Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)
Абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 м2 площади уменьшается.
Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.
Площадь кухни
Как правило, планировка квартиры во многом оказывает влияние на ее стоимость. Одной из основных характеристик планировки является площадь кухни. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает ее стоимость.
В ходе консультаций со специалистами ведущих компаний на рынке недвижимости (АН Инком-Недвижимость, Сергей Михайлович, тел.363-08-43, АН Gormakler, Николай Николаевич, тел.970-41-91, АН Penny Lane Realty, Георгий, тел.232-42-22) установлена зависимость удельной рыночной стоимости жилых помещений (квартир) от площади кухни в пределах ±5%.
Этаж расположения
Этаж, на котором находится квартира, может влиять на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.
Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.
Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Или например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады
Во-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость.
По мнению специалистов, участвовавших в опросе, снижение стоимости квартир, расположенных на крайних этажах, относительно квартир, расположенных на средних этажах, для типовых домов составляет 5%.
Поправка на расположение окон
Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате общения со специалистами (см. табл. 8.9), было выявлено, что величина данной поправки находится в диапазоне 1-4%.
Таблица 6. Поправка на расположение окон
| Объект оценки Объект-аналог | на улицу | во двор | во двор и на улицу | на две во двор | на две на улицу | панорамный вид |
| на улицу | ||||||
| во двор | -1 | -1 | -1 | |||
| во двор и на улицу | -1 | -1 | ||||
| на две во двор | -1 | -1 | -1 | |||
| на две на улицу | ||||||
| панорамный вид | -4 | -2 | -3 | -2 | -4 |
При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на каком расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.
Поправка на смежные комнаты
Одной из характеристик планировки является площадь смежность комнат. Если комната смежная (проходная или не изолированная), то это свидетельствует об устаревшей планировке квартиры и понижает ее стоимость.
В результате общения со специалистами (см. табл. 9.9), было установлено:
- если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 1%;
- если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 2%.
Тип санузлов
В ходе проведенного анализа цен предложений баз данных различных агентств недвижимости:
- агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», тел. (495) 363-10-16, http://www.incom.ru/,
- агентство недвижимости «МИЭЛЬ/Недвижимость», тел. (495)777-99-77, http://www.miel.ru/,
- агентство недвижимости «Дельта Реалти», тел. (495) 790-790-5, http://deltarealty.ru/,
- компания Blackwood, тел. (495)730-20-00, http://www.blackwood.ru/,
- Компания WELHOME, тел. (495) 221-33-15, http://www.welhome.ru/,
установлено, что при наличии дополнительного санузла стоимость квартиры увеличивается в среднем на 3-7%
Наличие балконов (лоджий).
В результате общения со специалистами (см. табл. 9.9), было установлено:
- Балкон, лоджия отсутствуют – 0%;
- Один балкон – 2%;
- Одна лоджия – 3%;
Иные летние помещения: мансарды, эркеры и т.д. считаются методом парных продаж.
Тип дома.
Типа дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материалы, из которого построен дом, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам.
Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.