Основные сегменты рынка управления недвижимостью

Согласно официальным данным по состоянию на 2004 г. на территории Москвы расположено 69,5 тыс. строений, которые относятся к нежилому фонду, общей площадью более 128,5 млн кв. м. Распределение помещений нежилого фонда по формам собственности таково:

¾ собственность Российской Федерации ¾ 42,4%;

¾ собственность Москвы ¾ 40,4%;

¾ частная собственность ¾ 14,6%;

¾ собственность гаражных кооперативов ¾ 2,6%.

Кроме того, еще около 17,2 млн кв. м ¾ встроенные нежилые помещения. Таким образом, общий объем нежилых помещений на территории города составляет около 146 млн кв. м.

5.2. Субъекты рынка недвижимости, участвующие
в управлении недвижимостью

Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка (рис. 5.2).

Рис. 5.2. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости

1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу ¾ покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца-собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т. д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;

¾ эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;

¾ консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);

¾ риэлтерские компании;

¾ рекламные агентства;

¾ кредитные организации;

¾ юридические службы;

¾ эксперты-оценщики;

¾ профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;

¾ кадровые агентства;

¾ архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

¾ высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.

4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании ¾ поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т. п.).

Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтера, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

¾ мониторинг и анализ рынка недвижимости;

¾ юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т. д.);

¾ техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т. д.);

¾ определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

¾ разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;

¾ рекомендации по формированию арендной политики;

¾ кадровый аудит и подбор персонала;

¾ разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;

¾ подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;

¾ разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;

¾ непосредственное управление развитием недвижимости и др.

Практика показывает, что привлечение управляющих компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.

5.3. Функции управляющей компании на разных стадиях
жизненного цикла объекта недвижимости

Управление недвижимостью ¾ это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

Управляющая компания ¾ организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

В сферу компетенции управляющей компании входят взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и другим правилам. Взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу деятельности пользователей объекта управления входят в сферу деятельности управляющей компании только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта управления либо угрожают интересам и безопасности учредителя управления, других пользователей объекта управления.

Управляющий недвижимостью ¾ это, как правило, представитель управляющей компании, прикрепленный к конкретному объекту недвижимости или нескольким объектам. Управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.

Управляющий коммерческой недвижимостью может определить реальную возможность повышения рентабельности здания. Работа профессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления. Решение может сказаться, например, в улучшении условий нахождения арендаторов в здании. Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, телефонных линий, сдача резервных площадей ¾ все зависит от конструкции самого здания, знаний и опыта управляющего. Как правило, управляющий недвижимостью предоставляет собственнику несколько вариантов развития его объекта.

Взаимоотношения управляющего недвижимостью с собственниками, арендаторами, другими пользователями объекта недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту управления, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки ее прав и полномочий, предоставленных учредителем управления, нарушать его права и законные интересы.

Управляющая компания заключает контракты на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании в силу особенностей специализации.

К ключевым функциям и обязанностям управляющей компании можно отнести следующие:

¾ подготовка программы управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости;

¾ своевременное уточнение стратегии развития и использования объекта;

¾ разработка бюджета доходов и расходов, периодических планов по управлению объектом;

¾ организация технического обслуживания и санитарного содержания объекта недвижимости;

¾ анализ и мониторинг рынка недвижимости;

¾ организация рекламы и продвижения объекта;

¾ работа с клиентами объекта недвижимости: привлечение арендаторов, организация обслуживания арендаторов;

¾ финансовый менеджмент на объекте: планирование, учет, отчетность и организация расчетов;

¾ работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;

¾ работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик и по повышению рыночной стоимости объекта недвижимости;

¾ организация и обеспечение безопасности;

¾ своевременная, полная и достоверная отчетность перед учредителем управления.

Каждая из обозначенных функций реализуется управляющей компанией на конкретном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно физический, экономический и правовой) ¾ это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий:

¾ проектирование объекта;

¾ создание объекта (новое строительство): комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных со строительством (изготовлением, возведением) нового объекта недвижимости;

¾ эксплуатация и текущий ремонт объекта: перечень работ или услуг, осуществляемых в здании или на прилегающей территории для поддержания бесперебойного и стабильного функционирования объекта;

¾ капитальный ремонт и реконструкция объекта: комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания или пребывания на объекте, максимального устранения физического и морального износа, увеличения площади объекта, вместимости или пропускной способности, а также изменение функционального назначения здания;

¾ прекращение использования объекта в связи с подготовкой к сносу или консервацией;

¾ снос объекта: ликвидация, физическое разрушение здания, связанное с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние и т. д.).

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости ¾ период времени, в течение которого собственнику недвижимости принадлежат права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости, как правило, состоит из следующих стадий:

¾ юридическая экспертиза (на возможность нового строительства или смены прав собственника);

¾ регистрация прав собственника на объект;

¾ владение, пользование и распоряжение правами на объект;

¾ смена собственника или срочная передача прав (например, при аренде);

¾ изменение собственника объекта;

¾ ликвидация объекта.

