Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица 4. Расчёта стоимости объекта оценки
| Показатели | Объект оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 |
| Адрес | г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152 | Ул. Заморенова, д.35, кв.15 | Ул. Костикова, д.18, кв.62 | Ул. Пренсненский вал, д.8, кв.40 |
| Цена общей площади, руб. | ||||
| Источник информации | Агентство недвижимости «Старгород» | Агентство недвижимости «Миэль» | Агентство недвижимости «Миэль» | Агентство недвижимости «Миэль» |
| Имущественное право | Полная собственность /0/ | Полная собственность / 0 / | Полная собственность / 0 / | Полная собственность / 0 / |
| Скорректированная цена | ||||
| Условия финансирования | Рыночные /0/ | Рыночные / 0 / | Рыночные / 0 / | Рыночные / 0 / |
| Скорректированная цена | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа /0/ | Свободная продажа / 0 / | Свободная продажа / 0 / | Свободная продажа / 0 / |
| Скорректированная цена | ||||
| Условия рынка | Открытый /0/ | Открытый / 0 / | Открытый / 0 / | Открытый / 0 / |
| Скорректированная цена | ||||
| Тип дома | Кирпичный / 0 / | Кирпичный / 0 / | Кирпичный / 0 / | Кирпичный / 0 / |
| Дата предложения | Март 2011 | Март 2011 / 0 / | Март 2011 / 0 / | Март 2011 / 0 / |
| Год постройки | 1947 г. /0/ | 1947 г. / / | 1950 г. / -2 / | 1950 г. /-2% / |
| Этаж | /-2/ | / -2 / | /+3 / | / -2/ |
| Всего этажей | / 0 / | / 0 / | / 0 / | / 0 / |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | /0/ | /+5%/ | 64,5 /0/ | 67,3 /-1%/ |
| Площадь кухни, кв. м. | /0/ | 10,0 /-2%/ | 11,5 /-3/ | 10,5 /-2%/ |
| Вид из окон квартиры | Во двор /-1/ | Во двор /-1%/ | Во двор /-1%/ | Во двор /-1%/ |
| Наличие балкона / лоджии/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ | Отсутствует /+1%/ | В наличии /0/ |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ |
| Телефон | В наличии | В наличии /0/ | В наличии /0/ | Отсутствует /+20%/ |
| Отопление | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ |
| Санузел | Раздельный /0/ | Раздельный /0/ | Раздельный /0/ | Совместный /+2%/ |
| Мусоропровод | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ |
| Лифт | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0 | В наличии /0/ |
| Удаленность от метро | 5мин. пешком | 5мин. пешком /-1%/ | 5мин. пешком /-1%/ | 5мин. пешком /-1%/ |
| Наличие металлической двери | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ | В наличии /0/ |
| Состояние подъезда | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ | Хорошее /0/ |
| Весовые доли | -0,03 | -0,01 | -0,03 | 0,13 |
| Итого: руб. | 8383128,6 |
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 6310400 рублей. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты). Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости региона московской области, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 9589712рублей.