических лиц наиболее активно участвует в гражданском обороте недвижимости.

Государственная собственность – подразделяется на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам федерации, - республикам, краям, областям, округам. Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образования, являются государственной собственностью.

Муниципальная собственность – это собственность городских, сельских и иных муниципальных образований. От имени муниципального образования права собственности осуществляют органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане, совершающие действия не от своего имени, а от имени МО по их специальному поручению (ст. 125 ГК РФ).

Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Поэтому приобретение недвижимости, иные операции с ней связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов органов власти и всех заинтересованных сторон. В соответствии с действующей Конституцией (ч. 2 ст. 36), Гражданским Кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд земельные участки могут быть изъяты у собственника по соглашению или по решению суда.

Единственным фактом, подтверждающим право собственности является его государственная регистрация в соответствии с 122 ФЗ РФ.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости в целях и пределах, не нарушающих прав собственности, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Помимо права собственности Гражданским Кодексом РФ предусмотрены вещные и обязательные права.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

В зависимости от объема власти существуют различные виды вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ)

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ)

- сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ)

- право хозяйственного ведения имущества (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Техническая экспертиза

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз – правовой, местоположения, экологической, экономической и управленческой – направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выводами и рекомендациями на уровне технических решений по их модернизации и усилению в случае необходимости. В соответствии с действующими нормативными документами под обследованием строительных конструкций следует подразумевать «комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления»

Детальная техническая экспертиза выполняется для оценки технического состояния здания и его элементов с целью принятия решения о его реконструкции или капитальном ремонте. В этом случае одной из главных задач является выявление возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости и факторов, снижающих его стоимость (обесценивание) на момент детального технического обследования. Главной целью детального технического обследования зданий и сооружений является выявление реального остаточного жизненного ресурса и принятие решения о его продлении на основе устранения выявленных дефектов несущих, ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

К выявленным дефектам в данном случае относят не только разрушения конструкций, инженерных систем и оборудования, но и все отдельные несоответствия их состояния действующим на момент обследования нормативам (например, требуемое сопротивление теплопередаче и др.). Конечной целью и заключительным этапом детального обследования является техническое заключение с обоснованными предложениями и конкретными техническими решениями для последующей разработки проекта реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. Техническое заключение, входящее в состав исходных данных для разработки рабочей проектной документации, содержит в себе также архитектурные, конструктивные характеристики, поверочные расчеты несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и оборудования.

Техническую экспертизу с обследованием зданий и сооружений проводят не только для объектов, находившихся в эксплуатации, но и для вновь построенных при наличии в процессе строительства зданий недопустимых отклонений от проекта, а также объектов незавершенного строительства («недостроев» и «долгостроев»). При этом основные методы технического обследования остаются едиными, хотя в каждом конкретном случае могут быть некоторые отличия.

В соответствии с правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 Госстроя РФ по результатам обследования могут быть составлены как техническое заключение, так и акт или отчет о техническом состоянии конструкций здания или сооружения. Эти документы составляются и подписываются исполнителями, а также утверждаются руководством организации, проводившей экспертизу.

Техническая экспертиза проводится на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ – государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов – путем архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации – в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем зданий и сооружений.

Оценка недвижимости

Создание эффективной системы управления недвижимостью включает оценку рыночной стоимости недвижимости как объекта управления и объекта привлечения инвестиций. На основе оценки недвижимости базируется величина платежей за землю и ее улучшения (арендная плата, выкупная цена, налог на землю, налог на имущество, в ближайшем будущем – налог на недвижимость). Термин «рыночная стоимость» определен законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В оценочной практике вывод оценщика об итоговой рыночной стоимости, сформулированный в отчете об оценке, всегда вероятный и всегда условный.

Оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255.

Теория оценки предполагает расчет рыночной стоимости объекта в рамках трех подходов:

- затратный подход к оценке;

- сравнительный (рыночный) подход к оценке;

- доходный подход к оценке.

