Кадастровые работы при постановке на кадастровый учет.

При ведении Государственного кадастра недвижимости выполняют следующие кадастровые процедуры: внесение сведений о существующих объектах недвижимости; постановка на ГКУ объектов недвижимости; учет изменений объектов недвижимости; снятие с кадастрового учета объектов недвижимости; внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия из органов государственной власти и органов местного самоуправления. В том числе кадастровые процедуры включают и исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях [38].

Выполнение кадастровых процедур осуществляется на основании

представляемого в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, таких как [38]:

1) Межевой план - представляет собой документ, в котором приведены сведения об исходных и образуемых земельных участках, либо частях земельных участков или новые, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Межевой план составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. Межевой план состоит из титульного листа, содержания, текстовой и графической частей.

2) Технический план – это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет, либо новые сведения об учтенном объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Положение на местности характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется с той же точностью и теми же методами, что и положение характерных точек земельного участка. Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства располагаются на нескольких земельных участках, для которых установлена различная точность определения координат характерных точек, то координаты точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства определяются с максимальной точностью, установленной для определения координат характерных точек границ земельного участка. Технический план оформляется в виде электронного документа аналогично межевому плану.

3) Акт обследования - это документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений об объекте недвижимости подтверждает прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением. Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости.

Для подготовки этих документов выполняются кадастровые работы. В комплекс таких работ входят:

· разработка и согласование границ земельного участка;

· установление собственников и землепользователей земельных участков;

· контурная или кадастровая съемка местности;

· вынос в натуру границ землеотвода, восстановление утерянных границ участков, закрепление границ земельных участков, определение местоположения и площади земельных участков;

· составление и оформление межевого плана на земельный участок.

Основные этапы ведения кадастровых работ:

1) заключение договора с заказчиком;

2) подготовительные работы;

3) полевые работы;

4) камеральные работы.

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства договора подряда на выполнение кадастровых работ. По договору подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы [26].

Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Формирование объектов кадастрового учета представляет собой последовательность землеустроительного и кадастрового формирования. Землеустроительное формирование, которое выполняется органом по межеванию и формированию (ОМиФ), включает межевание и формирование земельного участка на местности. В результате этих действий орган межевания и формирования создает специальный документ – «Межевое дело» [14].

Межевание объектов землеустройства или земельных участков представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. [15]

Координаты характерных точек определяются следующими методами: геодезическими, методом спутниковых геодезических измерений, фотограмметрическим, картометрическим, аналитическим.

Для реализации картометрического метода определения координат необходимо иметь картографический материал, основной частью которого является картографическое изображение. В качестве картографической основы кадастровых работ используются: государственные топографические карты различных масштабов, мелкомасштабные планы городов или планы городов, создаваемые силами муниципальных управлений по архитектуре и градостроительству (масштабы 1:200 – 1:10000), фотопланы, планы лесоустройства масштабов 1:25000 и 1:10000, планы землеустройства различных масштабов. Применение картометрического метода для категории земель населенных пунктов и земельных участков, не допустимо, т.к. данный метод не обеспечивает нормативную точность определения положения точек границы земельного участка. Для других категорий земель и видов разрешенного использования применение картометрического метода ограничено масштабами картографического изображения и применяемыми для измерений техническими средствами. [11]

Фотограмметрический метод аналогичен картометрическому методу, однако практически нигде не применяется на сегодняшний день ввиду отсутствия аэроснимков (космических снимков), приведённых к масштабу соответствующей картографической основы, а также технической возможности это сделать. В инженерной фотограмметрии применяется фотограмметрический метод, когда для измерительных целей используют одиночные снимки, и стереофотограмметрический, когда задача решается по результатам измерений стереопары. Фотограмметрический метод съемки применяют для определения положения точек сооружения в плоскости, параллельно которой устанавливается плоскость снимка. Съемку выполняют с одной фотостанции. Если объект фотографируется несколько раз (например, для определения деформаций), то такую съемку называют съемкой с нулевым базисом. Стереофотограмметрический метод используют в тех случаях, когда необходимо определить пространственное положение точек сооружения по осям XYZ. В этом случае съемку производят с двух точек, расстояние между которыми называется базисом фотографирования. Обычно фотографирование производится с горизонтального базиса. При исследовании сооружений иногда возникает необходимость фотографирования с вертикального базиса, когда одна фотостанция находится над другой. [25,38]

Определение координат по наблюдениям спутников навигационных систем выполняется абсолютными, дифференциальными и относительными методами.

