Анализ современного состояния кадастровой оценки и результатов ее оспаривания

Государственная кадастровая оценка недвижимости — одно из направлений работы Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии на современном этапе становления системы имущественных взаимоотношений в Российской Федерации. Целью проведения государственной кадастровой оценки недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства) является определение их кадастровой стоимости для целей налогообложения и других целей, например, для установления арендной платы и стоимости выкупа государственных земель [25].

Рассматривая вопрос кадастровой оценки Каминский А.В. обращает внимание на то, что интерес к данной теме многократно возрос, когда налог на имущество и земельный налог теперь нужно платить не с мизерной инвентаризационной стоимости, а с вполне ощутимой кадастровой. В условиях экономического кризиса увеличение налоговых поступлений рассматривается как важная составляющая наполнения бюджетов разного уровня[26].Выплачивая налоги на недвижимость в контролируемый населением местный бюджет, собственники как бы инвестируют денежные средства в повышение рыночной стоимости своей недвижимости. Если же не будут соблюдаться условия, то налог на недвижимость не будет выполнять функцию устойчивого развития территорий, а будет нести только фискальную нагрузку на население, которое будет пытаться любыми доступными способами уклониться от его уплаты. Таким образом, задача состоит в том, чтобы создать определенные институциональные условия, при которых налог на недвижимость будет выполнять свою основную функцию [27].

Говоря о причинах оспаривания, Улицкая М.Ю. и Акимова М.С. особо отмечают, что кaдaстровая оценкa оспaривается, преимущественно из-за непрaвильного определения стоимости. Этому могут послужить следующие факторы:

· использование неполной или несоответствующей фaктическим реальным хaрaктеристикам объектa оценки информации, что чaсто ведет к существенным искaжениям;

· использование различных технологий оценки без выезда нa место и личного осмотрa, как при определении рыночной стоимости, что ведет к получению некорректной величины кaдaстровой стоимости;

· короткий срок проведения рaбот по оценке приводит к тому, что оценщик очень бегло изучaет рыночную информaцию, не проводя ценового зонирования;

· установление в отношении объектa недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кaдaстровая стоимость [28].

Основную проблему кадастровой оценки Федотова М.А. видит в механизме ее определения. Суть проблемы в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки, оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. При применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты [29]. Другие авторы считают, что особенностью определения кaдaстровой стоимости объектов недвижимости заключается в применении методов массовой оценки, при которых не проводится тщательный анализ объекта оценки, учитываются только те характеристики недвижимости, информация о которых содержится в ГНК и фонде данных государственной кадастровой оценки [30].

Профессор Козин П.А. указывает, что выход из этой ситуации федеральный законодатель видит в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки, что позволяет установить справедливую кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости [31]. Уже сейчас десятки тысяч налогоплательщиков в судах и во внесудебной форме оспаривают кадастровую стоимость своих земельных участков, которая в ряде случаев оказывается в десятки раз выше их рыночной стоимости [32].

Росреестром на постоянной основе проводится мониторинг судебных процессов по вопросам государственной кадастровой оценки, проведенных

в субъектах Российской Федерации в 2008–2011 годах. Общие результаты таковы:

· 2008 год – 58 судебных процессов;

· 2009 год – 312;

· 2010 год – 560;

· 2011 год – 1189.

Обусловлено это тем, что заявители не согласны с результатами государственной кадастровой оценки, поскольку их применение как для целей налогообложения, так и для исчисления иных платежей за землю (на-пример, выкупная цена и арендная плата) влечет за собой чаще всего их увеличение [32]. Москвин В.Н. и Соколова Т.А. приводят данные за 2014 год. за период с 01.01.2014г. по 31.10.2014г. на территории РФ в судах инициирован 13171 спор о величине кадастровой стоимости. По мнению авторов именно массовость государственной кадастровой оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении [33]. На сайте Росреестра приведены данные за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 в судах инициировано 1098 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости. При этом суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 5,14 млрд. руб., а

после оспаривания – около 1,76 млрд. руб. [34].

Подводя итоги кадастровой оценки в нашей стране, следует отметить, что неспособность оценочного сообщества справиться с этой проблемой высветила проблемы важнейшего института рыночной экономики – института независимой оценки [35]. С точки зрения доцента Буянов А.Ю. институт кадастровой оценки можно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки – информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации – не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию [36].

Заключение

Обобщая материалы курсовой работы необходимо сделать краткие выводы.

Одним из самых актуальных вопросов, который затрагивает интересы каждого собственника имущества, является вопрос кадастровой оценки объектов недвижимости. Главное, на что влияет кадастровая оценка - это налогообложение объекта недвижимости. Согласно Земельному и Налоговому кодексам Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации. Несмотря на уже принятые и принимаемые нормативные акты, регулирующие данную сферу деятельности, остается еще много нерешенных вопросов. Одним из них является грамотный подход к кадастровой оценке недвижимости, который поможет если и не избежать оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, то, хотя бы снизить количество споров по данному вопросу.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Как показывает практика, нередко кадастровая оценка недвижимости не соответствует рыночной.Она завышена, что приводит к последующим материальным потерям при продаже недвижимости, разделе, дарении и уплате налогов.

Приведенная на сайте Росреестра статистика обращений по поводу оспаривания кадастровой оценки свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастровой оценки и ее возрастающем социальном значении.

В современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки, исследуя мировой опыт развития оценки и базируясь на нем.

Оценкой должны заниматься профессиональные оценщики. При этом они должны иметь возможность реализации профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве. Вводимая с 2017 года государственная монополия на оценку – (проводить ее смогут только государственные бюджетные учреждения), а также появление единой методики должно исправить, возникающие в настоящее время, ошибки.