Управленческая экспертиза

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения име-ют свои особенности. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с ней: инвестиционные, строительные, риелторские, владения и пользования, залоговые и обменные, а также доверительное управление. Управление недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (сервис, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. Управленческая экспертиза объектов недвижимости состоит в том, чтобы на основе результатов анализа данных всех видов предшествующих экспертиз – правовой, местоположения, технической, экологической и экономической – найти рациональное сочетание управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов в существующем их виде, после возможной модернизации, реконструкции или с изменением функционального назначения. Однако существуют определенные принципы управления, при которых проявляется особая значимость той или иной экспертизы [2].

Вопросы для самоконтроля

1. Факторы экспертизы местоположения.

2. Какова цель экспертизы местоположения?

3. На что в большей степени влияет местоположение недвижимости?

4. Перечислите нормы законов РФ, распространяющиеся на экспертизу местоположения.

5. Что анализируется при проведении экспертизы местоположения?

6. Приведите пример того, что расположение недвижимости не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора.

7. Приведите основные признаки территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости

1. На что направлено действие технической экспертизы?

2. Важнейшие составляющие технической экспертизы.

3. Что такое обследование строительных конструкций?

4. Перечислите критерии оценки технического состояния здания?

5. Как проводят техническую экспертизу?

6. Для чего выполняется детальная техническая экспертиза?

7. Какова главная цель детального технического обследования здания?

8. Что является конечной целью и заключительным этапом детального обследования технической экспертизы?

9. Для чего используют результаты технической экспертизы?

10. Для каких стадий жизненного цикла объекта недвижимости проводят техническую экспертизу?

11. Что такое управление недвижимостью?

12. В чем состоит управленческая экспертиза объектов недвижимости

13. Какие характерные направления имеет экономическая экспертиза? Дайте определение понятию «экономическая экспертиза».

14. Основные цели проведения экономической экспертизы.

15. Основные задачи проведения экономической экспертизы.

16. Опишите оценку эффективности инвестиционного проекта

17. Охарактеризуйте понятие «рыночная стоимость»

18. Какие виды стоимости выделяются в РФ?

19. какие подходы применяются к оценке недвижимого имущества в РФ?

Лекция № 5

Система рынка недвижимости

Сделки с недвижимостью

Система рынка недвижимости

Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости. Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями: уникальностью объекта; низкая ликвидность; сложность юридических прав; условия финансирования. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как: специфика объектов недвижимости; относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; воздействие рынка капитала; невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

-спрос;

-предложение;

-цена;

-менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

-маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, цено-образование);

-инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риелторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

-деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Функции и виды рынков недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

-экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, но такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития регио25на (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона. Некоторые регионы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это относится к районам, зависящим от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации рынка недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам (табл. 1).

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков
	Вид объекта	Земельный, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
	Географический фактор	Местный, городской, региональный, национальный
	Функциональное назначение	Рынок производственных зданий, жилищных, непроизводственных зданий и рынок помещений
	Степень готовности к эксплуатации	Рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
	Вид сделок	Купля-продажа, аренда, ипотека и др.
	Форма собственности	Рынок государственных, муниципальных и частных объектов
	Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой

Особенности российского рынка недвижимости:

1. Различия рынков недвижимости по регионам.

2. Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения.

3. Недостаточная информированность участников.

4. Неравномерность развития сегментов рынка.

5. Невозможность точных прогнозов тенденций развития.

6. Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам, однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Сделки с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными. В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [11]. Существуют четыре признака сделки: 1) как юридический факт; 2) как правомерное действие; 3) как волевой акт лица, совершающего действия; 4) характеризуется направленностью. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Существуют четыре признака сделки:

1) как юридический факт;

2) как правомерное действие;

3) как волевой акт лица, совершающего действия;

4) характеризуется направленностью.

Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Основные направления профессии - student2.ru