Выбор подходов, используемых для определения рыночной стоимости объектов оценки в настоящем отчете
В ходе исследований, проводимых в рамках данного отчета, был проведен анализ имеющейся технической документации на объекты оценки, а так же ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками информации, сайтами риэлтерских фирм, работающих на региональном рынке коммерческой недвижимости.
В результате анализа наличия вышеперечисленных факторов оценщик сделал следующее заключение:
ü Сравнительный подход: основное условие возможности применения сравнительного подхода – наличие ценовой информации, предоставляемой открытыми источниками о ценах предложений к продаже аналогичных объектов недвижимости, позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.
ü Доходный подход: проведенный анализ рынка аренды коммерческой недвижимости и наличие информации о сдаче в аренду сопоставимых по основным характеристикам аналогов объекта оценки позволяет применить данный подход для определения рыночной стоимости объекта.
ü Затратный подход: основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть умозрительности заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако этот метод не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат.
Ввиду того, что оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения, то есть всего лишь часть здания, а не всё здание, то для расчета рыночной стоимости затратным подходом необходимо знать величину строительного объема, приходящегося не только на оцениваемые помещения, но и на всё здание. Ввиду того, что предоставленный технический паспорт оцениваемого объекта не позволяет получить эту информацию, то оценка рыночной стоимости оцениваемых встроенных помещений затратным подходом не производилась.
Таким образом, в силу вышеуказанных обстоятельств, представляется целесообразным отказаться от использования методик затратного подхода, как не дающих корректных результатов для оценки недвижимого имущества – нежилых помещений.
Заключение.Основываясь на выше сказанном, в рамках стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик пришел к выводу о возможности проведения оценки с использованием двух подходов к оценке – сравнительного и доходного.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Методика оценки сравнительным подходом
Метод сравнения базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.
Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена 1 кв. м. общей площади объекта) и элементы сравнения, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.
На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.
В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.
Элементы сравнения
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия – время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).
Для производственных, складских помещений – это обеспеченность подъездными путями, удалённость от центра развитой инфраструктуры, удобство подъезда общественного транспорта, однородность застройки (промышленная зона). В соответствии с этим можно выделить три уровня привлекательности, характеризующие месторасположение:
¨хорошее – имеет высокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Эти объекты расположены непосредственно на оживленной транспортной магистрали, удобен подъезд автотранспортом (возможно и железнодорожным), недалеко от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта;
¨удовлетворительное – имеет относительно высокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Эти объекты имеют выход на оживленную транспортную магистраль, подъезд имеется только автотранспортом и несколько затруднен, расположены на удалении от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта;
¨неудовлетворительное – имеет невысокую степень привлекательности для обустройства производственных площадей. Имеются сложности с подъездом автотранспорта, железнодорожные пути отсутствуют, большая удаленность от центра развитой инфраструктуры и остановок общественного транспорта.
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках): отличие в площадях, отличие в объеме, качестве отделочных работ.
Е. Дополнительные улучшения.
Ж. Компоненты, не связанные с недвижимостью.
Объекты-аналоги
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения близкие по своим техническим характеристикам к оцениваемому объекту, расположенные поблизости от объекта оценки. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом оцениваемого объекта представлены в таблице 11.
