Аналоги объекта оценки (продажа)

Условия продажи могут быть рыночные и нерыночные. Поправка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа может произойти по цене ниже рыночной или выше рыночной. Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению.

Поправка на право собственности не применялась, так как все объекты-аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, также как и оцениваемый объект.

Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты аналоги расположены в одном административном округе г.Омска – Центральном АО и расположены в радиусе до 500 м от объекта оценки (см.рисунок 8).

Корректировка на различие площадей строений производилась на основании метода сравнения парных продаж по расчетной формуле, полученной на основании статистических данных о предложениях на продажу объектов жилой недвижимости г. Омска с применением уравнения регрессии. В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:

(3)

где К_S – поправка на различие площадей;

S_ОО – площадь объекта оценки, кв.м.;

S_ОА– площадь объекта аналога, кв.м.

Расчёты корректировок на площадь по данной формуле для каждого объекта-аналога приведены в таблице 10.

Корректировка на этаж расположения. На основании анализа рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений в Омске, расположенных в одном здании, но на различных этажах, были рассчитаны корректировки для объектов-аналогов.

Объект оценки расположен на втором этаже, который классифицируется как «средний». Для объектов-аналогов №№1,3,7,8 была введена понижающая корректировка в размере 0,985 (или минус 1,5%), поскольку они расположены на «последних» этажах. Для объектов-аналогов №№2,4,5,6 корректировка равна 0%, т.к. они расположены на «средних» этажах также как и объект оценки.

Корректировка на качество отделки определялась исходя из сопоставления качества отделки объекта оценки и качества отделки каждого отобранного объекта-аналога, которые уточнялись путём интервьюирования продавцов по телефону. Расчёт затрат на проведение ремонтных и отделочных работ определялись экспертным путём в соответствии с качеством их отделки (см. разделы 7, 8.5.1). Объект оценки находится в отличном состоянии, состояние отделки в квартире классифицируется как «евростандарт», затраты на отделку равны 4 500 руб./кв. м.

Для объектов-аналогов №№2,6,7 качество отделки которых оценивается как «евростандарт» (с элементами дизайна), затраты на отделку приняты равными 7 700 руб./кв. м., поэтому в стоимость этих аналогов была внесена понижающая корректировка равная минус 3200 руб/кв.м.

Корректировка на материал стен определяется исходя из сопоставления цен 1 кв. м. квартир, расположенных в домах с различным материалом стен (см. раздел 8.5.1). Объект оценки и объекты-аналоги расположены в кирпичных домах, поэтому корректировка не вводилась (равна 0%).

Корректировка на количество комнат не применялась, т.к. корректировка на фактор масштаба учтена в корректировке на площадь.

Таблица 10