Анализ объекта оценки и его окружения
2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
Оцениваемый объект недвижимости находится в Краснодарском крае, в его административном центре городе Краснодаре.
Краснодарский край находится на юге России, в юго-западной части Северного Кавказа и входит в состав Южного федерального округа. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке — со Ставропольским краем, на юге — с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается водами Азовского и Чёрного морей. Из общей протяжённости границы в 1540 километров — 740 километров проходит вдоль моря. Наибольшая протяженность края с севера на юг — 327 км и с запада на восток — 360 км. Территория Краснодарского края занимает площадь 75,5 тысяч квадратных километров.
Краснодарский край делится рекой Кубань на две части: северную — равнинную (2/3 территории), расположенную на Кубано-Приазовской низменности, и южную — предгорную и горную (1/3 территории), расположенную в западной высокогорной части Большого Кавказа. Высшая точка — гора Цахвоа (3345 м)
В недрах края открыто более 60 видов полезных ископаемых. В основном они залегают в предгорных и горных районах. Имеются запасы нефти, природного газа, цементного мергеля, йодо-бромных вод, мрамора, известняка, песчаника, гравия, кварцевого песка, железных, медных апатитовых и серпентинитовых руд, каменной соли, ртути, гипса, небольшое количество золота.
Краснодарский край — старейший нефтедобывающий район России. Добыча нефти начата с 1864 года.
Климат на большей части территории умеренно-континентальный, на Черноморском побережье от Анапы до Туапсе — полусухой средиземноморский климат, южнее Туапсе — влажный субтропический. Средняя температура января на равнине −3…-5°С, на Черноморском побережье 0…+6°С, в Сочи +5,9 °C. Средняя температура июля +22…+24 °C. Годовое количество осадков — от 400 до 600 мм в равнинной части, до 3242 мм и более — в горной. Каждую весну край затапливают паводки. В целом для края характерны жаркое лето и мягкие зимы.
Основную часть почвенного покрова степной зоны края составляют предкавказские карбонатные и выщелоченные чернозёмы. Таманский полуостров занят каштановыми, западно-предкавказскими и болотными почвами. В горах — горно-лесные бурые и дерново-карбонатные почвы, в высокогорье — горно-луговые.
Общая земельная площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров, из них пашни — 3,9 млн га. Это основной пахотный фонд края, отличающийся высоким плодородием. Неширокая полоса в левобережье Кубани, Прикубанская наклонная равнина и часть предгорий пригодны для садоводства и возделывания жёлтых табаков.
Общая численность населения составляет 5161,0 тыс. человек (по данным на 1 января 2015 года). Краснодарский край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей — после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 52,5 %, сельского — 47,5 %. Плотность населения — 67,9 чел./км² (данные 2015 года).
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2015 года произошёл приток инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края. В отраслевой структуре краевого ВВП выделялось транспорт (16,2 % против 8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %). Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два раза ниже — 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального округа)
Ведущее место в структуре промышленности принадлежит перерабатывающим производствам. Пищевая отрасль обеспечивает 42,8 % общего объёма промышленной продукции; далее идут электроэнергетика (13,4 %), топливная отрасль (10,5 %), машиностроение и металлообработка (9,4 %) и промышленность строительных материалов (7,9 %). На химический и лесной комплексы приходится всего по 3—4 % промышленного производства. Доля легкой отрасли совсем незначительна (1,3 %).
Отличительной чертой промышленной инфраструктуры Краснодарского края является высокая степень концентрации специализированных производств в основных промышленных центрах — Краснодаре (где сосредоточено более трети краевого промышленного потенциала), Армавире и Новороссийске.
В Краснодаре и его окрестностях сосредоточено 38 % объема промышленной продукции и 47 % инвестиций в основной капитал, сконцентрировано 16 % населения.
Административным центром Краснодарского края является город Краснодар. Население — 713 426 человек (18-е место в России), с подчинёнными населёнными пунктами — 786 тыс. человек. Крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа. Исторический центр политико-географической области Кубань. Неофициально нередко именуется «столицей Кубани», а также «южной столицей России». Основан в 1793 году, статус города получил в 1867 году, до 1920 года носил название Екатеринодар.