Экономический жизненный цикл объекта недвижимости целесообразно представлять следующими стадиями:

¾ анализ и мониторинг рынка, бизнес-планирование;

¾ стратегия развития объекта недвижимости;

¾ реализация программы управления;

¾ экономическая экспертиза, обоснование продажи;

¾ экономическая экспертиза, обоснование сноса.

Совместим стадии всех трех жизненных циклов объекта недвижимости (физический, экономический, правовой) (рис. 5.3).

Рис. 5.3. Функции управляющей компании на разных стадиях
жизненного цикла объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости, а точнее улучшения на земельном участке, можно представить на временной шкале (рис. 5.4).

Рис. 5.4. Временная шкала стадий жизненного цикла

Рассмотрим функции управляющей компании по стадиям жизненного цикла объекта. За основу возьмем наиболее очевидный жизненный цикл ¾ физический.

I стадия. Проектирование объекта.Предпроектные и проектные работы: определение целевого назначения объекта (для продажи или для сдачи в аренду); определение предпочтительного функционального назначения объекта (офис, торговые площади, жилье или комбинация этих компонентов); компоновка структурных частей (размеры полезных, технических площадей, количество и местонахождение входов, расположение лестниц, технических помещений и оборудования и т. д.); поиск адекватных решений по выбору и размещению современного дорогостоящего и сложного инженерного оборудования; составление бюджета на содержание объекта.

Затем следует процедура получения разрешительной документации с выходом на распоряжение высших органов управления городом о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию, заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли. Необходимо отметить, что при отсутствии опыта эта процедура сложна и может занять около года. Управляющая компания может разработать и отстоять такие условия, которые позволяют обеспечить приемлемые гарантии для потенциального инвестора при организации финансирования проекта.

При проектировании и получении технических условий от инженерных ведомств города управляющей компании необходимо сопоставить желаемый архитектурный проект с реальными техническими условиями. Запросы инженерных служб зачастую делают проект нерентабельным, также как и жесткая позиция российских архитекторов, настаивающих на своих конструктивных решениях. На первый взгляд эти проблемы делают дальнейшую реализацию проекта невозможной, но они вполне решаемы при определенном опыте.

II стадия. Создание объекта.При создании объекта заказчик бывает не в состоянии оценить качество строительных, монтажных или пусконаладочных работ, в чем ему должна помогать управляющая компания. На этом этапе периодический надзор управляющего недвижимостью обеспечит заключение грамотных контрактов с подрядчиками, соблюдение принятых проектных решений, своевременное внесение корректировок, которые не могли быть предварительно учтены на бумаге, исполнение подрядчиками своих контрактных обязательств, монтаж качественного оборудования и его наладку. Если компания в дальнейшем будет эксплуатировать здание, то она заинтересована в максимальном раскрытии дефектов и исправлении их строительной компанией до подписания приемных документов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию управляющая компания уже не сможет проводить не мотивированные для владельца здания ремонты или замену оборудования.

При приемке объекта Государственной комиссией управляющая компания обеспечивает взаимодействие с городскими надзорными органами, поставщиками коммунальных услуг и получение от подрядчиков полного комплекта документации, которая ляжет в основу дальнейшего обслуживания здания.

Далее, исходя из целевого назначения объекта, необходимо выработать стратегию продажи или сдачи его в аренду. В случае сдачи в аренду необходимо определиться в уровне и сфере деятельности арендаторов, ценовой политике. В случае привлечения риэлтеров ¾ с целесообразностью выбрать одного и отдать ему эксклюзивное право или привлечь одновременно нескольких. Риэлтеры (или брокеры) владеют ситуацией в своем сегменте рынка, обладают обширной клиентской базой, способны дать аргументированные советы по извлечению максимальной прибыли из проекта и быстрой реализации (продажи или сдачи в аренду) помещений.

III стадия. Эксплуатация и текущий ремонт объекта.Перечень услуг управляющей компании в период эксплуатации объекта недвижимости зависит от компании и от объекта недвижимости (площади, функционального назначения и других характеристик).

Приведем перечень возможных услуг.

1. Административные услуги:

¾ организация эксплуатации;

¾ взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, подрядчиками;

¾ все виды работы с собственниками, пользователями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:

¾ техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное;

¾ периодические осмотры (согласно графику или внеплановые);

¾ подготовка к сезонной эксплуатации;

¾ текущий ремонт;

¾ капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

¾ уборка помещений пользователей и мест общего пользования;

¾ уборка мест придомовой или прилегающей территории;

¾ уход за зелеными насаждениями.

4. Услуги по обеспечению безопасности:

¾ организация постов охраны;

¾ организация работы систем контроля доступа и видеонаблюдения.

5. Некоторые прочие услуги:

¾ финансовый менеджмент и отчетность;

¾ страхование и управление рисками;

¾ консультационные услуги.

Общий перечень потенциально возможных услуг управляющей компании на стадии эксплуатации объекта недвижимости представлен в табл. 5.2.¹

Таблица 5.2