Понятие долгосрочного договора об аренде земли

Договоры о долгосрочной аренде земли в системе римского права появились довольно поздно. Общественно-экономические условия, приведшие к появлению этой группы правовых отношений, начали созревать только с отмиранием классического рабовладельческого хозяйства и с переориентацией римского земледелия на обработку земли с помощью свободных арендаторов. Для регулирования отношений между собственниками земли и свободными арендаторами уже не было достаточно договоров о краткосрочном найме, так как краткосрочные договоры не являлись достаточной гарантией ни для арендатора, ни для собственника земли: для арендатора потому, что ему постоянно грозила опасность расторжения договора, что препятствовало принятию каких-либо мер по улучшению сельскохозяйственного производства, а это ставило под вопрос само существование арендатора и членов его семьи, особенно когда договор с ним прерывался из-за его задолженности; эти договоры не устраивали и собственника земли, так как не обеспечивали ему постоянную и гарантированную ренту.

Договоры о долгосрочной аренде земли были источниками права на чужие вещи. На основании долгосрочных договоров арендатор получал во владение арендованное имущество и правомочия постоянного пользования им и его плодами с правом передачи его путем inter vivis и mortis causa наследникам (successores), и все это при одном условии — регулярной выплаты арендной платы.

Долгосрочные договоры об аренде земли делились на договоры об аренде сельскохозяйственных участков (jus in agro vectigali и emphyteusis) и на договоры об аренде строительных участков (superficies).

Jus in agro vectigali

Jus in agro vectigali или jus perpetuum, т. е. постоянное право пользования чужой землей, предназначенной для сельскохозяйственного производства, появилось во время принципата. На основании jus perpetuum арендатор получал право постоянного пользования чужой землей в собственных интересах с обязанностью платить арендную плату, или vectigal. Право арендатора было не только постоянным, но также наследственным и подлежащим передаче и имело силу dum pro his vectigal pendatur (293) пока выплачивалась плата. Арендатор мог защищать это право исками (actio vectigalis) и интердиктами (посессорные интердикты) против кого угодно, даже против самого собственника. Большие права арендатора привели некоторых юристов к мнению, что в этом договоре идет речь о продаже земли с соглашением о постоянной ренте как цене купли-продажи (сукцессивное обязательство), но преобладало мнение, что jus in agro vectigali представляет собой особый вид договора об аренде. (294)

Эмфитевзис

В постклассическом праве эмфитевзив появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса (ernphiteusis) были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько меньше арендной платы по договорам jus in agro vectigali. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. В jus emphyteuticarius (295), кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими правомочиями (jus protimiseos или praelationis). Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. е. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта. Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. (296)

Superficies

Договор о долгосрочной аренде строительных участков именовался superficies. На основании этого договора арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка арендную плату. Арендная плата называлась solarium. Права суперфициария были защищены rei vindicatio utilis и поссессорными интердиктами, как и особым interdictium de superficiebus. (297)

Условия для заключения договора о superficies созрели только в классическое время, когда полностью утвердилась частная собственность на землю. В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо найти правовое средство, дававшее возможность возникновению собственности на строительные участки, которые и в дальнейшем оставались бы в руках прежних собственников, а строения и пользование такими участками можно было бы передать и другим лицам. С этой целью был создан договор о superficies. С введением суперфиция в Риме было полностью отброшено прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает и утвердилось противоположное: земля принадлежит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается другим. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные средства, мог обладать только правом его постоянного использования.

В) Договор о залоге

Понятие договора о залоге

Договоры о залоге являлись древним институтом римского права. Они возникли как дополнительные соглашения при первичных кредитных акциях. (298) Кредиторы, которые при кредитных акциях откладывали для должника на определенное время выполнение им взятых на себя обязательств, требовали у должника обеспечить по истечении этого срока выполнение этих обязательств. Это обеспечение могло быть различным: персональным или реальным. Персональное обеспечение существовало тогда, когда кроме должника и какие-либо другие лица, при определенных условиях, обязывались выплатить долг кредитору. Это были соглашения о гарантии. Реальное обеспечение существовало тогда, когда кредиторы требовали от должника какую-либо вещь, которая служила гарантией, что они действительно получат исправно и вовремя выплату долга. В древнем Риме реальное обеспечение было широко распространено. Считалось, что это лучший вид обеспечения кредитора: plus cautionis in re est quarn in persona. (299)

Источниками реального обеспечения кредитора были соглашения о залоге: соглашения, на основании которых должники гарантировали кредиторам своими вещами, что исправно и вовремя выплатят долг. В соответствии с этим, заключение и действие договоров о залоге зависели от существования одного предшествующего главного обязательства должника. Договоры о залоге были второстепенными, дополнительными или акцессорными.

