А. Международная продажа недвижимости, находящейся в России.

Определение применимого права. Общее правило при определении применимого к договору международной купли-продажи недвижимости права установлено в п. 1 ст. 1210 ГК. В соответствии с ним стороны договора могут при его заключении или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору в целом или его отдельных частей. Такой подход отражает приоритет автономии воли в договорных отношениях, когда стороны самостоятельно определяют условия, на которых договор будет заключаться и исполняться. В области международных договорных отношений это проявляется, в частности, в возможности для сторон по своему усмотрению определить применимое к их отношениям право.

Представляется, что в случае нотариального удостоверения договора международной купли-продажи недвижимого имущества компетентный российский нотариус должен разъяснять заинтересованным лицам целесообразность выбора ими применимого права. Это позволит придать отношениям сторон большую определенность, а договору - эффективность. Кроме того, в этом случае нотариус с большей точностью может выполнить свою обязанность по разъяснению сторонам смысла применимого к их отношениям права и правовых последствий, вызываемых заключением договора.

Специфика недвижимого имущества, как непосредственно или функционально связанного с землей, потребовала от законодателя установления дополнительных правил, гарантирующих разрешение коллизий между нормами различных национальных правопорядков, с которыми договор связан.

В соответствии с п. 1 ст. 1213 ГК при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право, с которым договор наиболее тесно связан. Во избежание конфликтов при определении правопорядка, с которым договор в отношении недвижимого имущества имеет наиболее тесную связь, законом установлена специальная презумпция, позволяющая четко определить применимое к сделке право <1>. В соответствии с ней правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество (п. 1 ст. 1213 ГК). Отсюда к договорам в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества применяется российское право (п. 2 ст. 1213 ГК). Однако, как следует из самого текста данной нормы, это презумпция опровержимая, и ничто не препятствует стороне в дальнейшем доказывать иное. Поэтому лучшим вариантом при нотариальном удостоверении сделки остается соглашение сторон о применимом к договору праве.

--------------------------------

<1> Аналогичная презумпция установлена в п. 3 ст. 4 Конвенции о праве, применимом к договорным обязательствам (Римская конвенция) от 19 июня 1980 г. Заключена в рамках ЕС. Государства-участники: Германия, Бельгия, Дания, Франция, Греция, Ирландия, Италия, Люксембург, Нидерланды, Великобритания, Португалия, Испания, Австрия, Швеция и Финляндия.

Следует отметить, что в большинстве случаев именно материальное право страны местонахождения недвижимости выбирается сторонами или определяется на основании вышеназванной презумпции в качестве применимого. В основе этого правила лежат прагматические соображения, связанные с необходимостью обеспечить наиболее полное признание и реализацию прав прежде всего покупателя недвижимого имущества. Подчинение договора нормам иностранного правопорядка может вызвать определенные практические проблемы, в частности:

- сложности установления содержания применимого иностранного права;

- проблемы практического применения норм иностранного права, предусматривающего неизвестные национальному правопорядку понятия и институты <1>;

--------------------------------

<1> Например, траст или иные специальные организационно-правовые формы владения недвижимостью (например, "недвижимое общество").

- затруднение государственной регистрации прав, вытекающих из договора международной купли-продажи недвижимости.

Международные соглашения России с иностранными государствами также в основном поддерживают принцип свободного выбора сторонами применимого к договору права (ст. 41 Минской конвенции, ст. 44 Кишиневской конвенции, двусторонние соглашения о правовой помощи). В то же время, в случае если стороны не воспользовались своим правом выбора, правила определения применимого права в международных соглашениях могут отличаться от норм, установленных в ГК. Например, согласно ст. 41 Минской конвенции права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Аналогичное правило содержит ст. 44 Кишиневской конвенции. Таким образом, если договор удостоверяется российским нотариусом, то в силу императивных правил ст. ст. 13, 40 и 56 Основ применимым к определению прав и обязанностей его сторон, если их соглашением не установлено иное, будет российское право.

Форма договора. По общему правилу форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. На практике тем не менее соблюдение этого правила бывает затруднительным, особенно когда стороны выбрали в качестве применимого иностранное право или оно выступает в качества права, с которым договор наиболее тесно связан. Поэтому гораздо более частым является оформление договоров в соответствии с требованиями, установленными правом страны по месту их совершения - локальным статутом (locus regit actum). Собственно, поэтому законодатель прямо говорит о невозможности признания недействительной сделки вследствие несоблюдения формы, если она отвечает местным требованиям. Кроме того, в отношении сделок, совершаемых за границей с нарушением местной формы, предусмотрено либеральное правило, позволяющее признание их действительности, если они удовлетворяют требованиям российского права (п. 1 ст. 1209 ГК).

Тем не менее в отношении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, установлены специальные правила.

Согласно п. 4 ст. 1209 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - российскому праву. Аналогичные правила содержат также некоторые международные соглашения Российской Федерации (см., например, п. 2 ст. 39 Минской конвенции, п. 2 ст. 42 Кишиневской конвенции). Таким образом, независимо от места заключения сделки или права, применимого к правам и обязанностям ее сторон, форма международного договора купли-продажи недвижимости определяется императивными нормами по месту нахождения недвижимого имущества. Последующие формальности, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в публичных реестрах, также определяются в соответствии с правом по месту нахождения недвижимости.

