Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей правообладателей и участников сделок. Отмена доверенности.

В практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество часто встречаются случаи, когда договоры и заявления о государственной регистрации подписывают не сами участники сделок, а их представители, уполномоченные на это на основании доверенностей. Что же такое доверенность и когда необходимо обратиться к нотариусу за ее нотариальным удостоверением.

Для начала обратимся к Гражданскому Кодексу Российской федерации. Как диктует статья 185, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность - это один из видов односторонних сделок, которая выражается в составлении и передаче доверенному лицу документа с перечнем ряда полномочий на совершение юридически значимых действий.

Следует отметить, что нотариальное удостоверение сделок необходимо:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Если выдаётся доверенность на совершение сделки, которую закон требует облечь в нотариальную форму, или сделки, которую стороны решили нотариально удостоверить, то доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Для удобства разграничим доверенности, наиболее часто встречающиеся в практике регистрации на два два вида: доверенности для представления интересов в регистрирующем органе и доверенности, на основании которых представители подписывают договоры, выражающие сделки с недвижимым имуществом.

Если за государственной регистрацией обратилось лицо, уполномоченное действовать на основании доверенности , то согласно статьи 16 Федерального закона №122 -ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Из договоров, представляемых на государственную регистрацию, обязательной нотариальной формы в настоящее время требует только договор ренты или его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ). В этом случае, доверенности на подписание вышеуказанного договора и на представление интересов в регистрирующем органе по регистрации данного вида сделок также должны быть нотариально удостоверены.

Если за государственной регистрацией обратилось лицо, уполномоченное действовать на основании доверенности , то согласно статьи 16 Федерального закона №122 -ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

В настоящее время в соответствии с пунктом 3 статьи 187 ГК обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено также для доверенности, выданной в порядке передоверия.

Рассматривая вышеуказанные нормы можно сделать вывод, что в регистрирующий орган обязательная нотариальная форма необходима для доверенностей трех случаях: если эта доверенность выдана на представление интересов в регистрирующем органе; если эта доверенность выдана на подписание нотариального договора; в любом случае, если эта доверенность выдана в порядке передоверия .

В заключение, для заявителей и всех заинтересованных лиц хотелось бы отметить, что 08.05.2013 принят закон № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации", предусматривающий ряд новелл, затрагивающих в том числе и сферу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, интересными в отношении доверенностей являются положения об изменении срока действия доверенности. Законом введена новая редакция абз. 1 п. 1 ст. 186 ГК РФ, в котором указано лишь то, что если в доверенности не указан срок ее действия, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Теперь в доверенности можно оговорить срок ее действия, превышающий ранее установленный максимум (3 года).

Новая редакция ст. 185 ГК законодательно закрепляет возможность выдачи доверенности на несколько представителей одновременно.

Кроме этого, законом теперь закреплено правило о том, что представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает своих полномочий по первоначальной доверенности. Иное может быть указано в доверенности или в законе (п. 6 ст. 187 ГК РФ в редакции Закона).

В п. 3 ст. 187 ГК РФ в редакции Закона предусмотрены новые исключения из общего правила о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия. Так, в этой норме установлено, что она не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. Как указывалось выше, в настоящий момент действующая редакция ст. 187 ГК РФ не допускает отсутствие нотариального удостоверения доверенностей, выданных в порядке передоверия и действующих в сфере оборота недвижимого имущества.

В новой редакции Гражданского Кодекса (п. 7 ст. 187 ГК РФ в редакции Закона) передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.