Приватизация памятника архитектуры

В соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия" объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться не только в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, но и в частной собственности. Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее ФЗ "О приватизации") предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться. Порядок и способы приватизации определяются указанным Федеральным законом.

Но в отношении ряда объектов действует запрет на приватизацию.

Не подлежат приватизации и отчуждению из государственной собственности (согласно п. 1 ст. 50 ФЗ "Об объектах культурного наследия"):

- объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ - в соответствии с положением об особо ценных объектах культурного наследия народов РФ, утвержденным Указом Президента РФ от 30.11.1992 г. N 1487, к особо ценным объектам относятся расположенные на территории РФ историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства. Эти объекты включаются в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ и могут быть представлены в ЮНЕСКО для включения их в Список всемирного наследия от РФ;

- памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия - на основании ст. 25 ФЗ "Об объектах культурного наследия" объекты культурного наследия, представляющие собой выдающуюся универсальную историческую, археологическую, архитектурную, художественную, научную, эстетическую, этнологическую или антропологическую ценность, могут быть отнесены к объектам всемирного культурного и природного наследия в порядке, установленном Конвенцией об охране всемирного культурного и природного наследия;

- историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 50 ФЗ "Об объектах культурного наследия" объекты культурного наследия религиозного назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям в порядке, установленном законодательством РФ.

Данное положение соответствует нормам Указа Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 "О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения", который установил ряд ограничений в отношении приватизации памятников архитектуры местного значения.

Указом допускается возможность принятия органами исполнительной власти субъектов РФ (по согласованию с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом и Министерством культуры РФ) решения о приватизации недвижимых объектов исторического и культурного наследия, отнесенных к категории памятников истории и культуры местного значения, расположенных на территориях республик, краев, областей, автономной области, автономных округов РФ, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Но при этом (что важно) в качестве исключений названы культовые здания, строения с прилегающими к ним территориями и иное недвижимое имущество религиозного назначения.

Во исполнение рассмотренного ранее Указа Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 было принято распоряжение Госкомимущества РФ от 28.12.1994 г. N 2920-р "О мерах по реализации Указа Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121", в соответствии с которым республиканским, краевым, областным, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга комитетам по управлению государственным имуществом предписывалось:

- принять незамедлительные меры по реализации положений Указа;

- организовать привлечение инвестиций для реставрации неиспользуемых и пустующих зданий и помещений, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения;

- до утверждения Правительством РФ перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения подготовить для предварительного рассмотрения перечни выявленных на соответствующих территориях неиспользуемых и пустующих зданий и помещений, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, предлагаемых для приватизации.

Но в перечни не включаются не подлежащие приватизации здания, помещения и иные постройки, имеющие отношение к отправлению культа.

Возвращаясь к п. 2 ст. 50 ФЗ "Об объектах культурного наследия", хотелось бы остановиться на некоторых нормах Положения о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в федеральной собственности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.06.2001 г. N 490 "О порядке передачи религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения". Оно определяет порядок передачи религиозным организациям в собственность либо пользование находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества религиозного назначения (здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, в том числе монастырские и иные культовые комплексы, построенные для совершения и обеспечения богослужений, молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов и церемоний, а также профессионального религиозного образования) и движимого имущества религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений или предметы, предназначенные для богослужебных и иных религиозных целей).

Указанное имущество передается религиозным организациям безвозмездно для использования его в функциональных целях:

- передача в собственность может осуществляться при условии обеспечения религиозной организацией его сохранности и использования в соответствии с целями деятельности религиозной организации, определяемыми ее уставом;

- передача в безвозмездное пользование на определенный срок или на период существования этой организации, осуществляется в отношении имущества, которое в соответствии с законодательством РФ не подлежит отчуждению из федеральной собственности. Эти объекты могут быть предоставлены ей в совместное с иными организациями использование.

