Ставка дисконтирования и капитализации

2.6.1. Ставка дисконтирования – показатель, характеризующий скорость изменения стоимости денег во времени. Величина ставки дисконтирования определяется совокупностью: рисков, инфляцией, упущенной выгодой. Размерность – проценты или доли единицы.

В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

где:	iР –	реальная ставка дисконтирования, доли ед.
	iН –	Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
	iинф –	Темп инфляции, доли ед.

2.6.2. Основные методы определения величины ставки дисконтирования:

Таблица 4.

№ п/п	Наименование	Формула расчета, комментарий
	Кумулятивное построение	Основан на сравнении рисков объекта оценки с минимальным уровнем риска, который обычно соответствует инвестированию в государственные ценные бумаги. Ставка дисконтирования определяется по формуле: где: i – ставка дисконтирования;   iБР – безрисковая ставка;   ij – j-ый риск сверх безрисковой составляющей. Недостаток метода – высокий субъективизм, поскольку величина рисков сверх безрисковой составляющей, а также их структура обычно определяются на основе экспертного мнения.
	Рыночная экстракция	Логика расчета аналогична методу рыночной экстракции для определения величины ставки капитализации (см. п. 2.6.4) с той разницей, что для получения ставки дисконтирования нужно проведение дополнительных расчетов, связанных с учетом нормы возврата (долгосрочными темпами изменения денежного потока).
	Сравнение альтернативных инвестиций	Предполагается, что объекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Недостатки метода: сложность поиска информации о величине ставки дисконтирования по объектам с сопоставимым уровнем риска, сложность учета различий в параметрах объекта оценки и объектов, с сопоставимым уровнем риска.
	CAPM (модель ценообразования активов)	Применяется при оценке недвижимости через бизнес на ее основе (например, гостиниц, АЗС и пр., см. раздел 6).

2.6.3. Ставка капитализации – коэффициент, равный отношению чистого операционного дохода к рыночной стоимости соответствующего объекта.

2.6.4. Основные методы определения величины ставки капитализации:

Таблица 5.

№ п/п	Наименование	Формула расчета, комментарий
Для метода прямой капитализации (см. п. 2.7)
	Метод рыночной экстракции	Ставка капитализации рассчитывается по объектам аналогам, по которым известна как величины рыночной стоимости, так и ЧОД (другого уровня дохода, используемого в расчетах), по следующей формуле: где: R – общая ставка капитализации, доли ед.;   С – рыночная стоимость, ден.ед.;   ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год. Результаты, полученные по различным аналогам, усредняются либо взвешиваются.
Для методов капитализации по расчетным моделям (см. п. 2.10) Ставка капитализации определяется на основе ставке дисконтирования с учетом нормы возврата капитала, рассчитываемой по различным моделям.
	Учет нормы возврата по методу Ринга	где: R – ставка капитализации, %;   iВОЗВР – норма возврата, %;   i – ставка дисконтирования, %;   T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
	Учет нормы возврата по методу Инвуда
	Учет нормы возврата по методу Хоскольда	где: iБР – безрисковая ставка доходности.
При оценке недвижимости через бизнес (см. п. 6.3)
	Учет нормы возврата по методу Гордона	где: g – долгосрочный темп роста (–) или падения денежного потока, %/год. В данном случае обесценение актива с течением времени учитывается в самом денежном потоке (амортизационные отчисления и капитальные вложения).

2.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).