Права кредитора на основании заключенного акцессорного договора о залоге имели вещно-правовую природу: пока существовало соглашение кредитор благодаря наличию предмета залога был защищен от всех, даже и от собственника залога. Кредитор терял право на залог лишь в том случае, если обязательство должника погашалось ipso jure. В этом случае собственник залога повторно получал право свободного распоряжения своей вещью.

История договоров о залоге как источников акцессорных прав на чужие вещи в течение развития римского права прошла три отдельных этапа. В древнее время договором о залоге служила fiducia cum creditore, в начале развития классического права появился pignus, а затем — ипотека.

Fiducia cum creditore

Древнейшим видом договора о залоге в Риме была fiducia cum creditore, или соглашение между кредитором и должником, заключенное в форме per aes et libram или in jure cessio, по которому должник передавал предмет залога в собственность кредитору, обязывая последнего возвратить ему этот предмет после исправного и своевременного выполнения взятых должником обязательств. (300)

Основным правовым следствием соглашения fiducia cum creditore было установление права собственности кредитора на предмет fiducia. В древнем праве эта собственность устанавливалась лишь передачей предмета по форме per aes et libram или по форме in jure cessio. Pactum fidiciae — или соглашение, согласно которому кредитор возвратил бы предмет должнику до выполнения взятого обязательства — в то время не обладал правовой защитой. Исполнение этого pactum зависело от воли и честности кредитора. А именно, кредитор мог решать: или требовать выполнения главного обязательства, или, вместо оплаты, удерживать предмет, принятый в fiducia. Такое право кредитора было невыгодно должнику, особенно в случае, когда предмет залога имел большую ценность, чем предмет главного долга. Поэтому такая альтернатива была отменена с введением actio fiduciae. По actio fiduciae должники, которые были готовы исполнить взятые обязательства, могли требовать или возвращения предмета, или возмещения ущерба, если поручители не соглашались вернуть им предмет залога. Решение по этому иску вело к infantia. Actio fiduciae не могла быть вынесена против лица, которому недобросовестный кредитор передал предмет залога, и не могла применяться и со стороны должников, которые просрочили исполнение взятых обязательств. В таких случаях предмет залога, даже если и был дороже основного долга, оставался в собственности кредитора.

Pignus

Пигнус являлся видом договора о залоге, устанавливаемым путем передачи движимой и недвижимой вещи со стороны должника кредитору как гарантии исправного и своевременного исполнения взятого обязательства. На основании pignus кредитор был правомочен обладать вещью и продавать ее, а из вырученной стоимости вернуть себе долг, который должник не вернул в установленный договором срок.(301)

Pignus устранил некоторые негативные свойства fiducia cum creditore, особенно в отношении передачи права собственности. На основании пигнуса кредитор получал предмет не в собственность, а лишь во владение (jus possidendi), как и условное право продать его (jus distractionis), чтобы возместить долг.

Jus possidendi предоставлял возможность кредитору владеть предметом залога, пока не будет выполнено обязательство, взятое должником. Это право кредитора было защищено erga omnes.

Jus distractionis, или право продать заложенный предмет, кредиторы получали в случае неуплаты долга в срок. При пигнусе было запрещено соглашение по так называемому lex commissoria — взаимному соглашению, согласно которому предмет залога мог оставаться в собственности кредитора, если должник не выплачивал долг вовремя.

После продажи заложенного предмета кредиторы были правомочны из вырученной суммы удерживать сумму долга.

В виде исключения, кредиторы имели право требовать от должника возмещения расходов по содержанию заложенного предмета, если был заключен pactum об антихрезе. (302) Если предмет нельзя было выгодно продать, кредитор мог требовать у государственных органов оставить предмет залога в своей собственности (imperatio domini).

На основании заключенного соглашения о пигнусе должники имели право требовать от кредитора хранить заложенный предмет, не пользоваться им, возвратить его при получении долга, а после продажи предмета, если долг не был вовремя уплачен, полностью передать должнику разницу между вырученной от продажи суммой и величиной долга (hyperocha или superfluum).