Таким образом, законом в отношении ряда объектов был подтвержден, а в отношении других - дополнительно установлен запрет на приватизацию памятников архитектуры.

Объекты, являющиеся недвижимыми памятниками истории и культуры, приватизируются с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства.

То есть в качестве существенного условия приватизации выступает обременение приватизируемых памятников обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранными обязательствами).

Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные части.

Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Государственная регистрация указанных ограничений (обременений) по охранным обязательствам, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на памятник истории и культуры, выявленный объект культурного наследия или имущественный комплекс унитарного предприятия, в составе которого приватизируется памятник.

Охранное обязательство должно содержать следующие требования, предъявляемые к:

- содержанию объекта культурного наследия;

- условиям доступа к нему граждан;

- порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ;

- иным требованиям, обеспечивающим сохранность такого объекта.

Таким образом, охранные обязательства фактически служат гарантией сохранности памятников истории и культуры.

В случае если интерьер внутренних помещений памятника архитектуры не является предметом его охраны, обеспечение доступа граждан во внутренние помещения объекта культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия.

Рассмотренные положения соответствуют нормам и принципам ФЗ "Об объектах культурного наследия".

После вступления в силу этого закона постановлением Правительства РФ от 16.12.2002 г. N 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия" было утверждено положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия.

Оно устанавливает требования, предъявляемые к подготовке, содержанию и выполнению охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия, мерам по контролю за их выполнением, а также требования, предъявляемые к подтверждению их выполнения собственниками памятников.

Подготовка охранных обязательств осуществляется в отношении объектов культурного наследия, являющихся самостоятельными объектами приватизации, а также в отношении объектов культурного наследия, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий.

Охранное обязательство должно включать описание предмета охраны, условия, касающиеся сохранения, содержания и использования объекта культурного наследия, а также порядок выполнения и подтверждения выполнения собственником охранного обязательства (далее именуются - условия охранного обязательства).

Министерство культуры РФ и органы исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия, при подготовке охранного обязательства вправе:

- назначать проведение экспертизы;

- привлекать к работе по определению условий охранного обязательства научно-исследовательские, проектные, конструкторские и иные организации, а также независимых оценщиков.

Кроме того, Министерство культуры РФ осуществляет методическое обеспечение подготовки охранных обязательств.

Орган охраны объектов культурного наследия утверждает охранное обязательство и направляет его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия.

Условия охранного обязательства включаются:

- в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия;

- в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

Указанные условия разрабатываются на основании нормативных требований к сохранению объекта культурного наследия и должны обеспечивать его сохранение, содержание и использование с учетом особенностей, послуживших основанием для его отнесения к категории объектов культурного наследия, при любой намечаемой хозяйственной деятельности.

Они определяются с учетом вида объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования. Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденным постановлением Правительства от 16.12.2002 г. N 894, установлены требования по содержанию охранных обязательств (ст. 11). Охранное обязательство должно включать помимо остальных, указанных в данной статье, условий условия охранного обязательства, касающиеся содержания и использования объекта культурного наследия. Они должны обеспечивать сохранение объекта, возможность реализации в установленном порядке права граждан на доступ к приватизированным культурным ценностям, а также осуществление в установленном порядке контроля за исполнением условий охранного обязательства со стороны органа охраны объектов культурного наследия. Среди прочих условий, указанных в ст. 11, в ней содержатся обязанности собственника, а именно:

1) осуществлять расходы по содержанию объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии;

3) не производить работы, изменяющие предмет охраны;

4) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, причинившем ущерб объекту культурного наследия и его территории или угрожающем причинением такого ущерба, и безотлагательно принимать меры для предотвращения дальнейшего разрушения, а также незамедлительно проводить необходимые работы по его сохранению;

5) не использовать объект культурного наследия и его территорию:

- под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов, материалов, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты, а также материалов, имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

- под производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от их мощности;

- под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

Необходимым условием охранных обязательств в отношении приватизируемых ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, а также их составных частей является требование согласованного режима доступа населения к частям объекта культурного наследия, находящимся в собственности разных лиц.