Таблица 11
Расчет сравнительным подходом рыночной стоимостиобъекта оценки
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Тип объекта | Помещения свободного назначения / Административные помещения | Помещения свободного назначения | Административные помещения | Помещения свободного назначения | Помещения свободного назначения | Нежилые помещения / Помещения свободного назначения |
| Район | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный |
| Улица, адрес | ул. Рабиновича, д.125А | ул. Орджоникидзе, 162 | ул. Булатова | ул. Яковлева, 107 | ул. Герцена, 246 | ул. Волочаевская |
| Площадь, кв. м | 254,1 | 87,60 | 209,00 | 340,00 | 34,00 | 128,40 |
| Цена предложения, тыс. руб. | 3 200 | 5 400 | 8 500 | 1 070 | 3 900 | |
| Отделка | без отделки | удовлетворительная | удовлетворительная | без отделки | без отделки | без отделки |
| Этаж | подвал | цоколь | подвал | подвал | подвал | подвал |
| Коммуникации | имеются | имеются | имеются | имеются | имеются | имеются |
| Продавец объекта | Частное лицо | АН «Рада-риэлт» | Частное лицо | АН «Квартира+» | Частное лицо | |
| Телефон | 8-960-992-33-33 | 8 (3812) 34-42-71 | 8-903-927-40-26 | 8 (908) 793-90-73 | 8 (913) 628-34-95 | |
| Источник информации | http://omsk.mlsn.ru/comm_realty/view.html?id=25646&type=sale&rubric_id=1&rubric_id=2&rubric_id=8&minprice=&maxprice=&floor=-1&square_min=&square_max=&area_square_min=&area_square_max=&interval=0&agency_id=&district=2&district=6&district=5&district=4&district=7&district=1&district=3&page=201 | http://gorod55.ru/realty/detail/ofis-centralnyj-ao-ulica-bulatova-100/00AD2_PW5#!/request=@Коммерческая_недвижимость+@Продам+@Омск+@Центральный+цоколь+{'Page':3,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':28} | http://omsk.mlsn.ru/comm_realty/view.html?id=28178&sort=floor_asc&minprice=&maxprice=&minprice_m2=&maxprice_m2=&square_max=&square_min=&area_square_max=&area_square_min=&interval=0&rubric_id=1&rubric_id=2&rubric_id=8&district=3 | http://gorod55.ru/realty/detail/pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-centralnyj-ao-/009VNOKV7#!/request=@Коммерческая_недвижимость+@Продам+@Омск+@Центральный+цоколь+{'Page':4,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':38} | http://gorod55.ru/realty/detail/nezhiloe-pomeshhenie-volochaevskaya-ul-15-1/008IR74AT#!/request=@Коммерческая_недвижимость+@Продам+@Омск+@Центральный+цоколь+{'Page':7,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':62} | |
| Дата получения информации | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 |
| Цена предложения 1 кв. м, руб. | 36 530 | 25 837 | 25 000 | 31 471 | 30 374 | |
| корректировка, % | -9% | -9% | -9% | -9% | -9% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | полное |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Условия сделки | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Состояние рынка | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Местоположение | ул. Рабиновича, д.125А | ул. Орджоникидзе, 162 | ул. Булатова | ул. Яковлева, 107 | ул. Герцена, 246 | ул. Волочаевская |
| корректировка, руб./кв. м | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 33 242 | 23 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| Физические характеристики | ||||||
| отделка | без отделки | удовлетворительная | удовлетворительная | без отделки | без отделки | без отделки |
| корректировка, руб./кв. м | -3 000 | -3 000 | ||||
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 30 242 | 20 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| техническое состояние здания | удовлетворитель-ное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное |
| корректировка, руб./кв. м | ||||||
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 30 242 | 20 512 | 22 750 | 28 638 | 27 640 | |
| этаж | подвал | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь |
| Корректирующий коэффициент для приведения к цене подвала | 0,855 | 0,855 | 0,855 | 0,855 | 0,855 | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 25 870 | 17 546 | 19 461 | 24 498 | 23 644 | |
| Наличие коммуникаций | имеются | имеются | имеются | имеются | имеются | имеются |
| корректировка, руб./кв. м | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 25 870 | 17 546 | 19 461 | 24 498 | 23 644 | |
| площадь, кв. м | 254,1 | 87,6 | 209,0 | 340,0 | 34,0 | 128,4 |
| корректировка, руб./кв. м | -13,00% | -3,33% | 0,00% | -13,00% | -3,33% | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | 22 507 | 16 961 | 19 461 | 21 313 | 22 856 | |
| Количество корректировок | ||||||
| Валовая коррекция | 38,39% | 34,35% | 22,16% | 32,28% | 24,75% | |
| Чистая коррекция | -38,4% | -34,4% | -22,2% | -32,3% | -24,8% | |
| Ранг по валовой коррекции | ||||||
| Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м, руб. | 20 606 | 1 500 | 2 262 | 6 487 | 4 263 | 6 095 |
| Рыночная стоимость объекта сравнительным подходом (с НДС), руб. | 5 236 095 | |||||
| Рыночная стоимость объекта сравнительным подходом (без НДС), руб. | 4 437 369 |