Для защиты правомочий кредиторов (jus possidendi и jus distrahendi), которые действовали erga omnes, даже и против самих собственников предмета, служили поссессорные интердикты и асtio quasi Serviana, а для защиты прав должников, особенно права возвращения им предмета залога после выполнения ими взятых на себя обязательств, могли применяться rei vindicatio или actio Publiciana. Все другие взаимные требования и обязательства между сторонами соглашения могли стать предметом судебного разбирательства путем actio pigneraticia directa и contraria. Путем actio pigneratica directa должники осуществляли свои права на основании пигнуса, а путем actio pigneraticia contraria это же делали кредиторы. (303)

Ипотека

Когда в Риме начало ослабевать рабовладельческое хозяйство и когда собственники больших латифундий были вынуждены уступать части своих земель мелким арендаторам для обработки, был обнаружен большой недостаток пигнуса. Беря в аренду участки латифундий, мелкие арендаторы, как правило, не располагали другим имуществом, кроме "invecta et illata" — предметов, необходимых для обработки земли и удовлетворения самых необходимых потребностей арендаторов. В этих правилах взятие invecta et illata в залог означало невозможность обработки земли. Поэтому, в связи с тем, что крупные землевладельцы не соглашались оставаться без какого-либо реального обеспечения, в римском праве была установлена ипотека, известная и в греческом праве как залог без передачи владения залогом кредитору и, согласно этому, без экономической иммобилизации предмета залога: proprie pignus dicimus, quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit nee possessio ad creditorem. (304)

Включение ипотеки в систему римского залогового права было совершено путем так называемого interditum Salvianum и actio Serviana. Собственники крупных поместий могли требовать владения invecta et illata мелких арендаторов указанными средствами, если арендаторы не выполняли обязательства по соглашению об аренде. Возможность требовать владения вещами должников, когда не выполнялись взятые обязательства, позже была распространена и на многие другие случаи. Так появилась ипотека как залоговый договор без права владения заложенной вещью до истечения срока возврата долга.

Согласно этому, ипотека была договором о залоге и одновременно договором о гарантии того, что взятые обязательства будут исправно выполнены, на основании такого соглашения кредитор получал право после истечения срока требовать владения заложенной вещью, возможностью ее продать и из продажной стоимости вычесть сумму долга.

а) Ипотека устанавливалась простым соглашением между кредитором и должником, а в постклассическое время было принято составлять об этом официальные и неофициальные документы. Официальные документы (instrumenta publica confecta или pignus publicum) обладали полной доказательной силой о существовании ипотеки. Этой же силой обладали и частные документы, если были подписаны не менее, чем тремя свидетелями (instrumentum quasipublicum).

Кроме договорных ипотек, римское право знало и многие законные, или легальные, ипотеки, которые устанавливались ipso jure и действовали без предварительного согласия сторон. Некоторые из видов этих ипотек были введены по обычаю и назывались pignus taciturn, или неопределенные ипотеки. К ним причислялись ипотека арендодателя на invecta et illata арендатора сельскохозяйственных участков и жилищ. Другие ипотеки, устанавливаемые ipso jure, были известны как определенные законно, так как вводились по предписаниям римских императоров. К ним причислялись ипотека инвестора на предмет инвестиции, ипотека фиска (fiscus) (305) на имущество неплательщика налогов, ипотека подопечного на имущество опекуна или попечителя, ипотека жены на имущество мужа для обеспечения приданого и ипотека церкви на имущество арендаторов церковных земель.

Кроме соглашений, обычаев и законов источниками ипотеки являлись и завещания и судебные решения. (306)

б) В классическом праве предметом ипотеки могли быть только материальные вещи. В постклассическое время ипотечные права могли устанавливаться и на нематериальные вещи (права). (307) Предметом ипотеки были и целые имущественные комплексы, и даже все имущество какого-либо лица. Ипотеки, имеющие своим предметом точно определенную вещь или точно определенную часть имущества какого-либо лица, назывались специальными, или особыми, ипотеками. Ипотеки, устанавливаемые на все имущество какого-либо лица назывались общими, или генеральными, ипотеками.

в) Ипотека или залоговое соглашение, по которому предмет залога не переходил во владение кредитора, пока не истекало время уплаты долга, давала возможность устанавливать большие ипотечные права на один и тот же предмет, т. е. распространять ипотеки на нескольких кредиторов.

В первое время проблемы, связанные с распространением ипотеки или с получением прав несколькими кредиторами, разрешались согласно правилу: "qui prior est tempore potior est jure" — кто раньше по времени, тот и сильнее в праве. На основании приведенного правила ипотечные кредиторы могли ожидать выплаты долга только после полного удовлетворения кредиторов, чьи ипотеки были заключены ранее.

Последовательное применение приведенного правила стало возможным, когда ипотеки начали различаться и по рангу. Различение ипотек по рангу началось в постклассическом праве. Высший ранг, т. е. наибольшую силу, имели так называемые привилегированные генеральные и определенные законные ипотеки: ипотека фиска на имущество должников при неуплате налогов; ипотека жены на имущество мужа для обеспечения приданого и ипотека инвестора на предмет инвестиции.. Ниже по рангу были другие определенные законные и неопределенные или обычные генеральные ипотеки. Среди договорных ипотек более высокий ранг имели те, по которым были публично оформлены документы, за ними шли ипотеки, по которым были составлены частные документы, и наконец, ипотеки, оформленные простым соглашением.