Город расположен на правом берегу реки Кубань, в 1350 км от Москвы, на границе с Адыгеей. Территория города — 840 кв.км.
Краснодар расположен в умеренном климатическом поясе. Лето жаркое, максимальная температура воздуха в июле-августе может достигать 40-41 градуса Цельсия (1996, 2006). Зима мягкая, с неустойчивым снежным покровом. В январе и феврале вероятно вторжение арктического антициклона, под воздействием которого отмечается резкое понижение температуры воздуха. Так, ночью 23 января 2006 года была зарегистрирована экстремально низкая температура — минус 33,7 градусов Цельсия. Среднегодовая влажность воздуха — 71 %.
Краснодар уже не первый год является лидером в Южном федеральном округе по объёмам строительства. По данным на 2013 год, в Краснодаре возводится 2,7 млн м², что составляет почти половину всего строящегося в крупных городах ЮФО жилья.
В городе действуют целый ряд строительных организаций, среди наиболее крупных — строительно-инвестиционная корпорация (ООО) «Девелопмент-Юг», ЗАО «РЕНОВА-Строй-Групп», ЗАО «Кубанская Марка». Основные проектные организации: ЗАО «НИПИ „ИнжГео“», ЗАО «Проектный институт „Нефтепроект“», ООО «ЭкоСтройПроект», ООО «НК „Роснефть“-НТЦ», ОАО «НИПИгазпереработка», ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект».
Краснодар занимает первое место в России по уровню насыщенности гипермаркетами (12,7 гипермаркетов на 1 млн жителей).
В городе действуют торговые предприятия различных федеральных и региональных торговых сетей, в том числе таких крупных как «Магнит», «Эльдорадо», «Евросеть», «О’Кей», «Ашан», «Табрис», «Леруа Мерлен», Castorama, «Лента», «М.видео», Media Markt, «Техносила», DOMO, METRO AG, «Мосмарт», «Пятёрочка», «Перекрёсток», OBI, KIKA и другие. Также население Краснодара обслуживается торговыми центрами, расположенными в прилегающих к городу районах, но административно в его состав не входящих, крупнейшим из таких является IKEA («МЕГА-Адыгея-Кубань»), территориально находящаяся в Тахтамукайском районе Адыгеи.
Краснодар — важный транспортный и транзитный узел юга России. Через город проходит автомагистраль федерального значения М4 «Дон». Также планируется строительство платной автотрассы Краснодар-Абинск-Кабардинка.
По данным РБК, Краснодар занимает 5-е место в России по количеству автомобилей на 1000 жителей.
В городе — крупный узел железных дорог СКЖД пяти направлений (однопутные на Сочи, Волгоград, Элисту и двухпутные на Ростов-на-Дону, Новороссийск). Железнодорожные станции города: Краснодар I, Краснодар II и Краснодар-Сортировочная.
Воздушные перевозки обеспечиваются международным аэропортом Пашковский, находящимся на востоке города.
В южной части города действует речной грузовой порт на реке Кубань.
Город отделён рекой Кубань от районов Республики Адыгея. Через реку наведено три моста, планируется перебросить ещё два.
В целом по Краснодару в результате анализа цен установлено, что во II квартале 2014 года незастроенные земельные участки выставляются на продажу, в среднем, за 687 149 руб. за 1 сотку, что на 5 % дешевле уровня цен предыдущего квартала. Цена 1 сотки варьируется в диапазоне от 20 000 руб. до 12 000 000 руб. в зависимости от местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и наличия центральных коммуникаций.
Рисунок 1 – Цена 1 сотки земельных участков Краснодара во II квартале 2014 г.
При исследовании динамики среднего значения цены 1 сотки установлено, что за период с I квартала 2010 года по настоящее время показатель среднего значения цены 1 сотки увеличился на 8,4 %: в начале 2010 года цена 1 сотки составляла 633 825 рублей.
Рисунок 2 –Среднее значение цены 1 сотки Краснодара за период с 2010 по 2014г, руб.