Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

В теории выделяют три метода оценки рыночной стоимости объектов недвижимости:

Затратный метод оценки (подход к оценке по затратам) базируется на сравнении стоимости строительства объекта недвижимости, аналогичного объекту

оценки, со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется

стоимость воссоздания объекта оценки, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или прав на него).

Метод прямого сравнения сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта оценки на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с объектом оценки по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости исходит из предпосылки, что рынок установит рыночную стоимость для объекта оценки тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Доходный метод оценки рыночной стоимости основывается на принципе ожидания, который может быть сформулирован так: стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Настоящий подход применяется при оценке объектов доходной недвижимости. Расчет осуществляется двумя способами: способом прямой капитализации или способом капитализации доходов.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, про-диктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде. Объективная оценка позволяет определить величину стоимости при наиболее эффективном варианте использования объекта. Поэтому большинством авторов подчеркивается, что рыночная стоимость – это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта. Рыночная стоимость – это расчетная, гипотетическая величина, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена -- денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена -- это цена равновесия, которая определяется спросом и предложением на рынке и представляет собой сумму, уплаченную при конкретной сделке. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо чтобы выполнялся целый ряд условий: рынок должен быть совершенно конкурентным, участники сделки должны вести себя экономически рационально, должна быть абсолютно доступна рыночная информация, не должны влиять внешние, не относящиеся к сделке факторы. Такие условия возможны. Но в реальной действительности слишком большую роль играют спрос и предложение на рынке в конкретной ситуации и переплетение влияний различных групп внешних и внутренних факторов. Поэтому несовпадение по величине и по содержанию категорий рыночная стоимость недвижимости и рыночная цена недвижимости, на наш взгляд, объективно и обосновано. На практике используются различные модификации рыночной стоимости. Эти категории сформировались в практике экономических, юридических, финансовых отношений, в зависимости от целей и особенностей сделок.

В экономической специальной литературе выделяют балансовую, залоговую, страховую, инвестиционную, ликвидационную стоимости, стоимость для целей налогообложения и др.

Заключение

Экономические критерии диктуют свой, определенный уровень развитости рыночных отношений реальной экономики, который характеризуется своим многообразным экономически-политического спектра применяемых категорий. Многообразие определений стоимости не вызывает методологических ошибок, если прослеживается их системность и теоретическая аргументированность, которая хорошо видна при тщательном изучении рынка. Сложность и многогранность использования недвижимости, как товара дает этому объяснение и колоссальное возможности в ее реализации, с использованием гражданско-правовых инструментов и определенного круга специалистов, умеющих правильно определить стоимостной эквивалент объектов недвижимости и влияние воспроизводственных мероприятий на их формирование.

Список используемой литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации.-М., 2014.

2.Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. - М., 2014.

3.Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб.: Издательский дом Питер, 2015.

4.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке не-движимости. - СПб.,2016.

5.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2015.

6.Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Экмос, 2015

7.Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2015.