Определение периода (срока окупаемости) проекта

Таблица 2

Показатель	Период
1) Денежный поток, т.р.		1706,8	1966,72	2090,97	2178,39	2092,62
2) Дисконтированный денежный поток (ставка дисконта 14%), т.р.	213,2	221,88	255,67	271,83	283,19	272,04
3) Накопленный дисконтированный денежный поток, т.р.	213,2	435,08	690,75	962,58	1245,77	1517,81

1)1640-13%=1426,8+280=1706,8-13%=1484,92+695=1966,72 и т.д.

Расчёт чистой текущей стоимости доходов.

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта.

Схема расчёта показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) включает следующие этапы:

1.Расчёт текущей стоимости каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов ;

2.Суммирование приведённых доходов по проекту;

3. сравнение суммарных приведённых доходов с величиной затрат по проекту.

ЧТСД = Д прив. – Р прив.,

где Д прив. – суммарные приведённые доходы;

Р прив. – приведённые затраты по проекту.

Расчеты производятся в таблице 3.

Определение чистой текущей стоимости доходов.

Таблица 3

Показатель	Период
1) Денежный поток, т.р.		1706,8	1966,72	2090,97	2178,39	2092,62
2) Дисконтированный денежный поток, т.р.	213,2	221,88	255,67	271,83	283,19	272,04
3)Суммарный приведенный поток доходов, т.р.	213,2+221,88+255,67+271,83+283,19=2092,62
4)Чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД), т.р.	2092,62-62-1517,81=574,81

Расчёт ставки доходности (коэффициент рентабельности) проектов.

Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций.

Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = ЧТСД/ Рприв. * 100 % 574,81/1517,81*100=37,87%

Расчёт стоимости недвижимости трёмя традиционными подходами к оценке и определение итоговой (согласованной) стоимости.

Расчёт стоимости недвижимости доходным подходом к оценке.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации дохода за один год, ближайший к оценке, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие.

1. Расчёт годового чистого операционного дохода.

2. Расчёт коэффициента капитализации для объектов-аналогов по формуле

Коэф. Капит. = ЧОД \ цена продажи

Общий коэффициент капитализации рассчитывается как среднее арифметичесое.

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости по формуле

Соц = ЧОД / коэфф.капитализации

ДВД=ПВД -7%=26016-0,07=24194,88

ЧОДоб=ДВД-34%=26015,94-0,34=26015,6

Расчёты производятся в таблице 4.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Таблица 4

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.
2.Чистый операционный доход, д.е.
3. Коэффициент капитализации	0,15	0,15	0,13
4.Общий коэффициент капитализации	0,15+0,15+0,13\3=114325,7
5. Стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная доходным подходом, д.е.	26015,6/0,1483=175425,49

1) Коэф.кап.=17400/114400=0,15%
2) 17400/17900=0,15%
3) 18200/130400=0,13%
4) Соц.=ЧОД\коэф.кап.=26015,6/0,1483=175425,49
5) ДВД оц.=ПВД оц.-Потери оц.=26016-7%=24194,88 д.е.
6) ЧОД оц= ДВД оц.-Опер. Расходы оц.=26016-34%=17170,56 д.е.

3.2 Расчёт стоимости недвижимости сравнительным подходом к оценке.

Сравнительный подход к оценке определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену.

Скорректированная цена аналогов рассчитывается произведением цена продажи аналога и общего коэффициента корректировок.

Цскорр. = Ц продажи * К общ. корр.

Расчёты производятся в таблице 5.

Определение стоимость недвижимости сравнительным подходом

Таблица 5

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.
2.Корректировка на дату сделки	+1	+4	+3
3.Корректировка на окружающий ландшафт	+4	-3	-8
4.Корректировка на удобства	-6	-4	-11
5.Корректировка на состояние	+2	-1	+3
6.Общая величина корректировок
7. Скорректированная цена, д.е.
8. Средняя стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, д.е.	115544+130480+155176/3=133733,33