Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости: цель, методы
Полная восст-ная ст-ть - восст-ная ст-ть осн. фондов с учетом сопутствующих з-т, необход-х для начала эксплуат-и активов и отражается в балансовой ст-ти. В основе опред-я лежит расчет з-т, связ-х со строит-вом объекта и сдачей его заказчику. Способы опред-я:
1. Метод сравнит-й ед-цы предполагает расчет ст-ти строит-ва сравнительной ед-цы аналогичного здания. При этом необх-мо учитывать при выборе объекта-аналога единое функциональное назнач-е, близость физических хар-к, сопоставимость хронологии возраста сравнительных объектов и др. Для расчета ст-ти скоррект-я ст-ть ед-цы сравнения умножается на кол-во ед-ц сравнения.
2. Метод разбивки по компонентам заключ-ся в ст-ти всего здания и расчит-ся как сумма ст-ти его отдельных компонентов. Ст-ть каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устр-ва ед-цы сравнения. Сзд = (Σ Vi*Сi)*Кn где Vi – объем компонента, Сi – ст-ть единицы объема, Кn – коэф=т, учитывающий имеющее несоотвествие м/у оцениваемым объектом и выбранным типичным сооруж-м.
3. Метод колич-ного обследов-я основан на детальных колич-ном и стоимостном расчетах з-т на монтажах отдельных компонентов, оборудования и строит-во здания в целом. Кроме расчета прямых з-т, необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
М-ды расчета смет в текущих ценах:1)на основе банка данных о ранее построенных или запроектированных объектов аналогов; 2)базисно-компенсационный – суммирование ст-ти, исчисление в базисном уровне сметных цен; 3)базисно-индексный метод – это перерасчет з-т по сторонам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов; 4)ресурсно-индексный м-д – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на рес-сы, используемые в строит-ве; 5) рес-сы – расчет в текущих ценах и тарифах рес-сов ведется исходя из потр-ти материальных изделий, конструкции, а также данных о расстоянии и способах их доставки, на место строит-ва.
Ст-ть нового строит-ва м.б на базе ст-ти восстановления или замещения. Выбор расчета этих ст-тей требует обоснования и зависит от ф-ров: цели оценки, кол-ва и кач-ва инф-и, физич. хар-к объекта.
Восст. ст-ть яв-ся предпочтительной для расчета и опред-ся как з-ты на строит-во в текущих ценах на действит. дату оценки точной копии оцениваемого объекта, используя те же материалы, проект и стандарты.
Ст-ть замещения = з-ты на строит-во в текущих ценах на действит. дату оценки объекта одинак. полезности с исп-нием современ. материалов, проектов. Выбор опред-я ст-ти замещения яв-ся обоснованным, если у оцениваемого здания есть признак функцон. износа, что снижает коммерч. привлекательность для будущего покуп-ля.
Полная восст. ст-ть (ПВС) = восст. ст-ть основ. фондов с учетом з-т, нужных для начала исп-ния активов и отражаемая в баланс. ст-ти. В основе опред-я восст. ст-ти лежит расчет з-т, связанных со строит-вом объекта и сдачи его заказчику. В завис-ти от порядка учета з-т в с/с строит-ва выделяют з-ты: 1) прямые; 2) косвенные.
По цели оценки и точности расчета сущ. способы опред-я восст. ст-ти: 1) метод сравнительных ед.; 2) метод разбивки на компоненты; 3) метод колич-ного обследования.
Метод сравнит. ед. предполагает опред-е ст-ти строит-ва ед. площади (кв.м, куб. м) аналогичного здания. Для расчета ст-ти объекта оценки скорректированная ст-ть ед. сравнения умножается на кол-во ед. сравнения: Со =С1кв.м. Sо Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, где Со – ст-ть объекта оценки, С1кв.м. – ст-ть 1 кв.м. на дату оценки, Sо – площадь объекта, Кп – коэф., учитывающий несоответствие данных по площади объекта из БТИ и строительной площади (Кп = 1,1 – 1,2), Кн – коэф., учитывающий несоответствие м/д объектом оценки и выбранным сооружением (Кн = 1), Км – коэф., учитывающий местоположение, Кв – коэф. времени, учитывающий изменение ст-ти строительно-монтажных работ в п-од м/д базовой датой и датой оценки, Кпз – коэф., учитывающий прибыль застройщика, %, Кндс – коэф., учитывающий НДС.
Метод разбивки по компонентам отличается тем, ст-ть всего здания опр-ся как сумма ст-тей его отдельных компонентов – фундаментов, стен идр. Ст-ть каждого из них получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, нужных для устройства ед. объема.
Сздания = ∑VjCj Кн, где Vj – объем j-го компонента, Cj – ст-ть ед. j-го компонента, n – кол-во выделенных компонентов здания, Кн – коэф. несоответствия.
Варианты испн-ия м-да разбивки по компонентам: 1) субподряд; 2) разбивка по профилю работ; 3) выделение затрат.
М-д субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для кач-венного и быстрого выполнения части строй работ. Затем опред-ся сумма з-т по всем субподрядчикам.
М-д разбивки по профилю аналогичен первому и основан на опред-и з-т на наем отдельных спец-тов.
М-д выделения з-т предполагает исп-ие разных ед. сравнения для оценки разных компонентов зданий. После чего эти оценки суммируются. М-д колич-ного обследов-я основан на детальном колич-ном и строительном расчетах з-т на монтаж отдельных компонентов. Кроме учета прямых з-т нужен учет накладных расходов.