Сущность затратного подхода оценки недвижимости.
Московской области
«Щелковский колледж » (ГБПОУ МО «Щелковский колледж»)
Специальность 21.02.05(120714) Земельно-имущественные отношения
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине МДК 04.01. Оценка недвижимого имущества
Тема Оценка недвижимости затратным подходом.
Выполнила студентка______________ /Горлатова Алина Евгеньевна
(подпись) (ФИО)
Группа ЗИО-40 номер личного дела 30-028
Проверил преподаватель ___________________/ Шевченко Н.С.
(подпись) (ФИО)
Оценка защиты
Дата защиты
г. Щелково 2016 г
Введение…………………………………………………………………….......…4
1.Сущность затратного подхода оценки недвижимости.…………………....…..5
1.2. Сфера применения и ограничения затратного метода…………………...…..6
1.3. Этапы оценки недвижимости затратным методом…………….......................7
1.4. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости.......................8
1.5 Определение рыночной стоимостиземельногоучастка…..................……..10
1.6. Оценка общего накопленного износа……………….....................…………..14
1.7. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка…………………………………………………............................................23
2. Практическая часть.............................................................................................24
2.1.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.……………………………………………………….......................24
2.2.Расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости............................................................................................................27
2.2.1.Расчёт периода (срока окупаемости)..............................................................27
2.2.2. Расчёт чистой текущей стоимости доходов. …............................................28
2.2.3. Расчёт ставки доходности (коэффициент рентабельности) проектов........29
3.Расчёт стоимости недвижимости трёмя традиционными подходами к оценке и определение итоговой (согласованной) стоимости................................................30
3.1. Расчёт стоимости недвижимости доходным подходом к оценке..................30
3.3.Расчёт стоимости недвижимости затратным подходом к оценке..................32
3.4. Расчёт итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости............................................................................................................34
Заключение.................................................................................................................37
Список использованной литературы.......................................................................38
Введение
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.
подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:
где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз – стоимость участка земли.
Пример.
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| Расчётные показатели | Значение показателя |
| 1. Стоимость земельного участка | |
| 2. Восстановительная стоимость | |
| 3. Прибыль застройщика (30%) | |
| 4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | |
| 5. Устранимый физический износ (короткоживущие элементы) | |
| 6. Неустранимый физический износ (короткоживущие элементы) | |
| 7. Неустранимый физический износ (долгоживущие элементы) | |
| 8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | |
| 9. Устранимый функциональный износ | |
| 10. Неустранимый функциональный износ | |
| 11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | |
| 12.Внешний (экономический) износ | |
| 13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 + стр. 12) | |
| 14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 – стр. 13) |
Практическая часть.
2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентноспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течении всего года.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на потери от простоя и взимания ренты.
ДВД = ПВД – потери от простоя и взимания ренты,
5) сущ. дом) 2200-154=2046
А) 4400-308=4092
Б) 5260-368,2=4891,8
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину операционных расходов (расходов, связанных с владением недвижимостью и её эксплуатацией).
ЧОД = ДВД – операционные расходы.
7) сущ.дом) 2046-695,64=1350,36
А) 4092-1391,28=2700,72
Б) 4891,8-1663,21=3228,59
Общие инвестиции рассчитываются как сумма капиталовложений (оценка существующей собственности) и дополнений (строительных затрат).
Норма прибыли на инвестиции рассчитывается делением чистого операционного дохода на общие инвестиции.
Н пр = ЧОД\ общ.инвестиции * 100%
сущ. дом) 1350,36/97205*100=1,39%
Б)2700,72/200973*100%=1,34%
В) 3228,59/221715*100=1,46%
Расчёты проводятся в таблице 1.
1) ПВД=арен.пл.замесяц 1мес *кол-во кв= 550*1*4=2200
Вариант Б 1*6*510=3060
2) Исх.данные
3) 2200+2200=4400
3060+2200=5260
4)ПВД с доп *7%(0,07)
сущ. дом) 2200*0,07=154
А) 4400*0,07=308
Б) 5260*0,07=368,2
6) Опер=ДВД *34%(0,34)
А)2046*0,34=695,64
Б)4092*0,34= 1391,28
В)4891,8*0,34=1663,212
8,9 исход.дан.