Пример. Граждане Германии, репатрианты из России, обратились к немецкому нотариусу по месту своего жительства с просьбой удостоверить договор купли-продажи жилого дома, расположенного в г. Серов (Россия, Свердловская область). Может ли немецкий нотариус удостоверить такой договор? Каковы последующие формальности?

Согласно п. 4 ст. 1209 ГК форма данного договора подчиняется российскому праву. Следовательно, он должен заключаться в письменной форме, а переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК). Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости не требуется постольку, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК).

В нашем примере стороны обратились к иностранному нотариусу за помощью в оформлении договора купли-продажи недвижимости. Однако на немецкого нотариуса не распространяются российское законодательство о нотариате и ст. 56 Основ, требующая удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества по месту его нахождения. Немецкий нотариус будет компетентен удостоверить данный договор, поскольку руководствуется своим национальным правом (lex fori), которое допускает его участие в оформлении прав на имущество, находящееся за рубежом. Договор продажи недвижимости в России, удостоверенный немецким нотариусом, не является нотариально удостоверенной сделкой в смысле п. 1 ст. 163 ГК, так как оформлен в соответствии с требованиями немецкого нотариального делопроизводства. Однако это не влечет каких-либо негативных последствий, так как данный договор в любом случае будет отвечать минимальным российским требованиям о соблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 1209 ГК) <1>.

--------------------------------

<1> Данное решение невозможно в случае, если нотариальная форма договора продажи недвижимости была бы обязательной в силу закона.

В то же время для признания перехода права собственности данную сделку необходимо будет зарегистрировать в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Нотариально удостоверенный договор должен быть представлен в органы, осуществляющие государственную регистрацию, в переводе на русский язык с апостилем.

Решая вопрос о дееспособности сторон - физических лиц, правоспособности организаций и наличия полномочий у представителей в международном договоре купли-продажи недвижимости, нотариус должен обратиться к их личному закону (см. выше, § 2 настоящей главы Настольной книги). Аналогично права супругов-продавцов или покупателей по управлению и распоряжению имуществом следует определять исходя из права, применимого к режиму их имущественных отношений (см. выше, § 5 настоящей главы Настольной книги).

Пример. Наталья Ван Ховен, замужем за гражданином Нидерландов с 1996 г., постоянно проживающая в Роттердаме, приобрела в 1994 г. в единоличную собственность квартиру в г. Иваново. В настоящее время она пожелала продать данную квартиру и обратилась к местному нотариусу за удостоверением соответствующего договора купли-продажи. Перед нотариусом возник вопрос: нужно ли получать согласие мужа на данную сделку или требуется его участие в иной форме?

В соответствии с п. 1 ст. 161 СК имущественные права супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства (а не правом, применимым к самому договору!). В данном случае супруги после свадьбы постоянно проживали в Нидерландах, что подчиняет их имущественные отношения, в том числе права по распоряжению общим имуществом, голландскому праву. В отсутствие брачного контракта между супругами действует законный режим универсальной (общей) собственности на все имущество супругов независимо от времени его приобретения, до или после вступления в брак. Согласно ст. 96 ГК Нидерландов Наталья Ван Ховен вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, являющимся общей собственностью супругов, приобретенным на ее имя как до, так и после брака. Таким образом, она может самостоятельно выступать в сделке, согласия супруга на отчуждение недвижимости или его участия в иной форме не требуется.

Язык договора. Как уже отмечалось выше (п. 5 § 2 настоящей главы Настольной книги), в силу императивных требований российского законодательства текст нотариального акта должен быть изготовлен на русском языке или на национальном языке субъекта Российской Федерации (ст. 10 Основ). Это, однако, не препятствует подготовке текста нотариально удостоверяемого договора одновременно на двух языках - русском и иностранном с совершением двух удостоверительных надписей.

На сегодняшний день используются два основных варианта.

Во-первых, в случае, когда нотариус владеет языком стороны в договоре, не знающей русского языка, он лично осуществляет обязательный устный перевод соглашения сторон, которое он излагает письменно на русском языке или национальном языке субъекта РФ. По просьбе заинтересованной стороны нотариус может также в дальнейшем свидетельствовать верность письменного перевода договора на иностранный язык по правилам ст. 81 Основ. Во-вторых, если нотариус не владеет иностранным языком стороны в договоре, он должен обеспечить, под угрозой ничтожности сделки, участие в нотариальном процессе переводчика. Переводчик может быть выбран самими сторонами или предложен им нотариусом. Каких-либо особых требований к лицу, осуществляющему перевод, закон не предъявляет. Однако целесообразно исключать участие в деле переводчика, имеющего или могущего иметь прямой или косвенный интерес в сделке. Кроме того, всегда желательно устанавливать владение переводчиком иностранным языком на основании соответствующих документов, например о специальном образовании. Наличие иностранного гражданства и (или) проживание в стране происхождения лица, участвующего в сделке, не являются основаниями для признания достаточным уровня владения иностранным языком. В случае, когда перевод осуществляется непрофессиональным переводчиком, например, согражданами заинтересованного лица, нотариусу необходимо также убедиться в достаточном уровне владения языком нотариального делопроизводства - русским или национальным языком субъекта РФ. Данный вопрос решается на основании документов об образовании, а при их отсутствии - по результатам беседы с лицом, выбранным сторонами в качестве переводчика. Решая вопрос о допуске лица к переводу, нотариусу следует учитывать сложность юридического перевода, требующего знания соответствующей терминологии и способности ее объяснить на обыденном языке. В обязанности переводчика входит устный перевод и объяснение сторонам нотариального акта и нотариусу волеизъявления сторон и условий, на которых они заключают договор, а также правовых последствий, им вызываемых.

