Шаг 4. Зарегистрируйте право собственности.

После заключения договора ренты, в котором предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для этого в Росреестр нужно представить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей (ст. ст. 16 - 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Уплатите госпошлину в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Обратите внимание!

Госпошлина за совершение юридически значимых действий рассчитывается с учетом коэффициента 0,7, если указанные действия совершаются с использованием Портала государственных и муниципальных услуг и гражданин получает результат услуги в электронной форме (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, если документ об уплате госпошлины вы не представили и информация о ее уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Документы в Росреестр можно подать лично, в том числе через МФЦ, направить по почте или представить в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРП, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ; п. п. 2, 3 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 31.12.2013 N 802).

Обратите внимание!

Если по договору ренты с пожизненным содержанием вы передаете недвижимость, которой владели менее установленного срока, полученная взамен сумма единовременной денежной выплаты облагается НДФЛ (п. 2 ст. 585 ГК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При декларировании дохода вы вправе заявить имущественный налоговый вычет либо уменьшить сумму полученного дохода на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты также облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Кроме того, плательщик ренты, став собственником недвижимости, должен уплачивать в отношении нее налог на имущество (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Вопрос 42.

ЧТО БУДЕТ ЗА НЕОПЛАТУ ИЛИ ПРОСРОЧКУ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ?

За коммунальные услуги необходимо своевременно и полностью вносить плату (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания членов ТСЖ или жилищного кооператива (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Законодательство предусматривает следующие последствия в случае неоплаты или просрочки оплаты потребителем коммунальных услуг.

1. Начисление пеней за неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг

За неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг предусмотрено начисление пеней в следующем размере (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ; п. 159 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

1) за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена, - 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы;

2) за каждый день просрочки начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты - 1/130 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы.

Справка. Ставка рефинансирования

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 19.06.2017 составляет 9% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.06.2017).

Таким образом, формула для расчета пеней следующая:

а) за период с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день в случае неоплаты до 90-го дня:

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/300 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты;

б) за период с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты:

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/130 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты.

Увеличение указанных размеров пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

2. Ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги

Правила приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг устанавливаются Правительством РФ и предусматривают право исполнителя, предоставляющего потребителю коммунальные услуги, ограничивать или приостанавливать в установленном порядке подачу потребителю коммунальных ресурсов (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ; пп. "д" п. 32 Правил N 354).

При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи определенного коммунального ресурса и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги временно прекращается подача определенного коммунального ресурса. Одновременно исполнитель обязан опломбировать соответствующее оборудование, которым пользуется потребитель-должник.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 114 Правил N 354).

Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальной услуги следующий (если иное не предусмотрено договором о предоставлении коммунальных услуг):

1) исполнитель направляет потребителю предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности в течение 20 дней со дня доставки предупреждения предоставление коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения.

Уведомление потребителя может осуществляться одним из следующих способов (пп. "а" п. 119 Правил N 354):

- вручение предупреждения (уведомления) под расписку;

- направление предупреждения (уведомления) по почте заказным письмом с уведомлением о вручении;

- включение текста предупреждения (уведомления) в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги;

- иным способом, подтверждающим факт и дату его получения потребителем, в том числе посредством передачи сообщения на мобильный телефон, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной системе ЖКХ либо на официальной странице исполнителя в сети Интернет;

2) если потребитель не погасил задолженность в течение установленного в предупреждении срока, исполнитель при наличии технической возможности ограничивает предоставление указанной в предупреждении коммунальной услуги (пп. "б" п. 119 Правил N 354);

3) если потребитель не погасил задолженность по истечении 10 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги или если отсутствует возможность ввести ограничение предоставления коммунальной услуги, исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения (пп. "в" п. 119 Правил N 354).

Справка. Неполная оплата коммунальных услуг

Под неполной оплатой потребителем одной коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по ее оплате в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за нее (исходя из норматива ее потребления независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа), действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при отсутствии заключенного с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем условий такого соглашения (п. 118 Правил N 354).

Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней со дня полного погашения задолженности и оплаты расходов исполнителя по введению ограничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальной услуги потребителем (п. 120 Правил).

3. Взыскание задолженности в судебном порядке

Управляющая компания, ТСЖ или застройщик вправе привлечь стороннюю организацию для ведения претензионно-исковой работы по взысканию с потребителя задолженности по оплате коммунальных услуг (Письмо Минстроя России от 03.03.2016 N 6076-ОД/04; пп. "ж" п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

Кроме того, в случае, если договор на предоставление коммунальных услуг заключен напрямую с поставщиком услуги, он также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг с потребителя.

Если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также услуг телефонной связи будет являться вынесение судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом. Если вынесение судебного приказа невозможно либо он был отменен, требования рассматриваются в порядке искового, в том числе упрощенного, производства (ч. 1, 2 ст. 121, ст. 122 ГПК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

В рамках исполнительного производства при отсутствии у потребителя денежных средств взыскание может быть обращено на его имущество (даже если стоимость этого имущества превышает сумму задолженности), а также на заработную плату или иные доходы (гл. 8, 11 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Если сумма задолженности превышает 10 000 руб., судебный пристав-исполнитель может вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из РФ (п. 15 ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 67 Закона N 229-ФЗ).

4. Обращение наймодателя в суд с иском о выселении нанимателя

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

В случае удовлетворения иска в решении суда о выселении нанимателя и членов его семьи указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, быть по размеру не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Связанные вопросы

Как устанавливается временное ограничение (запрет) на выезд должников за границу? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Банка России - www.cbr.ru

Вопрос 43.

КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Примечание. Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Для оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия (проведении общего собрания посредством очного голосования) потребуются следующие документы (ст. 44.1 ЖК РФ; п. 1 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП):

1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

3. Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

4. Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке.

5. Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

6. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Примечание. При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования потребуется иной перечень документов (п. 2 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельного участка.

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления (ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В г. Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

Департамент городского имущества г. Москвы проверяет наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии он выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания.

Шаг 3. Поставьте земельный участок на кадастровый учет.

Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения органа государственной власти или местного самоуправления, в г. Москве - Департамента городского имущества.

С заявлением о постановке на кадастровый учет вправе обратиться лицо, уполномоченное на то решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 20 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Шаг 4. Сформируйте пакет документов для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Для государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы (п. п. 1, 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, ст. 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 159 Правил ведения ЕГРП, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765; Письмо Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10):

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, или решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме.

3. Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

6. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).

8. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

Шаг 5. Подайте документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- лично представителем по доверенности в отделение Росреестра или МФЦ;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяется выпиской из ЕГРП (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

С 2015 г. не облагаются земельным налогом земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).

Вопрос 44.

КАКОВЫ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ?

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

Договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения - дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

- ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

- 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Страхование

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).