10) общ. Инв.
А) 97205+103768=200973
Б)97205+124510=221715
Определение варианта наиболее эффективного использования недвижимости
Таблица 1
| Показатели | Существующий дом | Вариант «А» | Вариант «Б» |
| 1) Потенциальный валовой доход (без дополнений), д.е. | - | - | |
| 2) Предполагаемое дополнение, д.е. | - | ||
| 3) Потенциальный валовой доход (с дополнениями), д.е. | |||
| 4) Потери от простоя и от взимания ренты, д.е. | 368,2 | ||
| 5) Действительный валовой доход, д.е. | 4891,8 | ||
| 6) Операционные расходы, д.е. | 695,64 | 1391,28 | 16632,21 |
| 7) Чистый операционный доход, д.е. | 1350,36 | 2700,72 | 3228,59 |
| 8) Капиталовложения (оценка существующей собственности), д.е. | - | - | |
| 9) Дополнения (строительные затраты), д.е. | - | ||
| 10) Общие инвестиции, д.е. | |||
| 11) Норма прибыли на инвестиции, % | 1,39% | 1,34% | 1,46% |
На основании расчётов необходимо сделать вывод – какой вариант является наиболее прибыльным. Вариант Б самый лучший
Заключение.
В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.
Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
Список используемой литературы
1. А.В. Севостьянов. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций- М. Академия, 2012
2. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г. и Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2015
3. Конституция Российской Федерации
4. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
6. http://www.neuch.ru/referat/120476.html
7. http://knowledge.allbest.ru/economy/3c0b65635b2ac68a5c53b88421206d26_0.html
8. http://www.studfiles.ru/preview/2780359/
9. http://xreferat.com/7/2406-1-strahovanie-nedvizhimosti.html
10. http://www.litsoch.ru/referats/read/6523
11. http://xreferat.com/7/2406-1-strahovanie-nedvizhimosti.html
Московской области
«Щелковский колледж » (ГБПОУ МО «Щелковский колледж»)
Специальность 21.02.05(120714) Земельно-имущественные отношения
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине МДК 04.01. Оценка недвижимого имущества
Тема Оценка недвижимости затратным подходом.
Выполнила студентка______________ /Горлатова Алина Евгеньевна
(подпись) (ФИО)
Группа ЗИО-40 номер личного дела 30-028
Проверил преподаватель ___________________/ Шевченко Н.С.
(подпись) (ФИО)
Оценка защиты
Дата защиты
г. Щелково 2016 г
Введение…………………………………………………………………….......…4
1.Сущность затратного подхода оценки недвижимости.…………………....…..5
1.2. Сфера применения и ограничения затратного метода…………………...…..6
1.3. Этапы оценки недвижимости затратным методом…………….......................7
1.4. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости.......................8
1.5 Определение рыночной стоимостиземельногоучастка…..................……..10
1.6. Оценка общего накопленного износа……………….....................…………..14
1.7. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка…………………………………………………............................................23
2. Практическая часть.............................................................................................24
2.1.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.……………………………………………………….......................24
2.2.Расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости............................................................................................................27
2.2.1.Расчёт периода (срока окупаемости)..............................................................27
2.2.2. Расчёт чистой текущей стоимости доходов. …............................................28
2.2.3. Расчёт ставки доходности (коэффициент рентабельности) проектов........29
3.Расчёт стоимости недвижимости трёмя традиционными подходами к оценке и определение итоговой (согласованной) стоимости................................................30
3.1. Расчёт стоимости недвижимости доходным подходом к оценке..................30
3.3.Расчёт стоимости недвижимости затратным подходом к оценке..................32
3.4. Расчёт итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости............................................................................................................34
Заключение.................................................................................................................37
Список использованной литературы.......................................................................38
Введение
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.
подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:
где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз – стоимость участка земли.
Сущность затратного подхода оценки недвижимости.
Затратный подход –
Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.