В случае выявления нарушений условий охранного обязательства орган охраны объектов культурного наследия направляет собственнику предписание об устранении нарушений условий охранного обязательства, а в случае их неустранения собственником в установленный срок обращается в суд с иском о понуждении собственника выполнить условия охранного обязательства в натуре и (или) о взыскании с него убытков, причиненных нарушением условий охранного обязательства.

Ранее, до принятия указанного закона, приватизация памятников архитектуры осуществлялась на основании ряда подзаконных актов.

В частности, к таковым отнесен Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 "О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения". Он был принят в целях активизации экономических преобразований и привлечения инвестиций в сферу реставрации объектов исторического и культурного наследия народов РФ и регулировал приватизацию только одной категории памятников - объектов регионального (местного) уровня.

В соответствии с Указом объекты, являющиеся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, приватизируются с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством РФ.

Но для того, чтобы можно было осуществлять приватизацию этих объектов, необходимо принять и утвердить перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения. В связи с этим возникла необходимость в принятии соответствующего перечня (Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения был утвержден Указом Президента РФ от 20.02.1995 г. N 176).

Таким образом, до вступления в силу ФЗ "Об объектах культурного наследия", допускалась приватизация памятников архитектуры. Она производилась на основании ФЗ "О приватизации", Указов Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 и от 20.02.1995 г. N 176.

С момента принятия ФЗ "Об объектах культурного наследия" приватизация объектов культурного наследия федерального значения (памятников архитектуры) приостановлена до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (п. 2 ст. 63 закона). В соответствии с п. 5 ст. 214 ГК РФ порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Данное положение действует в отношении тех объектов, которые не были разграничены ранее.

В п. 3 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в соответствующие реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к постановлению от 27.12.1991 г. N 3020-1.

Согласно перечню приложения N 1 к указанному постановлению исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного наследия и художественные ценности общероссийского значения. Памятники истории и культуры местного значения в названный перечень не включены.

Отсутствие в перечнях приложений N 2 и N 3 к названному постановлению памятников местного значения означает, что разграничение объектов, отнесенных к памятникам местного значения, по уровням собственности осуществляется по критериям, положенным в основу составления указанных перечней. Наличие у имущественного объекта статуса памятника местного значения при отнесении объекта к соответствующему уровню собственности не учитывается. Разграничение памятников местного значения должно проводиться, исходя из деятельности самого объекта государственной собственности, находящегося в здании, являющемся памятником истории и культуры местного значения.

В качестве примера можно привести постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2007 г. по делу N А43-36722/2006-17-684.

В отношении здания, являющегося памятником архитектуры местного значения, как объекта культурного наследия было произведено разграничение права собственности до вступления в силу ФЗ "Об объектах культурного наследия" на основании постановления от 27 декабря 1991 г. N 3020-1. Поэтому указанный закон не может быть применен к данному объекту.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на момент осуществления приватизации объекты культурного наследия должны быть разграничены.

По мнению заместителя начальника юридического управления Москомнаследия Анны Титовой (интервью опубликовано Real Estate, 17 ноября 2008 г.), "мораторий на приватизацию действует только на памятники федерального значения, которые до сих пор не поделены между Москвой и Федерацией. Сегодня насчитывается примерно 1700 объектов, находящихся в подвешенном состоянии.

Остальные памятники, поскольку они являются такими же объектами недвижимости, можно спокойно приватизировать - федеральный закон о приватизации существует и работает. Однако именно здесь кроется одна существенная проблема: на данный момент нет методики расчета стоимости памятника с точки зрения историко-культурной ценности. Никто не может ее определить, и Министерство культуры РФ не дает по этому поводу никаких рекомендаций. Поэтому сейчас продажа памятников происходит по той же стоимости, что и продажа обычных объектов недвижимости, то есть по рыночной цене"*(3).