Действительный валовый доход

2.2.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовой доход (ПВД) с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

2.2.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.2.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Операционные расходы

2.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

2.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.3.3. Операционные расходы разделяют на:

· условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);

· условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

2.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

Чистый операционный доход

2.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за минусом операционных расходов.

2.4.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.