Рынок жилья,спрос,предложение

Система МХ – совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.

В качестве элементов системы выступают:

· Органы управления МХ (ОМСУ)(субъект управления). Поскольку объекты МХ разной формы собственности, то и управление этими объектами отличаются спецификой. В отношении объектов муниципальной формы собственности это может быть непосредственно управление.

В отношении объектов иных форм собственности – заключение договоров на обслуживание и оказание услуг.

· Население (и субъект, и объект управления) выступает полноценным элементом, поскольку возможны и желательны различные объединения населения для осуществления собственных инициатив и управление территорий – ТСЖ, ДСК, непосредственное управление.

· Различные предприятия, организации, учреждения разных форм собственности (объект управления).

Хозяйство – совокупность хозяйствующих субъектов, ограниченных:

1. Видом собственности (форма). У МСУ двойственная природа – несет и государственное и общественное начала, соответственно проблемы с собственностью;

2. Характером деятельности (чем занимается). МХ представлено разными направлениями;

3. Территорией, на которой осуществляется деятельность (государство, муниципалитет, часть муниципалитета).

4. Существуют разные подходы к определению МХ:

Некоторые рассматривают МХ как простую совокупность предприятий и учреждений, относящихся к муниципальной собственности (коммунальное хозяйство). Следовательно нет заботы ОМСУ о развитии территории, интереса в создании инвестиционной привлекательности, так как прибыли нет, а если есть, то отчисления в местный бюджет.

Другие рассматривают МХ как все совокупность хозяйств, распложенных на территории МО, так как властные полномочия ОМСУ распространяются на все хозяйствующие субъекты его территории. Следовательно МСУ стоит выше хозяйствующих субъектов, преимущества МСУ в конкуренции.

Российский исследователь Лев Велихов (крупный общественно-политический деятель из дворян -1875 год) указывал на особенность МХ, которая лежит в его целях (цель – удовлетворение коллективных потребностей городского населения).

Две предыдущие точки зрения можно объединить и обозначить, что в них включаются те хозяйствующие субъекты (как муниципальные, так и других форм собственности), деятельность которых служит удовлетворению коллективных потребностей населения МО.

1В условиях рыночной экономики жилье неизбежно приобретает рыночную сто­имость и цену, в силу чего на территории муниципального образования форми­руется местный рынок жилья. Местный рынок жилья представляет собой систе­му экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жйлых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физиче­ских лиц к другим.

♦ государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы рас­пределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, пре­доставления ссуд на приобретение жилья;

♦ наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агент­ства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т.

♦ территориальные особенности: климатические условия, социальная ста­бильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.

Особое влияние на состояние рынка жилья оказывает состояние жилищно­коммунального комплекса, обеспечивающее пользование жильем. Эти вопросы рассмотрены в главе .

Регулирование рынка жилья может осуществляться с помощью государствен­ных и местных программ по следующим направлениям:

♦ политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя ос­новными методами: строительство государственного и муниципального жилья и субсидирование частного строительства;

♦ политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жи­лья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);

♦ административное ограничение квартирной платы.

Политика стимулирования предложения предполагает, что местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие го­сударства при этом может осуществляться несколькими способами.

1. Капитальные субсидии, предполагающие, что государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложе­ния. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится муници­пальной собственностью.

2. Субсидирование расходов по эксплуатации жилья. Государство может по­крывать разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуа­тации.

3. Субсидирование частного жилья посредством выплат домовладельцу еже­годных субсидий, покрывающих разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома, или посредством выплат жильцами в качестве квартплаты определенного про­цента их доходов.

Политика стимулирования спроса направлена на предоставление бедным се­мьям права свободного выбора жилища. Получаемые ими купоны могут исполь­зоваться для оплаты как нового, так и вторичного жилья, которое обычно дешевле.

Ограничение квартплаты — самый простой инструмент регулирования рын­ка жилья административными методами. Фактически речь идет о перераспреде­лении доходов, передаче определенной суммы от домовладельцев каждому жильцу.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются с помощью соот­ветствующих программ. Выделяют три основных типа таких программ.

Жилищная помощь, включающая различные меры для улучшения жилищ­ных условий и снижения стоимости жилья для малоимущих граждан.

естными источниками финансовых ресурсов для жилищного строительства могут быть бюджетные средства, амортизационные отчисления, плата, взимаемая с населения на капитальный ремонт жилья, налоги на имущество, страховые пла­тежи. Однако все эти источники крайне ограничены. Лишь немногие предприя­тия могут позволить себе строительство жилья для своих работников за счет соб­ственных средств.

Одним из главных источников в настоящее время являются средства населе­ния, нуждающегося в улучшении жилищных условий. При этом денежные доходы большей части населения не позволяют приобретать жилье даже на вторичном рынке. Решением данной проблемы является использование различных кредит­ных механизмов, важнейшим из которых является ипотека. Ипотекой называет­ся залог недвижимого имущества для получения кредита на приобретение жи­лья. Гражданин может заключить с банком или иным кредитным учреждением договор на получение кредита для приобретения жилья под залог имеющегося у него жилья. По ипотечному договору он может получить жилье в короткие сроки, однако собственником жилья станет только после погашения ссуды и выплаты процентов по ней. При невыполнении условий договора заемщик может лишиться жилья. Сис­тема ипотечного кредитования регулируется специальным федеральным законом.