Цена договора. Порядок уплаты цены в договоре международной купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с применимым к договору правом. В частности, согласно применимому праву определяются сумма, срок, место платежа, а также права кредитора в случае неисполнения своих обязанностей должником. В то же время воля сторон относительно уплаты покупной цены может ограничиваться требованиями публичного порядка. Таковыми являются нормы валютного регулирования в Российской Федерации, обязательные для всех субъектов, находящихся на российской территории, во всех видах правоотношений. Так, следует иметь в виду, что основным платежным средством на территории Российской Федерации является рубль (п. 1 ст. 140 ГК). Поэтому, денежные обязательства должны быть выражены в рублях (п. 1 ст. 317 ГК).

Возможность выбора сторонами валюты расчета зависит от права, применимого к договору. Возможно ли указание покупной цены недвижимости, находящейся на российской территории в иностранной валюте?

Пример. Гражданин Швейцарии Поль Смирнофф, нерезидент, рассматривает возможность продажи принадлежащей ему в г. Москве квартиры гражданину России Н. Ягудину. Стороны обратились к нотариусу г. Москвы А. Носику с просьбой удостоверить между ними договор купли-продажи квартиры. При этом продавец заявил о своем желании указать покупную цену в швейцарских франках. Возможно ли это?

В принципе, российское законодательство запрещает выражение денежных обязательств в валюте иной, чем российский рубль (п. 1 ст. 140, п. 1 ст. 317 ГК). В то же время п. 2 ст. 317 ГК прямо допускает возможность использования иностранной валюты или условных денежных единиц в качестве эквивалента суммы денежного обязательства, подлежащей всегда уплате в рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Такое решение основано на разделении между "валютой платежа", которой всегда является национальная валюта - рубль, и "валютой расчета" - иностранной валютой, условными денежными единицами, используемыми исключительно в качестве расчетной единицы для определения суммы платежа в рублях. Это разделение давно признано в международном обороте, а в условиях финансовой нестабильности завоевало также популярность в чисто внутренних договорных отношениях.

Таким образом, в нашем примере возможно указание покупной цены в швейцарских франках, которая будет служить валютой расчета для определения конкретной суммы платежа в рублях. Договор должен также содержать условие об используемом для расчета обменном курсе, например, на день последнего платежа, если предусмотрена его рассрочка.

Здания посольств, консульств, дипломатических представительств. Следует обратить внимание на особый режим приобретения недвижимости в России иностранными посольствами, консульствами и дипломатическими представительствами.

Пример. Корейская Республика намерена приобрести здание в г. Владивостоке для размещения консульства. У местного нотариуса, к которому обратились заинтересованные лица, возник вопрос: как проверить полномочия консула Южной Кореи на представление своего государства в договоре купли-продажи помещения для консульского учреждения?

В соответствии со ст. 30 Венской конвенции от 24 апреля 1963 г. о консульских сношениях <1> государство пребывания должно оказать содействие представляемому государству в приобретении помещений, необходимых для его консульского учреждения и его работников. Аналогичная норма содержится также в ст. 9 Консульской конвенции от 18 марта 1992 г. между Российской Федерацией и Республикой Корея <2>. Поэтому какого-либо предварительного административного разрешения от российского государства на приобретение помещений, предназначенных для консульских учреждений иностранных государств, не требуется <3>. Для подтверждения полномочий консула ему будет достаточно представить доверенность или иной документ, выданный представляемым государством, которым он прямо уполномочивается на совершение данной сделки. В отсутствие такой доверенности или документа предполагается, что консул действует от своего имени, а не от имени представляемого государства. Таким образом, в нашем примере южнокорейский консул должен представить российскому нотариусу достаточные доказательства наличия у него полномочий на совершение сделки. Это может быть доверенность, решение, нормативный акт компетентного органа власти иностранного государства.

--------------------------------

<1> Ратифицирована СССР Указом Президиума ВС СССР от 16 февраля 1989 г. N 10138-XI.

<2> Ратифицирована Россией Постановлением ВС РФ от 14 мая 1992 г. N 2771-1.

<3> Не следует, однако, смешивать "приобретение помещений для консульского учреждения" с "открытием консульских учреждений". Последнее по общему правилу требует предварительного одобрения государством пребывания (ст. 4 Венской конвенции о консульских сношениях, ст. 2 Консульской конвенции между Российской Федерацией и Республикой Корея).