Оценка стоимости выполненных работ и требующихся затрат для завершения строительства комплекса

Принимая во внимание необходимость замены выполненных внутренних инженерных разводок, оценке подлежат только выполненные основные монолитные железобетонные конструкции. В процентном соотношении объем выполненных работ составляет 40% от полного объема работ по сооружению автостоянки с офисными помещениями.

Отсутствие полного комплекта проектной и рабочей документации на весь комплекс, а также необходимость корректировки ранее разработанной рабочей документации повлекут за собой дополнительные затраты на строительство комплекса по сравнению с ранее разработанной проектно-сметной документацией.

Приведенный ниже расчет стоимости строительства производится на основе стоимости 1 кв. м общей площади здания и сооружений.

По уровню цен строительства в Москве подобных объектов принимаются следующие показатели стоимости строительства комплекса за 1 кв. м, а именно:

¾ жилой дом ¾ 800 дол.;

¾ офисные помещения ¾ 750 дол.;

¾ автостоянка ¾ 550 дол.

В расчет стоимости строительства комплекса не включены затраты на выполнение строительно-монтажных работ по наружным инженерным сетям, благоустройству и озеленению, согласованию проектной документации, а также затраты на проектирование комплекса и другие инвестиционные расходы (аренда земли, доля города, техзаказчик и прочие затраты). Данные дополнительные расходы мы зафиксировали исходя из практики и опыта в строительстве на уровне 15% от чистых строительных расходов (кроме доли города и стоимости входа в проект).

Расчет стоимости строительства комплекса основан на концепции «Shell&Core», что подразумевает под собой готовность офисных и жилых помещений под чистовую отделку; общественные зоны комплекса (входная группа, лифтовые холлы, лестничные площадки, технические помещения и т. д.) будут выполнены «под ключ», что предусмотрено вышеприведенным расчетом.

Третий этап. Финансово-экономическая оценка предлагаемых стратегий развития объекта, выбор оптимальной стратегии

Финансовый анализ основан на консервативных данных, для того чтобы показать базовые или минимальные доходы, генерируемые проектом, которые могут быть предсказаны с наивысшей степенью уверенности. На практике доходы, вполне вероятно, будут больше, возможно, значительно.

В финансово-экономическом анализе рассматривается несколько приведенных ранее вариантов при определении наилучшего и эффективного использования объекта:

¾ стратегия 1: стоянка, офисные и жилые помещения;

¾ стратегия 2: строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С;

¾ стратегия 3: строительство офисного здания А с парковкой для арендаторов.

В предложенных стратегиях предполагается, соответственно, что в стратегиях 1 и 2 производится продажа и аренда парковочных мест и продажа офисов и квартир в жилой части по завершении строительства. В стратегии 3 (офисный комплекс) предполагается, что он сдается в аренду и продается, когда проходит период стабилизации. В стратегии 3 парковка используется как парковка офисного центра и сдается в аренду, офисы в парковочной части здания переоборудуются под технические помещения.

В финансовом анализе в части офисных и жилых помещений вместо общих строительных площадей использовались чистые арендуемые, основываясь на консервативном факторе потерь общей строительной площади к арендной в 20%. Затраты на строительство и арендные ставки указаны в перерасчете на арендуемую площадь. Планируется, что застройка проекта произойдет в одну фазу.

Денежные потоки

К денежным потокам, связанным с текущими операциями, относятся все арендные доходы и расходы, связанные с созданием этих арендных доходов, а именно: прямые расходы, амортизация, проценты и налоги. Амортизация вычитается для того, чтобы подсчитать налог на прибыль, но затем она заново появляется в денежном потоке.

К денежным потокам, связанным с инвестиционной деятельностью, относятся все расходы на строительство, доходы от предполагаемой продажи и налог на имущество, который вычисляется следующим образом: цена продажи минус остаточная стоимость проданного объекта (подсчитывается с учетом налога на прибыль в соответствующий момент), и учитывается изменение счета по НДС.

Денежные средства от финансовых операций представляют собой прибыли и убытки от текущих операций и инвестиционной деятельности, принимая во внимание резервы на покрытие непредвиденных расходов и страховые депозиты, получаемые от арендаторов.

Выводы по вариантам дисконтирования доходов.Результатом анализа дисконтирования доходов стало определение стоимости объекта при разных стратегиях управления развитием объекта.

Для определения инвестиционной стоимости объекта и выбора наиболее эффективного инвестиционного сценария была рассчитана чистая приведенная стоимость (NPV) для каждой из стратегии:

¾ стратегия 1 : 10 675 906 дол.;

¾ стратегия 2 : 371 641 дол.;

¾ стратегия 3 : 16 022 379 дол.

На основе данных расчетов и проведенного анализа очевидно, что стратегия 3 является наилучшей и наиболее эффективной. Эту стратегию целесообразно взять за основу Концепции управления объектом по адресу: Тетеринский пер., так как cтратегия 3 имеет наиболее высокую чистую приведенную стоимость, а также риски по этому cценарию существенно ниже.

Основные результаты по анализу развития многофункционального комплекса представлены в табл. 7.12.

Таблица 7.12