Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

- метод капитализации дохода;

- метод дисконтирования денежных потоков.

В данном отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)R,

где: ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год;

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР,

где: ПВД – потенциальный валовой доход, доход при 100% использовании;

Потери – потери от недоиспользования;

ОР – операционные расходы.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Определение потерь при сборе платежей Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и не дополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов Операционные расходы подразделяются на:

- условнопостоянные;

- условнопеременные;

- расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи. В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица 5. Расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Показатели	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Адрес	г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152	Ул. Заморенова, д.35, кв.15	Ул. Костикова, д.18, кв.62	Ул. Пренсненский вал, д.8, кв.40
Станция метро	Улица 1905 года	Улица 1905 года	Улица 1905 года	Улица 1905 года
Цена общей сдаваемой площади руб.	39 000
Источник информации	www. snimi. ru	www. snimi. ru	www. snimi. ru	www. snimi. ru
Имущественное право	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Скорректированная цена	39 000
Условия финансирования	Рыночные /0/	Рыночные / 0 /	Рыночные / 0 /	Рыночные / 0 /
Скорректированная цена	39 000
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	На длительный срок	На длительный срок
Скорректированная цена	39 000
Условия рынка	Открытый	Открытый	Открытый	Открытый
Тип дома	Кирпичный / 0 /	Кирпичный / 0 /	Кирпичный / 0 /	Кирпичный / 0 /
Дата предложения	Март	Март	Март	Март
Этаж	/-2/	/ -2 /	/+3 /	/ -2/
Всего этажей	/ 0 /	/ 0 /	/ 0 /	/ 0 /
Общая площадь квартиры, кв.м.	/0/	/+5%/	64,5 /0/	67,3 /-1%/
Площадь кухни, кв. м.	/0/	10,0 /-2%/	11,5 /-3/	10,5 /-2%/
Вид из окон квартиры	Во двор /-1/	Во двор /-1%/	Во двор /-1%/	Во двор /-1%/
Наличие балкона / лоджии	В наличии /0/	В наличии / 0 /	Отсутствует / +1% /	В наличии / 0 /
Состояние и уровень отделки квартиры	Хорошее /0/	Хорошее /0/	Хорошее /0/	Хорошее /0/
Наличие мебели	В наличии /0/	В наличии / +20/	В наличии / 0 /	В наличии / + 20% /
Наличие бытовой техники	В наличии /0/	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /	Отсутствие / +20% /
Телефон	В наличии /0/	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /
Санузел	Раздельный /0/	Раздельный / 0 /	Раздельный / 0 /	Совмещенный / +2% /
Мусоропровод	В наличии /0/	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /
Лифт	В наличии /0/	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /	В наличии / 0 /
Удаленность от метро	5мин. пешком	5мин. пешком /-1%/	5мин. пешком /-1%/	5мин. пешком /-1%/
Весовые доли	-0,03	-0,19	-0,01	0,35
Потенциальный валовой доход (ПВД) месяц, руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД) год, руб.

Таблица 6. Расчета чистого операционного дохода

№ п/п	Показатель	Значение
	Ставка арендной платы в месяц, руб.
	Ставка арендной платы в год, руб.
	Потери от недоиспользования, %
	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб.
	Операционные расходы, %
	Чистый операционный доход, руб. в год

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R = ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

НВ = 100% : n,

где: n – количество оставшихся лет службы объекта;

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей
категории. В отчете принята равной - 6%.
Рисковая ставка:

- премия за вложения в недвижимость;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно
сложившейся рыночной ситуации.

Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости.

Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной - 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет.
Так как жилой дом был построен в 1947 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 36 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 31 года. Определяем норму возврата.

НВ = 100:31 = 3,22 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R = 10% +3,22% = 13.22= 13,22%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын = ЧОД(год)*R = 433836*13,22 = 5735311,92 руб.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит руб.

3. Заключение.