В абсолютном методе координаты получаются одним приемником в системе координат, носителями которой являются станции подсистемы контроля и управления и, следовательно, сами спутники навигационной системы. При этом реализуется метод засечки положения приемника от известных положений космических аппаратов (КА). Часто этот метод называют также точечным позиционированием [13].

В дифференциальном и относительном методах наблюдения производят не менее двух приемников, один из которых располагается на опорном пункте с известными координатами, а второй совмещен с определяемым объектом. В дифференциальном методе по результатам наблюдений на опорном пункте отыскиваются поправки к соответствующим параметрам наблюдений для неизвестного пункта или к его координатам, то есть наблюдения обрабатываются раздельно. Этот метод обеспечивает мгновенные решения, обычно называемые решениями в реальном времени. В них достигается более высокая точность, чем в абсолютном методе, но только по отношению к опорной станции [12].

В относительном методе наблюдения, сделанные одновременно на опорном и определяемом пункте, обрабатываются совместно. Это основное различие между относительным и дифференциальным методом, которое приводит к повышению точности решений в относительном методе, но исключает мгновенные решения. относительном методе определяется вектор, соединяющий опорный и определяемый пункты, называемый вектором базовой линии [12].

Наблюдения в реальном времени предполагают, что полученное положение будет доступно непосредственно на месте позиционирования, пока наблюдатель находится на станции. При пост-обработке результаты получают после ухода с пункта наблюдений [12].

В каждом из методов возможны наблюдения в режимах статики и кинематики. При статических наблюдениях оба приемника находятся в стационарном положении относительно Земли, а при кинематическом позиционировании один из приемников является стационарным, а другой – движущимся. Оба приемника одновременно наблюдают одни и те же спутники [12].

Спутниковые методы обладают высокой точностью, эффективностью, оперативностью и независимостью от погодных условий. Наилучшим условием для их применения является открытое пространство и отсутствие иных источник сигнала, которые могут создавать помехи и искажения.

Геодезические методы предусматривают выполнение двух основных видов работ: построение межевой съемочной сети и определение плоских прямоугольных координат межевых знаков. Технологическая последовательность работ при определении плоских прямоугольных координат межевых знаков, предполагает двухстадийное геодезическое построение. На первой стадии от пунктов опорных межевых сетей определяют положение (координаты) пунктов межевой съемочной сети, располагаемых вблизи объекта землеустройства, например земельного участка. На второй стадии, используя пункты межевой съемочной сети в качестве исходной геодезической основы, определяют обычно полярным способом положение (координаты) межевых знаков, измеряя электронным тахеометром соответствующие полярные углы β и горизонтальные проложения S. При этом расстояния от прибора до отражателей, установленных над центрами соответствующих межевых знаков, практически не ограничиваются по длине в виду сравнительно высокой точности их измерения электронным тахеометром [15].

В настоящее время значение метода полярных координат еще более возрастает, так как широкое распространение получили электронные тахеометры (прибор для измерения углов и расстояний и хранения данных в электронном виде) и программные средства, позволяющие импортировать данные из памяти прибора для последующей обработки [15].

К геодезическим методам относятся:

1) Триангуляция - один из методов создания сети опорных геодезических пунктов и сама сеть, созданная этим методом; состоит в построении рядов или сетей примыкающих друг к другу треугольников и в определении положения их вершин в избранной системе координат. В каждом треугольнике измеряют все три угла, а одну из его сторон определяют из вычислений путём последовательного решения предыдущих треугольников, начиная от того из них, в котором одна из его сторон получена из измерений.

2) Полигонометрия - измерение на местности длин линий, последовательно соединяющих эти пункты и образующих полигонометрический ход, и горизонтальных углов между ними.

3) Трилатерация — метод определения положения геодезических пунктов путём построения на местности системы смежных треугольников, в которых измеряются длины их сторон.

4) Метод прямых, обратных или комбинированных засечек – это метод определения координат отдельной точки измерением элементов, связывающих ее положение с исходными пунктами.

Каждый метод имеет свою точность, указанную в Приказе Минэкономразвития России от 17.08.2012 N 518 "О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке".

После проведения кадастровых работ объект недвижимости проходит государственный кадастровый учет, вносится в ГКН и получает свой индивидуальный кадастровый номер [31]. Согласно авторам учебного пособия [35], датой завершения кадастрового учёта признается день внесения органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учёт объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учёте изменений объекта недвижимости, учёте части объекта недвижимости или учёте адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учёта объекта недвижимости).