С тех пор, как было проведено такое разделение ипотек по рангам, правило "qui prior est tempore, potior est jure" применялось для упорядочивания отношений между кредиторами одного и того же ранга, в то время как кредиторы более высокого ранга, независимо от времени основания ипотечного права, могли требовать выплаты долга перед кредиторами низшего ранга. В связи с тем, что такое решение угрожало правам кредиторов низшего ранга, был введен jus offerendi. Jus offerendi представлял собой право кредиторов низшего ранга и ипотек, основанных в более позднее время, выплачивать долг кредиторам более высокого ранга и ипотек, основанных ранее, а потом самим организовывать продажу предмета залога. Если они не использовали такое право, то были вынуждены ожидать, чтобы сначала рассчитались с кредиторами более высокого ранга и более раннего времени, а свои требования удовлетворять остатком от полученной после продажи суммы, или от hyperocha (superfluum).

г) На основании соглашения об ипотеке, кредиторы получали право в момент окончания срока выплаты долга, требовать владения предметом ипотеки, или jus possidendi. После установления владения предметом ипотеки кредиторы должны были организовать публичную продажу вещей, полученных во владение (jus distrahendi). Продажа предмета ипотеки должна была быть организована таким образом, чтобы были защищены интересы должника. Если продажу организовывал кредитор невысокого ранга, с продажей предмета не исчезали права кредиторов более высокого ранга и более раннего времени. Они и далее обладали предметом. После продажи предмета, кредитор, организовавший продажу, возвращал себе долг из вырученной суммы. Кредиторы более низкого ранга могли удовлетворить свои требования superfluum или hiperocha. После удовлетворения этих кредиторов, остаток суммы в процентном выражении могли получить кредиторы, чьи требования не были защищены ипотечным правом. Если после этого еще что-то оставалось, остаток передавался должнику.

Ипотечные кредиторы не имели права устанавливать собственность на предмет ипотеки. Соглашения между ипотечными кредиторами и ипотечными должниками об установлении собственности на предмет ипотеки (lex commissoria) были запрещены, так как противоречили интересам должников, сути ипотеки, а особенно аккумулированию ипотеки. В виде исключения, право собственности на предмет ипотеки могли получить те ипотечные кредиторы, которые не сумели выгодно продать предмет. В этом случае, по просьбе ипотечного кредитора (imperatio domini) соответствующий орган принимал решение, по которому право собственности переходило к ипотечному кредитору при условии, что должник не выплатит долг в дополнительный срок (2 года).

д) Права ипотечных кредиторов были защищены interdictum Salvianum и actio Serviana. Interdictum Salvianum входил в интердикты о приобретении владения (interdictum adippiscendae possessionis). Ипотечные кредиторы имели право применить этот интердикт в момент истечения срока уплаты долга, а также, когда со стороны должника возникала опасность обеспечения обязательств. В связи с тем, что ипотечное право не было связано с владением вещью, как и в связи с тем, что была возможна аккумуляция ипотеки, могло случиться так, что ипотечный должник передавал предмет залога ипотечному кредитору низшего ранга и более позднего времени или третьим лицам. В таких случаях ипотечные кредиторы того же и более высокого ранга имели право требовать во владение предмет у лица, удерживающего его. Для этой цели служила actio Serviana. При Юстиниане interdictum Salvianum и actio Serviana были объединены и получили наименование actio pigneraticia in rem или actio hypothecaria.

Ипотечные должники, со своей стороны, могли противостоять неоправданным требованиям о владении со стороны кредиторов. Они могли применять или exceptio doli, или особую exceptio, основанную на "plus petitio tempore". С другой стороны, должник, выплачивающий долг кредитору, если последний не хотел выделить invecta et illata из арендованного имущества, мог защищаться и interdictum de migrando, который принуждал кредитора не чинить препятствий при переселении должника.

е) Ипотека как акцессорное право, как правило, погашалась с исполнением обязательств. Такое же действие имела и продажа предмета ипотеки со стороны ипотечного кредитора высшего ранга, в то время как продажа предмета со стороны других кредиторов погашала это право только для них и кредиторов низшего по отношению к ним ранга. Ипотека погашалась и физическим исчезновением предмета, конфузней, отказом ипотечного кредитора, как и долгим неисполнением или просрочкой (longi temporis praescriptio). Между тем, ипотека как право на чужие вещи не погашалась никаким транслятивным действием со стороны ипотечных должников.