Ограничительные условия и сделанные допущения

Сертификат качества оценки

Подписавшие данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1.Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Публикация Отчета целиком, частями или отдельных ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещается без его письменного согласия.

3. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат оценщику и действительны строго в пределах ограниченных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета

4. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам, содержащиеся в отчете анализ, мнение и заключение принадлежат оценщику.

5. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем отчете.

6.Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

· Оценщик не несет ответственность за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.

· От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

· При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случаях обнаружения) подобных факторов.

· Исходные данные, использованные оценщиком, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность.

· Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

· Оценка объекта содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по указанной стоимости.

· Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

· Отдельные части оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.

1.4. Перечень документов и литература

В процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности следующих документов (оригиналы и копий) на имущество:

· Свидетельство о государственной регистрации юридического лица №9274-1948-ТОО от 25.01.2006 г.,

· Договор купли-продажи земельного участка №3166 от 24.02.2006 г.,

· Постановление Акимата №1148 от 30.07.2006 г.,

· Технический паспорт, составлен на 14.05.2007 г.,

· Акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 01.06.2007 г.,

· Постановление Акимата №707 от 05.06.2007 г.,

· Акт на право частной собственности на земельный участок №2526 от 14.09.2007 г.

Кроме указанных документов, при подготовки настоящего отчета были использованы следующие нормативные документы:

- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства общественных здании. КО-ИНВЕСТ 2014;

- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства складских здании и сооружений. КО-ИНВЕСТ 2014;

- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства промышленных зданий. КО-ИНВЕСТ 2014;

- Закон «Об оценочной деятельности в РК». Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.12.2015г);

- Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года N 442;

- Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);

- Требования к форме и содержанию отчета об оценке (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);

- Международные стандарты оценки МСО 2007 (восьмое издание);

- Информация из еженедельных газетных изданий, интернет-порталов (OLX.kz. www.krisha.kz), объявления агентств и риэлторских компаний по продаже недвижимости и др.

- Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);

- Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009.

- Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010.

- Грибовский С. В., Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения / статья

- Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. – 2-изд., стер. – Москва: КНОРУС, 2008.

- Оценка рыночной стоимости недвижимости: серия «Оц еночная деятельность» / Под общ. ред. В. Н. Зарубина, В. М. Рутгайзера / Учебное и практическое пособие. – Москва: Дело, 1998.

- Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва: КНОРУС, 2010.

- Миронова Н. Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование». – Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2004.

- Гусаров В. М. Теория статистики: Учебное пособие для вузов. – Москва: Аудит, ЮНИТИ, 1998.

- Методическое пособие по оценке имущества для семинара по присвоению квалификации «Международный эксперт по оценке имущества в Казахстане». Утверждено Председателем совета СРП КАО Елисеевым В. М.

Дополнительно оценщиком был проведен натуральный осмотр имущества, интервьюирование собственников.

Общие условия выполнения оценки.На основании договоренностей, допущений и ограничений, подразумевается их полное однозначное понимание Сторонами, которые не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон.

Конфиденциальность.Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность в отношениях информации, представленной Заказчиком.

Статус отчета –полный отчет об оценке.

Вид оценки – обязательная.

1.5. Используемые при оценки термины и определения

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

1) остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;
2) альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;
3) земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ;
4) фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;
5) срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;
6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
7) многолетние насаждения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла;
8) строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и типа подобное;
9) сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и типа подобное);
10) объекты незавершенного строительства – строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;
11) действительный валовый доход - потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
12) Операционные расходы - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делится на:
условно-постоянные;
условно-переменные, или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы;
13) рентный доход (земельная рента) – доход, который получается с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
14) сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие;
15) элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;
16) внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);
17) физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
18) чистый операционный доход (далее - ЧОД) – доход, который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными затратами;
19) передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи);
20) эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону;
21) тренд – индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;
22) функциональное устаревание – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;
23) потенциальный валовый доход – доход, который получают от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов.

24) рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

РАЗДЕЛ 2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Описание объекта оценки

Оцениваемый объект	Торговый комплекс (литер А)общей площадью3156,7 кв.м.с земельным участком на праве частной собственности общей площадью 0,4437 га, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый
Собственник	ТОО «ХХХ»,свидетельство о гос. регистрации юридического лица №9274-1948-ТОО от 25.01.2006 г., СКО, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, 59 б, РНН 480100228214, БИН 060140004511
Местонахождение объекта	Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д.№ 59 Б (пятьдесят девять Б), район спорткомплекса им. Александра Винокурова, ближе к центру города, перес. ул. Жамбыла – Позолотина-Парковая
Оцениваемые права	Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости.
Цель оценки	Определить текущую рыночную стоимость для обеспечения обязательств по займу
Вид оценки	Обязательная
Назначение оценки	Для залога
Идентификация оцениваемого имущества	Недвижимое имущество
Идентификация имущественных прав	· Частная собственность
Использованный подход оценки	Затратный, доходный и сравнительный подходы
Определение базы и типа устанавливаемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата проведения осмотра объекта	12 декабря 2016 года

Описание земельного участка:	Объект недвижимости располагается на земельном участке площадью0,4437 га, частная собственность, кадастровый номер земельного участка 15-234-020-793, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый
Результаты обследования объекта оценки	Результат обследования объекта оценки приводится в прилагаемом Акте осмотра
Обоснование методов оценки	В соответствии с принятыми Стандартами и Правилами оценки при определении рыночной стоимости оцениваемого имущества были проанализированы три подхода оценки – затратный, доходный и сравнительный.